나이스옥션 법원경매 천안 2025타경645 [1] 충청남도 아산시 점양동 산21-10 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유화감정 · 평가일 2025.09.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충남 아산시 점양동 소재 "신정호" 서측에 위치하며, 주위는 산지를 중심으로 전원주택 등이 소재함.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 시내버스 승강장이 소재함.

형태 및 이용상태

세장형 및 가장형의 토지로 기호(1) ~ 기호(3) 은 자연림 및 토지임야 상태이며, 기호(4) 는 포장도로임.

인접 도로상태

기호(1)은 맹지이며 본건의 북측으로 포장도로가 위치하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

기호(1) ~ 기호(3) 지상에 활잡목이 소재함.

공부와의 차이

기호(4)는 공부상 "임야" 이나 현황 "도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계등은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록1 맹지. 목록1,2,3. 인접필지와 경계불명확. 목록4 공부상 임야이나 현황상 도로로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 천안지원 2025타경645 (1)

채권자: 정OOOOOO

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 충청남도 아산시 점양동 산21-10

용도: 임야

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 1646.00㎡ (약 497.91평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 139,941,400원

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지 일부 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충남 아산시 점양동 소재 "신정호" 서측에 위치하며, 주위는 산지를 중심으로 전원주택 등이 소재합니다. 점양동 일대는 개발이 더딘 편이나, 신정호 관광지 확장 및 연계 개발에 대한 기대감이 존재합니다. 현재는 자연 녹지 및 임야 위주의 지형입니다.

2.2. 교통 접근성

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 시내버스 승강장이 소재합니다.

2.3. 도로 상태

본건의 기호(1) 토지는 맹지이며, 북측으로 포장도로가 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑1 (2014-10-07): 전전1번 이정재 지분 전부 이전 (권리자: 윤현규)

* 갑6 (2015-06-16): 1번 윤현규, 3번 정상언, 5번 윤현규 제외 공유자 전원 지분 전부 이전 (권리자: 정상언)

* 갑9 (2016-06-02): 공유자 전원 지분 전부 이전 (권리자: 이경미)

* 갑12 (2018-09-13): 소유권 이전 (권리자: 윤현규, 매매)

* 을3 (2018-09-13): 근저당권 (권리자: 정우새마을금고, 권리금액: 260,000,000원)

* 을4 (2018-09-13): 지상권 설정 (권리자: 정우새마을금고)

* 갑16 (2019-10-31): 소유권 일부 이전 (권리자: 정경임, 매매)

* 갑21 (2024-12-30): 12번 윤현규 지분 압류 (권리자: 아산세무서장)

* 갑22 (2025-08-21): 임의경매 (권리자: 정우새마을금고, 권리금액: 169,593,050원)

* 갑23 (2025-10-20): 가압류 (권리자: 이찬중, 권리금액: 40,000,000원)

3.2. 말소기준권리

을3 근저당권 (정우새마을금고, 2018-09-13)이 말소기준권리입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명시된 내용은 없으나, 을4 지상권설정은 말소 예정입니다.

3.4. 인수/말소 권리 총정리

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리가 존재하지 않아, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 확인된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

점양동 일대는 개발이 더딘 편이나, 신정호 관광지 확장 및 연계 개발에 대한 기대감이 존재합니다. 현재는 자연 녹지 및 임야 위주의 지형입니다.

4.2. 주변 상권

신정호 관광지 주변에는 다양한 카페, 음식점, 산책로, 공원이 조성되어 있어 시민 휴식 공간으로 인기가 많습니다. 대규모 상업 시설 개발 계획도 논의된 바 있습니다. 다만, 점양동은 주로 전원주택 및 농경지, 임야로 구성된 지역으로, 상업 시설 및 편의 시설은 부족한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

점양동에서 가장 가까운 초등학교는 약 3km 떨어진 곳에 위치하며, 중학교 및 고등학교는 차량으로 15분 이상 소요됩니다.

5.2. 의료시설

종합병원은 아산 시내에 위치하여 접근성이 다소 떨어집니다.

5.3. 편의시설

주변 편의시설은 부족한 편입니다.

5.4. 혐오시설

점양동 및 인근 지역에 유해 화학물질 배출 시설, 대규모 폐기물 처리 시설 등 주요 혐오 시설은 현재 운영 중이거나 계획된 바 없습니다. 간혹 소규모 축사나 농업 관련 시설이 있을 수 있으나, 생활 환경에 직접적인 위해를 가하는 수준은 아닌 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 물건은 토지의 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 협의가 필요할 수 있습니다. (특이사항: 지분매각, 특수물건정보: 지분매각)

6.2. 맹지 및 경계 불명확

목록 1번 토지는 맹지이며, 목록 1, 2, 3번 토지는 인접 필지와 경계가 불명확하여 이용 및 관리 상 제약이 있을 수 있습니다. (주의사항: 목록1 맹지. 목록1,2,3. 인접필지와 경계불명확)

6.3. 공부상 현황 차이

목록 4번 토지는 공부상 임야이나 현황상 도로로 이용 중입니다. 이는 소유권 행사 및 재산 가치에 영향을 줄 수 있습니다. (주의사항: 목록4 공부상 임야이나 현황상 도로로 이용중)

6.4. 활잡목 소재

기호 (1) ~ 기호 (3) 토지 지상에 활잡목이 소재하여 현황 정리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.5. 공동담보

본 물건은 공동담보 물건으로, 타 물건의 경매 진행 여부에 따라 본 건의 가치 변동 가능성이 있습니다. (특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보)

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 점양동에 위치한 임야 지분 매각 건으로, 신정호 인근에 소재하여 자연 경관은 우수하나, 맹지, 경계 불명확, 지분 매각 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 공부와 현황의 차이, 지상 잡목 제거 등 추가적인 관리 및 비용 발생 가능성이 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 비교적 명확하나, 지분 매각 특성상 공유자들과의 관계 설정이 중요할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신정호 인근의 자연환경: 수도권에서의 접근성이 개선되고 있는 아산 지역 내 신정호 인근의 자연 경관은 잠재적 가치를 지닐 수 있습니다.

* 현황 도로 이용: 일부 토지가 현황상 도로로 이용 중이라는 점은 공공 이용에 따른 가치 상승 또는 개발 가능성을 시사할 수 있습니다. (단, 관련 법규 및 지자체 협의 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 139,941,400원입니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하되, 제시된 리스크 요인(맹지, 지분 매각, 경계 불명확, 현황 도로 등)과 향후 개발 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. (예상 입찰가: 감정가 이하에서 시장 조사 후 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.