나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12297 [1] 충청남도 천안시 동남구 북면 운용리 85 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후감정 · 평가일 2025.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(2,3)은 충청남도 천안시 동남구 북면 운용리에 소재하는 토지로서, '부수문이고개' 남동측 인근에 위치하며 주변은 전, 답, 임야 및 팬션, 일반음식점 등 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지방도 주변 농경지대임.

교통상황

본건(2,3)까지 차량접근이 가능하고 인근 도로변에 시내버스 승강장이 소재하는 등 정류장 까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2) : 부정형 완경사의 토지로서, 휴경지 및 도로 등으로 이용중이며 지상 일부에 별 첨 '사진용지'와 같이 연못이 소재하고 관정이 소재함. 기호(3) : 대체로 사다리형의 완경사 토지로서, 주상용 건부지임.

인접 도로상태

기호(2) : 본건 북서측으로 포장된 폭 약 6m내외의 본건 일부인 도로를 통하여 접근함. 기호(3) : 본건 북측으로 기호(3)의 일부인 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2, 85-2번지) 보전관리지역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-215)(저촉) 가축사육제한구역(주거밀집지역으로 부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지 역으로부터1500m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(3, 85번지) 보전관리지역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-215)(저촉) 가축사육제한구역(주거밀집지역으로 부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지 역으로부터1500m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호(2)지상 일부에 별첨 '사진용지'와 같이 '연못' 및 '관정' 등이 소재함. 기호(3)지상에 별첨 '사진용지'와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶ 기호(1) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물 [사용승인일 : 2012.11.28] 외 벽 : 화강석, 석재타일 등 마감 내 벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 ※기준시점 현재, 공사중인 이유로 창호는 없는 상태임. ▶ 부합물 및 종물 별첨 지적 및 건물개황도 참조

이용상태

기호(1) : 건축물대장상 1층은 제1종근린생활시설, 2층은 단독주택이나 기준시점 현재, 별첨 '사진용지'와 같이 공사중임. 기호(ㄱ) : 계단실 기호(ㄴ) : 관정

설비내역

기본적인 전기설비 등이 되어 있는 것으로 추정되나, 구체적인 사항은 확인이 필요함.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기준시점 현재, '사진용지'와 같이 공사중인 건물임.

물건 비고

일괄매각. 목록3번 지상의 제시외 건물(ㄱ) 매각에 포함. 목록2번 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음. 목록2번 지상의 '관정(ㄴ)' 매각에 포함. 목록1번 공사진행 중 장기간 정지된 상태로 수년간 방치된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12297 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 북면 운용리 85

용도: 근린주택

감정가: 698,543,000원

토지면적: 2611.00㎡ (약 790평)

건물면적: 491.00㎡ (약 148평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 18.00㎡ (약 5.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 동남구 북면 운용리 소재 '부수문이고개' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답, 임야 및 팬션, 일반음식점 등 각종 근린생활시설이 소재하는 지방도 주변 농경지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 시내버스 승강장이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장된 도로를 통해 접근 가능하며, 북측으로는 본건 일부인 도로를 통해 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 중로3류(폭 12m~15m)에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 채권자: 부OOOOOOOOOOOO (부산치과의사)

* 말소기준권리: 2022년 5월 31일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을25)입니다.

* 소멸예상: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 임대관계 미상으로 인한 보증금 또는 차임 미확인 사항에 대한 주의가 필요합니다.

* 등기부현황:

- 토지: 소유권 이전(최종필, 유미현), 근저당(케이씨유엔피엘대부주식회사), 임의경매(부산치과의사) 등이 등기되어 있으며, 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

- 건물: 소유권 보존/이전(최종필, 유미현), 근저당(케이씨유엔피엘대부주식회사), 임의경매(부산치과의사) 등이 등기되어 있으며, 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 472,800,000원

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 전, 답, 임야 등 농경지가 주를 이루는 지역에 위치하며, 팬션, 일반음식점 등 일부 근린생활시설이 산재해 있습니다.

* 건물 용도: 건축물대장상 1층은 제1종근린생활시설, 2층은 단독주택으로 기재되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설 및 접근성: 인근 도로변에 시내버스 승강장이 소재하는 등 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

* 주변 시세 정보: 현재 제공된 정보만으로는 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 구체적인 매매 및 임대 시세 파악이 어렵습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 상태: 본건 건물(목록1번)은 현재 공사 진행 중 장기간 정지된 상태로 수년간 방치되어 있으며, 기준시점 현재 창호가 없는 상태입니다.

* 농지취득자격증명: 목록2번 토지는 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시에는 매수 신청 보증금이 반환되지 않으니 유의해야 합니다.

* 원상회복: 목록3번 지상의 제시외 건물(ㄱ) 및 목록2번 지상의 '관정(ㄴ)'이 매각에 포함됩니다. 또한, 연못, 관정, 제시외 건물 등이 소재하고 있어 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계: 임대 관계가 미상인 점은 잠재적인 위험 요소가 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 북면 운용리에 위치한 근린주택 용지의 토지와 건물입니다. 2012년에 사용승인이 완료된 철근콘크리트 구조의 2층 건물이 있으나, 현재 공사 중단 및 장기간 방치 상태로 건물 가치에 대한 면밀한 평가가 필요합니다. 주변은 농경지와 일부 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 교통 접근성은 보통입니다. 권리 관계는 명확하여 인수할 권리는 없을 것으로 예상되나, 농지취득자격증명 제출 의무와 함께 현재 건물 상태 및 제시외 물건으로 인한 원상회복 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 보전관리지역으로, 향후 지역 개발 계획에 따라 토지 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로, 부동산 개발 또는 활용 계획 수립이 용이합니다.

* 저평가 가능성: 공사 중단 및 장기 방치 상태로 인해 감정가 대비 저평가된 매물일 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 현재 시장 시세 및 유사 물건의 거래 사례 분석이 제한적입니다. 특히, 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 구체적인 매매/임대 정보가 부족하여 정확한 시세 비교 및 예상 입찰가 산정에 어려움이 있습니다.

감정가는 698,543,000원이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

입찰 시에는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 건물의 현재 상태(공사 중단, 방치, 미완성)를 감안한 총 공사 완료 비용 추정.

* 연못, 관정, 제시외 건물 등의 철거 또는 원상회복에 소요될 비용 추정.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 비용.

* 향후 건축물 용도 변경 또는 신축 시의 시장 수요 및 가치 상승 가능성.

현장 답사를 통한 건물 상태의 정확한 파악과 함께, 주변 지역의 부동산 동향에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 하며, 이를 바탕으로 합리적인 입찰가격을 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.