나이스옥션 법원경매 천안 2025타경665 [1] 충청남도 천안시 서북구 백석동 888 천안베스트빌1차 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 ""천안우체국"" 북측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 주상용건물 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제6층 제603호 외로서,
외벽: 석재 붙임 및 드라이비트 등 마감
창호: 샷시 창호임

이용상태

기호(1,2): 업무시설(오피스텔)
기호(3): 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 주상용 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 888번지에 위치한 천안베스트빌1차 오피스텔 6층 603호입니다. 사건번호는 천안지원 2025타경665 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정평가액은 90,000,000원입니다.

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 888 천안베스트빌1차 6층 603호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 공동주택, 근린생활시설로 복합 이용)

* 감정가: 90,000,000원

* 토지 면적: 8.58㎡ (약 2.59평)

* 토지 지분: 8.5808㎡

* 건물 면적: 38.96㎡ (약 11.79평)

* 건물 지분: 38.96㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남인천농업협동조합 (등기부 확인)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 충청남도 천안시 서북구 백석동에 소재하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역입니다. 천안우체국 북측 인근에 위치하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 북측 및 동측으로 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)에 해당하며, 가축사육제한구역(타법에 의한 전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 건물 정보

* 건축년도: 2015년 (사용승인일 2015.08.26.)

* 구조: 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕의 10층 건물 내 6층에 위치합니다.

* 마감: 외벽은 석재 붙임 및 드라이비트 마감이며, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

* 설비: 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.

* 이용상태: 본 물건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물 내 다른 호실은 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 남인천농업협동조합 근저당 (2015.12.11. 접수)

* 경매신청채권자: 남인천농업협동조합 (2025.08.26. 임의경매 개시결정)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정은빈 (성만 표기: 정 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-10-08

* 확정일자: 2024-10-08

* 배당신고일자: 2025-10-14

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 정 은 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

* 등기부요약: 소유권 보존 등기 이후 여러 소유권 변동 및 신탁 등기가 있었으며, 말소기준권리인 남인천농업협동조합의 근저당권보다 후순위인 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

5. 상권분석

* 유사 물건 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2025년 3월):

* 전용면적 25.34㎡ (약 7.67평), 6층: 41,000,000원

* 전용면적 25.34㎡ (약 7.67평), 7층: 41,000,000원

* 최근 매매 사례 (2025년 9월):

* 전용면적 36.73㎡ (약 11.11평), 7층: 56,000,000원

* 분석: 본건 건물 면적은 38.96㎡ (약 11.79평)으로, 가장 유사한 거래 사례는 36.73㎡ (약 11.11평) 면적의 56,000,000원 거래입니다. 이 사례를 기준으로 평당 약 503만원 (제곱미터당 약 152만원) 수준의 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 본건의 감정가 90,000,000원은 최근 실거래가 56,000,000원과 비교했을 때 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가가 현재 시장 가격보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

6. 생활정보

* 편의시설: 천안우체국이 인근에 있어 행정 서비스 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 접근이 가능합니다.

* 주거 환경: 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용되는 건물 특성상 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석으로는 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 격차: 감정가 90,000,000원 대비 최근 실거래가가 56,000,000원 수준으로, 낙찰가가 감정가에 근접할 경우 시세 차익이 발생하기 어려울 수 있습니다.

* 공실 위험: 오피스텔 및 도시형 생활주택은 경기 상황 및 지역 내 공급량에 따라 공실 발생 가능성이 있으며, 이는 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 백석동의 비교적 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 그러나 감정가가 최근 실거래가보다 현저히 높아, 시세 조사를 통한 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인 정 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 투자 포인트

* 양호한 입지: 아파트 단지 및 상업 시설이 인접하여 배후 수요가 예상되며, 교통이 편리합니다.

* 최근 건물: 2015년 준공으로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리가 없어 경매 절차의 불확실성이 낮습니다.

10. 예상 입찰가

건물 면적 38.96㎡ (약 11.79평)에 대한 최근 매매 사례(36.73㎡, 56,000,000원)를 기준으로 볼 때, 제곱미터당 약 152만원의 시세를 적용하면 약 5,930만원 수준의 시세가 형성되어 있음을 추정할 수 있습니다.

감정가 90,000,000원과 시세 5,930만원 간의 큰 격차를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 시장 가격에 기반한 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

이에 따라, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 50,000,000원에서 65,000,000원 사이에서 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.