나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1070 [1] 대구광역시 수성구 수성동2가 187-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신라감정 · 평가일 2025.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 수성동2가 "대구도시철도 3호선 수성시장역" 남서측 인근에 위치 하며, 부근 일대는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 일반 차량 출입 가능하며, 인근에 버스승강장 및 대구도시철도 3호선역 등이 소재 하는 등 제반 교통사정은 무난시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물 개황도" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 목조 기와지붕 단층 건물(실제 목조 블록보강 아스팔트 슁글지붕 단층)로서, 외벽 : 치장 벽돌 붙임 등, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등, 바닥 : 실내 바닥재 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호임. 나) 기준시점 현재 멸실됨.

이용상태

가) 단독주택으로 이용중임.

설비내역

가) 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스 공급설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물 개황도"와 같이 제시외 건물 등이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함 매각. 목록2 건물의 제시목록상 창고 "세멘블록조 슬래브지붕 단층창고 5.82㎡" 멸실됨.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경1070 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 수성동2가 187-1

* 토지면적: 187.10㎡ (약 56.6평)

* 건물면적: 67.04㎡ (약 20.3평)

* 제시외 건물면적: 37.94㎡ (약 11.5평)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 885,276,660원 (약 8억 8,528만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

* 본건은 대구광역시 수성구 수성동2가에 위치하며, "대구도시철도 3호선 수성시장역" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변 일대는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 일반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장과 대구도시철도 3호선역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 자루형이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 남측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 원활합니다.

* 이용계획으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(동성초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부등본상 확인된 총 채권액은 4,435,800,000원 (약 44억 3,580만원)입니다.

* 말소기준권리인 근저당(주식회사건후개발, 2023-07-17)보다 이후에 설정된 모든 근저당, 압류, 임의경매 등은 낙찰과 동시에 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 김 : 2025년 6월 10일 전입하였으나 대항력은 없습니다. 보증금 및 차임은 미상으로, 인수되는 보증금은 0원으로 파악됩니다.

* 임차인 김 : 2018년 12월 11일 전입하였으며 대항력이 있습니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 총 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 수성시장역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 인근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

* 주변의 연립/다세대 주택 시세는 2025년 10월 기준, 전용면적 73.45㎡(약 22.2평)의 다세대 주택이 16,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 제곱미터당 약 224.6만원 수준입니다.

* 단독주택의 경우, 토지 가치 및 건물 신축 연한 등을 고려할 때 다세대 주택과는 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건의 감정가 8억 8,528만원은 토지 규모(187.10㎡)를 고려할 때 시세 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 대구도시철도 3호선 수성시장역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 시내 접근성이 우수합니다.

* 교육: 인근에 동성초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 편의시설: 수성시장 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 조용한 주택가에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 멸실: 건물 일부(세멘블록조 슬래브지붕 단층창고 5.82㎡)가 멸실되어 원상복구 또는 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 44억 3,580만원으로 감정가(약 8.85억원) 대비 현저히 높아, 경매 진행 과정에서 유찰 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 김상규 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원이므로 인수 부담은 없습니다. 다만, 관련 서류 확인 및 명도 협의는 필수적입니다.

* 건축 연도: 본건 건물의 건축일자가 1971년으로 노후화되어 있어, 향후 리모델링 또는 신축 시 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 대구 수성구 핵심 입지에 위치한 단독주택으로, 교통 및 교육 환경이 우수하고 주거 쾌적성이 높다는 장점이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나 인수되는 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

* 다만, 건축 연도가 오래되었고, 일부 제시외 건물이 멸실된 점, 그리고 등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 유의해야 할 부분입니다.

* 주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구도시철도 3호선 수성시장역 초역세권으로 뛰어난 교통 환경을 자랑합니다.

* 배후 수요: 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 토지 가치: 187.10㎡의 넓은 토지 지분을 확보하고 있어 향후 개발 가치가 높습니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 명도 진행이 상대적으로 수월할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 885,276,660원입니다.

* 주변 다세대 주택의 최근 매매 사례(2025년 10월, 73.45㎡ 기준 16,500만원)를 고려할 때, 본건 단독주택의 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 입찰 시 인수할 금액은 없습니다.

* 높은 채권 총액과 건축 노후화 등 리스크 요인을 감안하더라도, 입지적 가치를 고려할 때 최초 감정가 이상에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 8억 8,000만원 ~ 9억 5,000만원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.