나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503290 [1] 세종특별자치시 대평동 671 태양빌딩 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 대평동 소재 "해밀마을6단지 아파트" 남서측 인근에 소재하는 구분건물(통칭 "태양빌딩" 1층 112호)로, 주위는 수변공원, 중대형규모 상가 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 남서측 인근으로 시외버스터미널, BRT 정류장이 소재하고 간선도로변으로 시내버스승강장이 소재하는 등 교통이용편의도는 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층/지상7층 중 1층 112호로, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2018.03.30) 외벽 : 석재붙임, 강화유리 등 마감 내벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 노출콘크리트 창호 : 샷시창호 바닥 : 타일 물갈기 등

이용상태

근린생활시설(상호명 "루마썬팅 시청점")으로 이용중임.

설비내역

기본적인 공용 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 대로변, 남서측으로 중로변 등 이면도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 (행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소(특)3-4023) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2025타경503290 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

1.1. 물건 현황

* 소재지: 세종특별자치시 대평동 671 태양빌딩 1층 112호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설, 일반음식점)

* 감정가: 738,000,000원

* 토지면적: 17.51㎡ (약 5.30평)

* 건물면적: 51.23㎡ (약 15.50평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 충주축산업협동조합 (채권 총액: 663,000,000원)

* 사용승인일: 2018.03.30

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 3층/지상 7층 중 1층 112호

1.2. 입지조건

1.2. 1.소재지 및 주위환경

* 본건은 세종특별자치시 대평동에 위치한 태양빌딩 1층 112호로, "해밀마을6단지 아파트" 남서측 인근에 소재합니다.

* 주변은 수변공원, 중대형 규모 상가 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

* 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 남서측 인근에 시외버스터미널과 BRT 정류장이 소재합니다.

* 간선도로변으로 시내버스 승강장이 위치해 있어 교통 이용 편의도는 보통입니다.

1.2. 3.건물 및 토지 현황

* 건물은 철근콘크리트구조 평지붕의 지상 7층, 지하 3층 건물 중 1층에 해당하며, 사용승인일은 2018년 03월 30일입니다.

* 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형으로, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 북동측으로 대로변, 남서측으로 중로변 등 이면도로에 접해 있습니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 (행정중심복합도시)에 속합니다.

* 대로3류(폭 25m~30m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 중점경관관리구역(금강 주변)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 07월 27일 접수된 충주축산업협동조합의 근저당권입니다.

* 이 외 등기부등본상의 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 확인되지 않았습니다.

1.4. 임차인 현황

* (주)복돼지건설연동준: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2021.10.26, 대항력 없음.

* 박동철: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2022.10.24, 대항력 없음.

* 총 인수 보증금 합계: 0원

* 상기 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 실제 임대차 관계 및 특이사항은 현장 확인이 필요하며, 0원이라는 금액이 실제와 다르게 계약되었거나 숨겨진 약정이 있을 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

1.5. 상권분석

* 본건이 위치한 태양빌딩은 세종시 대평동의 상업지역에 속해 있으며, 주변에 아파트 단지 및 수변공원 등이 있어 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 대평동 지역은 교통 인프라(BRT, 시외버스터미널)가 잘 갖추어져 있으나, 최근 기사에서는 일부 상권의 부진 및 공실률에 대한 언급도 있어 시장 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 다만, 코스트코 세종점이 대평동에 개장(2018년 8월 31일)하여 해당 지역의 상업적 가치를 높이는 데 기여하고 있습니다.

* 과거 대평동 일대는 테라스 특화 상가 조성 등 관광 및 상업 명소화를 위한 노력이 있었습니다.

1.6. 생활정보

* 주변에 해밀마을6단지 아파트 등 주거단지가 있어 배후 수요가 존재합니다.

* 남서측 인근 시외버스터미널 및 BRT 정류장 이용이 편리합니다.

* 수변공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 다만, 해당 지역의 공공시설 및 편의시설에 대한 상세 정보는 제한적이므로, 추가적인 조사가 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 대항력이 없는 점은 특이사항으로, 실제 임대차 관계 및 권리관계 확인이 필수적입니다.

* 세종시의 높은 상가 공실률에 대한 우려가 지속되고 있어, 임대 수익 확보에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

* 토지이용계획상 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 현재까지 외부 검색을 통해 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 지역 개발 계획 및 주변 시설에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

* 본 물건은 세종시 대평동에 위치한 근린상가로, 기본적인 입지 여건과 교통 편의성은 갖추고 있습니다.

* 신축 건물(2018년 사용승인)이며, 감정가는 7억 3천만원대입니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하고, 임차인들의 대항력이 없는 점은 긍정적 요소입니다.

* 하지만 세종시 상권의 높은 공실률 및 임차인 현황의 특이사항(0원 보증금/차임)은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

1.9. 투자 포인트

* 세종시의 지속적인 개발 가능성과 향후 행정수도 기능 강화에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* BRT, 시외버스터미널 등 주요 교통망과의 접근성이 양호하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 신축급 건물이라는 점과 근린상가로서 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 738,000,000원입니다.

* 인수할 보증금이 없는 관계로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 물건의 하자 여부 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 일반적으로 부동산 경매 시 감정가의 80%~120% 범위에서 입찰가가 결정되는 경향이 있으나, 본 물건의 경우 세종시 상권의 특성 및 임차인 현황 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실제 낙찰가 분석, 임대 수익률 분석, 향후 시세 변동 예측 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.