나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12304 [1] 충청남도 천안시 동남구 다가동 526 서해그랑블아파트 103동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 다가동 소재 '일봉동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입 가능하고, 서측 근거리에 봉명역, 북측 근거리에 천안역이 소재하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 제3층 305호로서, (사용승인일자 : 2008년 7월 31일) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스실, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, '아파트용건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트단지 북측과 남측으로 중로, 동측으로 소로, 서측으로 세로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 계통의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(다가서해그랑블아파트) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법 >.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 특이사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 천안지원 2025타경12304 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 정보

소재지: 충청남도 천안시 동남구 다가동 526 서해그랑블아파트 103동 3층305호

용도: 아파트

아파트명: 서해그랑블

1.3. 물건 개요

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축년도: 2008년 7월 31일

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 220,000,000원

토지면적: 43.56㎡ (약 13.18평)

건물면적: 84.11㎡ (약 25.45평)

토지지분: 43.5626㎡ (약 13.18평)

건물지분: 84.1073㎡ (약 25.45평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 다가동에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 서측 근거리에 봉명역, 북측 근거리에 천안역이 소재함. 간선도로 및 버스정류장이 인근에 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

아파트단지 북측과 남측으로 중로, 동측으로 소로, 서측으로 세로에 접하고 있으며, 인접도로의 포장 및 계통의 상태는 보통임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 물건은 집합건물로서, 아래와 같은 권리 내역이 확인됨.

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (주식회사서해종합건설)

* 갑5: 소유권이전 (양현옥)

* 갑6: 소유권이전 (양승희, 매매)

* 을2: 근저당권 (한국자산관리공사, 168,000,000원, 말소기준권리)

* 을10: 근저당권 (주식회사리드코프, 44,200,000원)

* 갑7: 가압류 (국민은행, 23,939,977원)

* 갑10: 임의경매 (한국자산관리공사, 125,137,623원)

총 등기부채권액: 236,139,977원

3.2. 말소기준권리

을2 근저당권 (한국자산관리공사, 접수일자 2013-02-13)이 말소기준권리임.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 인해 위 등기부 요약 상의 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보임.

물건명세서 참고사항에 '지상권개요:'로 표기되어 있으나 내용이 없어 지상권 인수 여부는 불분명하나, 통상적으로는 인수되는 권리가 없는 것으로 판단됨.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 임대관계 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원임.

금액이 미상이라도 주의 필요함.

4. 상권분석

* 본 물건 주변은 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역임.

* 교통 이용이 편리한 편으로, 봉명역과 천안역이 근거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 용이함.

* 주변에 천안와촌초등학교, 천안서여자중학교, 천안여자상업고등학교 등이 있어 교육 환경이 양호함.

* 중앙시장, 천일시장, 이마트 천안점 등 상업시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높음.

* 남산공원, 천안천공원 등이 있어 휴식 및 여가 활동이 가능함.

* 아파트 인근에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 제3층 305호임.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호임.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 서해그랑블

사용승인일: 2008년 7월 31일

총 동수: 4개동

총 세대수: 287세대

최고층: 15층

주차대수: 총 134대 (지하 8대, 지상 4대) - 제공된 아파트 정보와 건축물대장 정보에 차이가 있으나, 전용면적 84.11㎡ 기준으로는 약 25.45평에 해당함.

5.3. 주변 편의시설

* 교육시설: 천안와촌초등학교, 천안서여자중학교, 천안여자상업고등학교 등

* 교통시설: 봉명역, 천안역, 버스정류장

* 편의시설: 중앙시장, 천일시장, 이마트 천안점

* 휴식시설: 남산공원, 천안천공원

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류, 소로3류, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있음.

6.2. 기타 특이사항

* 임대관계 미상으로, 명도 시 유의가 필요할 수 있음.

* 건축물대장상 전유부 상의 호수 정보(103동 305호)와 제공된 물건 정보(103동 3층 305호)는 일치함.

* 일부 후기에서 기차 소음 및 주차 공간이 다소 협소하다는 의견이 있었음.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구에 위치한 서해그랑블 아파트 103동 305호로, 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 주거지역에 소재함. 2008년에 건축되어 연식은 있으나, 건물 구조 및 설비는 통상적인 아파트 수준임. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없어 권리분석 상 특이사항은 없어 보임. 다만, 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원임을 감안하여 명도 시 주의가 필요함. 최근 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 적정 수준에서의 입찰을 고려해볼 만함.

8. 투자 포인트

* 천안시 중심부와 가까운 입지로, 역세권 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 소유권 이전이 비교적 용이함.

* 아파트의 경우 꾸준한 수요가 예상되며, 재건축 등의 미래 가치보다는 현재의 주거 가치 및 시세 상승에 기반한 투자가 가능함.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 4월~5월, 17,000만원 ~ 19,700만원)와 감정가(22,000만원)를 종합적으로 고려할 때, 현재 시장 가치 및 경매 특성을 감안하여 예상 입찰가는 약 205,000,000원 수준으로 산정할 수 있음. 이 예상가는 개인의 투자 판단 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있으며, 충분한 사전 조사 후 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.