나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12319 [1] 충청남도 아산시 용화동 323-25 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 용화동 소재 ‘용화동삼거리’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 저층 주거지대로서 제반 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 도보권 내에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 보통임.

건물의 구조

라멘조 스라브지붕 4층 내 1층 102호로서
(사용승인일 : 1992.03.18.)
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 개별 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서 남측 인접 도로보다 다소 저지이며, 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 10미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로1류(폭 10m~12m)(온양-소로-1-22)(접합) 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수정명문유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본 건 주택의 명칭은 '양우빌라 4동'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12319 (1)

소재지: 충청남도 아산시 용화동 323-25, 1층 102호 (양우빌라 4동)

물건종별: 다세대주택

감정평가액: 63,000,000 원

토지면적: 43.10㎡ (약 13.04평)

건물면적: 49.49㎡ (약 15.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본 건은 충청남도 아산시 용화동 소재 ‘용화동삼거리’ 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 저층 주거지대로서 제반 주거환경은 보통 수준입니다.

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 도보권 내에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성 또한 보통입니다.

물건지 남측으로는 약 10미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 06월 22일 접수된 충주축산업협동조합의 근저당권 (21,600,000원)입니다.

본 건으로 진행된 임의경매는 2025년 08월 29일 충주축산업협동조합에 의해 신청되었습니다 (채권액 18,000,000원).

등기부상 채권 총액은 21,600,000원입니다.

* 임차인 현황 분석:

오영숙 임차인은 2005년 03월 10일에 전입하였으며, 대항력이 있습니다.

그러나 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어, 이는 일반적인 임대차 관계와 상이합니다.

대항력 있는 임차인이 보증금/차임이 미상인 상태로 존재하므로, 명도 및 실질적인 부담액 확인을 위한 면밀한 조사가 필수적이며, 해당 부분은 잠재적 리스크로 간주됩니다.

* 인수되는 권리:

감정평가서 요약 및 물건 명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다.

지상권의 존재는 해당 권리의 내용, 범위, 존속 기간 등을 반드시 확인해야 하는 중요한 인수 사항입니다.

1.3. 상권분석

최근 주변 실거래 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

- 양우빌라 5동 (323-26, 35.97㎡): 2026년 5월 6일 41,000,000원에 거래됨.

- 용화빌라나 (361-6, 49.5㎡): 2026년 5월 13일 43,000,000원에 거래됨.

- 선화빌라 (397-4, 75.61㎡): 2026년 1월 12일 70,000,000원에 거래됨.

본건(양우빌라 4동, 323-25, 49.49㎡)과 면적 및 건축 연도가 유사한 용화빌라나(49.5㎡)가 43,000,000원에 거래된 점, 동일 단지인 양우빌라 5동(35.97㎡)이 41,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가 63,000,000원은 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건축물 현황상 본 건은 1992년 03월 18일에 사용승인을 받은 라멘조 스라브지붕 4층 건물 중 1층 102호입니다.

내외부 마감은 세멘몰탈 위 페인팅, 벽지 및 일부 타일, 새시 이중창 등으로 되어 있으며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 주거 목적에 적합한 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지상권 인수: 본 건 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재합니다. 이 지상권이 낙찰자에게 어떤 권리나 부담을 주는지, 실제 건물 이용에 어떤 영향을 미치는지에 대한 면밀한 법률적 검토가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인(보증금 0원): 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인의 존재는 일반적인 경매 물건에서 보기 드문 사례입니다. 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으며, 실제 법적 관계 및 승계 여부에 대한 철저한 조사가 요구됩니다.

* 감정가 대비 시세: 주변 실거래가와 비교했을 때 감정가가 높게 형성되어 있어, 희망가 이하로 낙찰받기 어려울 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 아산시 용화동의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 접근성과 기본적인 생활 환경은 양호합니다.

그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재와 보증금 0원의 대항력 있는 임차인의 입회는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

이러한 권리 관계상의 복잡성과 잠재적 위험 요인을 정확히 파악하고, 이를 해결하기 위한 비용과 시간을 충분히 고려해야 합니다.

주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 용화동 일대는 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 확보되어 있어 향후 거주 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확화 시: 지상권 및 임차인 관련 리스크를 명확히 해소할 수 있다면, 현재 시세에 부합하는 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 노려볼 수 있습니다.

* 유사 단지 비교: 동일 단지 및 인근 다세대주택의 최근 실거래가(4100만원~4300만원)를 고려할 때, 합리적인 가격으로 재취득 시 소액 투자처로서의 가능성은 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 파악된 유사 면적 다세대주택의 실거래가(4300만원) 및 동일 단지 소형 평수 거래가(4100만원)를 종합적으로 고려하고, 본 건의 면적(49.49㎡)과 감정가(6300만원)를 감안하여 입찰가를 산정하였습니다.

본 건의 잠재적 리스크(지상권, 대항력 있는 임차인, 높은 감정가)를 고려하여, 48,000,000원 수준의 입찰가를 제안합니다.

이 가격은 주변 시세 대비 적정하며, 감정가 대비 충분한 할인율을 확보하여 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 리스크를 상쇄할 수 있도록 보수적으로 책정되었습니다.

최종 입찰가는 물건에 대한 심층적인 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.