나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12323 [1] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 406 가동 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 소재 "성환중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 연립·다세대 등의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 이루어진 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 주택단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로와 북서측 근거리에 성환역(국철1호선)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 가동 지상3층 건내 1층 102호로서 (사용승인: 1984.07.30) - 외벽: 몰탈 위 페인팅, 치장벽돌 등 마감. - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. - 창호: 새시창호임.

이용상태

연립주택 1세대로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스공급설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 연립주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 연립주택단지의 서측과 동측으로 2차선의 포장도로가 소재하며, 차량의 출입구 는 서측에 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권기호(1): 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(성환860) (접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성환중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 대지권기호(3): 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(성환860), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성환중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 폐문부재로 인하여 내부는 확인하지 못하였는 바 경매진행시 재확인하시기 바랍니다. - 본건에 대한 등기사항전부증명서 상의 '1동의 건물의 표시'에서 소재지가 성환리 406, 408, 408-1로 되어 있으나 기준시점 현재 408번지는 406번지로 합병되었으며 이후 406-5 번지가 분할되었음. - 408-1은 409-1로 합병되었으나 이 지번상에는 본건이 속한 연립주택이 소재하지 아니함. - 본건에 대한 등기사항전부증명서 상 '대지권의 목적인 토지의 표시'는 성환리 406, 406-5 로 기재되어 있으며 현황에도 부합하므로 경매진행시 참고바랍니다.

물건 비고

지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 1동 건물의 표시 중 소재지 성환리 406,408,408-1중 408은 406으로 합병 및 406-5로 분할.408-1은 409-1로합병(감정평가서참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 406 가동 1층 102호에 소재하는 연립주택입니다.

사건번호는 천안지원 2025타경12323 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

감정평가액은 39,000,000원입니다.

토지 면적은 72.46㎡ (약 21.92평)이며, 본건의 토지 지분은 36.23148148148148㎡ (약 10.96평)입니다.

건물 면적은 58.59㎡ (약 17.72평)이며, 본건의 건물 지분은 29.295㎡ (약 8.86평)입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

본건은 토지 및 건물 지분매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.1. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 소재 "성환중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 연립·다세대 주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 이루어진 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건이 속한 주택단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

북서측 근거리에는 성환역(국철1호선)이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

본건 단지는 서측과 동측으로 2차선의 포장도로에 접하고 있으며, 차량 출입구는 서측에 소재합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역에 속합니다.

소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(성환중학교) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채무 총액

말소기준권리로는 2022년 12월 1일자 주식회사 우리카드 관련 가압류(서울중앙지방법원 2022카단825134)가 확인됩니다.

등기부채권 총액은 12,846,123원입니다. (이는 말소기준권리인 가압류 금액이며, 강제경매 개시결정 채권액 65,003,060원은 별도입니다.)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 최영애가 있으며, 전입일자는 2018년 11월 23일입니다.

해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금과 차임은 각각 0원으로 기재되어 있습니다.

따라서 인수할 보증금은 0원입니다.

* 임차인: 최영애

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-11-23

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 있음

* 비고:

주의사항: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 실제 임대차 관계 및 특이사항에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

3.3. 특이 권리사항

소유권 이전 등기: 2011년 7월 12일 서기업, 2015년 4월 3일 백희진 외 1명 (매매금 70,000,000원)

강제경매 개시결정: 2025년 9월 1일 오케이저축은행 (대전지방법원 천안지원 2025타경12323)

1.3. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 시설

본건은 "성환중학교" 남동측 인근 주거지대에 위치하며, 아파트 단지, 연립·다세대 주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역입니다.

주변에서 특별히 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (참고: 검색 결과는 천안시 전반의 폐기물 처리 시설 및 관련 이슈를 다루고 있으며, 본건 소재지 인근 특정 혐오시설 정보는 직접적으로 확인되지 않았습니다.)

4.2. 최근 매매 사례 분석

본건 건물 면적은 58.59㎡ (약 17.72평)입니다.

* "창환주택" (연립, 57.42㎡, 1984년식) : 2026년 5월 3일 80,000,000원에 거래됨. (본건과 면적 및 건축 연도 가장 유사)

* "대진주택" (연립, 58.32㎡, 1987년식) : 2026년 4월 22일 25,000,000원에 거래됨. (면적은 유사하나 가격 현저히 낮음)

* "퓨전아트빌(가나)" (연립, 104.505㎡, 2004년식) : 2026년 4월 16일 74,000,000원에 거래됨. (면적 차이 큼)

4.3. 시세 동향 및 예상가 산정 근거

본건의 감정가는 39,000,000원으로, 가장 유사한 '창환주택'의 최근 실거래가 80,000,000원과 비교 시 현저히 낮은 수준입니다. 이는 본건이 지분 매각이고, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)이 존재하며, 내부 확인이 불가한 점 등 여러 리스크 요소를 반영한 것으로 보입니다. '대진주택'의 낮은 거래가는 해당 물건의 특정 상황을 반영할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.4. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 소재지 남동측 인근에 성환중학교가 위치하고 있습니다.

5.2. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타 생활 편의

성환역(국철1호선)이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련 위험

본건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행되므로, 소유권 행사에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요하며, 전유부분 사용 및 처분에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수

공유자는 본건에 대해 우선매수 신고를 할 수 있습니다. (1회에 한함) 공유자가 우선매수 신고를 할 경우 본건을 낙찰받지 못할 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

최영애 임차인은 전입일자(2018-11-23)가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 인수 부담은 없으나, 특이사항에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

6.4. 건물 노후 및 특이사항

건물의 사용승인일은 1984년 7월 30일로, 약 40년 경과된 노후 건물입니다.

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 확인하지 못하였으므로, 입찰 전 반드시 내부 확인을 시도해야 합니다.

6.5. 토지 지번 변동

본건 건물의 동표시 중 소재지(성환리 406, 408, 408-1)와 관련하여 408번지가 406으로 합병 및 406-5로 분할되었고, 408-1번지는 409-1로 합병되었다는 내용이 감정평가서 요약에 기재되어 있습니다. 이는 등기부상 지번과 실제 현황이 다를 수 있음을 시사하므로, 경매 진행 시 정확한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍에 위치한 연립주택 지분 경매 물건입니다. 2종 일반주거지역 내에 위치하며, 성환중학교 인근에 있어 주거 환경은 보통 수준이며, 성환역 접근성이 있어 교통 여건도 양호합니다.

그러나 본건은 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 가능성, 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원) 존재, 건물 노후, 내부 미확인, 토지 지번 변동 등 여러 리스크 요소를 동시에 가지고 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

감정가가 3900만원으로 낮게 책정되어 있으나, 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주 목적이라면, 낮은 감정가와 합리적인 실사용 면적을 바탕으로 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회입니다.

* 성환읍 지역의 도시재생 사업(참고) 및 국가산단 조성 계획 등 개발 호재를 고려할 때 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 성환중학교 등 교육 시설과 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 39,000,000원

최근 매매 사례 중 본건 건물 면적(58.59㎡) 및 건축 연도(1984년)와 유사한 '창환주택'(57.42㎡, 1984년식)의 경우 2026년 5월 3일 80,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 내부 미확인 등 여러 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. '창환주택'의 시세(80,000,000원) 대비 약 50~60% 수준 또는 감정가 대비 100~120% 수준을 고려하여 보수적으로 산정할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합하고, 공유자 우선매수 신고 가능성을 염두에 둔다면, 40,000,000원 ~ 45,000,000원 범위 내에서 입찰가를 설정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.