나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12291 [1] 충청남도 천안시 동남구 청당동 436 청당마을 신도브래뉴 102동 9층908호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 천안시 동남구 용곡동 584 소재 '천안청룡초등학교' 동남측 근거리에 소재한 청당
마을 신도브래뉴 아파트 제102동 제9층 제908호로, 인근은 아파트 단지, 학교, 상가 등이
혼재하고 있으며, 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가 소재하여 대중교통
사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 9층 908호로
(사용 승인일 2006.08.31)

외벽 : 몰탈위 페인팅
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

이용상태

아파트 1세대(방3, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 2 등)임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 평지이며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측은 4차선, 동측은 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(청당신도브래뉴아파트)
,대로3류(폭 25m∼30m)(저촉), 소로1류(폭 10m∼12m)(접함), 중로3류(폭 12m∼15m)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>,상대보호
구역(천안새샘중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한법률>,상대보호구역(천안청룡
초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)
<철도안전법>

중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매
진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12291 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 청당동 436 청당마을 신도브래뉴 102동 9층908호

용도: 아파트

감정가: 205,000,000원

토지면적: 43.15㎡ (약 13.05평)

토지지분: 43.152㎡ (약 13.05평)

건물면적: 84.57㎡ (약 25.58평)

건물지분: 84.57㎡ (약 25.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 피에프씨테크놀로지스주식회사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 청당동 소재 '청당마을 신도브래뉴' 아파트 단지 내 102동 9층 908호입니다. 인근에는 아파트 단지, 학교, 상가 등이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 특히 '천안청룡초등학교'와 '천안새샘중학교'가 인근에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 정류소가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 서측으로는 4차선 도로, 동측으로는 2차선 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 11월 22일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을11)입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황

본건에는 소유권보존, 소유권이전, 공유자전원지분전부이전 등의 권리가 등기되어 있으며, 한국주택금융공사 외 피에프씨테크놀로지스주식회사, 함종성, 이만영 등의 채권에 의한 근저당권 및 가압류, 그리고 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다. 총 등기부 채권액은 365,700,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (다만, '지상권'에 대한 언급이 있으나 구체적인 내용 및 소멸 여부는 추가 확인이 필요합니다. 일반적으로 아파트 경매에서 지상권은 드물며, 존재 시 명확한 내용이 기재됩니다.)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 없거나, 임차인의 보증금 및 월세 등 기타 사항이 미상임을 의미할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 추후 법적 분쟁 소지가 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 임대차 내용을 파악하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 환경

본건 주변은 주거 단지와 함께 학교, 상가 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류, 소로1류, 중로3류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 학교 주변으로는 상대정화구역으로 지정되어 있어 유해 시설의 입지가 제한됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조 및 정보

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 15층 건물 중 9층에 위치한 908호입니다.

5.2. 사용승인일

2006년 8월 31일 사용승인을 받았습니다.

5.3. 면적

공급면적은 84.57㎡(약 25.58평)이며, 전용면적 또한 동일하게 84.57㎡로 확인됩니다.

5.4. 내외부 마감

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 마감입니다.

5.5. 이용상태

본건은 아파트로서, 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 2개 등으로 구성되어 있습니다.

5.6. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

5.7. 주차시설

청당마을 신도브래뉴 아파트 단지 내에는 총 1187대의 주차가 가능하며, 이 중 954대는 옥내 기계식, 233대는 옥외 기계식 주차 공간입니다.

5.8. 단지 내 복리시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수물건정보

특별한 사항은 보고서에 명시되지 않았습니다.

6.2. 주의사항

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여 표준적인 설비 및 이용 상황을 기준으로 평가되었으므로, 경매 진행 및 참여 시 반드시 현장에서 재확인해야 합니다.

6.3. 공부와의 차이

공부상 현황과의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

6.4. 기타참고사항

임대사항은 미상으로, 정확한 점유 관계 및 임대차 내역은 별도 확인이 필요합니다.

6.5. 내부확인 곤란 관련 안내

이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려웠다는 점은 입찰 전 현장 조사를 통해 반드시 보완해야 할 부분입니다.

6.6. 토지이용계획상 제한사항

가축사육제한구역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 해당 구역 지정은 주거 환경 보호를 위한 일반적인 사항으로, 큰 리스크 요인은 아닐 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 동남구에 위치한 신축 연식의 아파트로, 주변 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다. 최근 실거래가 데이터를 분석했을 때, 감정가 대비 다소 낮은 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 특히 동일 층수의 최근 거래 사례는 본건의 잠재적 가치를 파악하는 데 중요한 참고자료가 될 것입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 정보 미확인은 반드시 현장 확인을 통해 명확히 해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근에 입주한 아파트 단지(2006년 준공)로, 양호한 건축 상태 유지 가능성이 높습니다.

* 초등학교와 중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용도 용이합니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 낮아, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 종합적으로 고려할 때, 동일 면적 및 층수(9층)의 아파트가 2026년 7월 28일 16,700만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 205,000,000원이지만, 최근 시세 및 유사 사례 가격을 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본 건의 경우, 16,700만원 선에서 시작하여 적정 경쟁률 및 유찰 여부에 따라 17,500만원 ~ 18,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 입찰가는 현장 시세 조사, 단지 내 유사 매물 현황, 본건의 정확한 내부 상태 확인 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.