나이스옥션 법원경매 천안 2025타경690 [1] 충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 457-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2025.09.14

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 소재 '독갑말마을'남측 인근에 상호연접(連接)하여 위치하며, ( 다만, 일부필지와의 사이에 '국유지'가 있는데, 이를 연합하여 사용중 ) 주위는 '산간농경지대'임.

토지의 상황

기호1 : 사다리 유사 '부정형'의 형태이고, 완경사지인 토지를 평탄하게 지반조성( 옹벽축조 등 ) 하여, 업무용 건물부지'로 이용중임. 기호4 : '부정형'의 형태이고, 완경사지인 토지를 평탄하게 지반조성( 대규모 옹벽축조 ) 하여,'곤충사육장 건물 2개동'부지로 이용중임. 기호7 : '부정형, 완경사지'의 토지이며, 대부분 면적은 '전'으로 이용중이나, 일부 면적은 '포장된 도로부지'로 제공됨. 기호8 : '부정형, 완경사지'인 토지를 '전'으로 이용중임. 기호9 : '부정형, 경사지'인 토지이며, 대부분 면적을'사육장 진입용 도로부지'로 이용중임. 기호10 : '부정형, 완경사지'인 토지를 '전'( 사육장 부속토지 )로 이용중임. 기호11 : '부정형, 완경사지'인 토지이며, 대부분 면적이 '포장된 도로부지'로 제공됨. 기호12 : '부정형, 완경사지'인 토지를 '전'으로 이용중임.

건물의 구조 및 현상

< 기호2 건물 > 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 사용승인일 : 2023. 02. 23 외벽 : 샌드위치판넬 잇기 내벽 : 힙판 및 천정 인테리어 등 창호 : 새시창호 < 기호3 건물 > 조립식판넬조 판넬지붕 단층 건물로서, 사용승인일 : 2023. 02. 23 벽체 : 샌드위치판넬 잇기 바닥 : 콘크리트 < 기호5 및 6 건물 > 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 사용승인일 : 2022. 10. 21 벽체 : 샌드위치판넬 잇기 창호 : 새시창호

기계/기구의 현상

공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2024-250호 : 사유장 자동화 설비 라인으로서, 평가일현재 "가동(稼動)중단"상태이며, 관리현상은 보통시(視)됨.

공작물의 현상

-

기타참고사항

< 임대관계 > " 미 상 " 임. < 국유지 점용 > 본건기호1, 9, 8 과 기호4 토지 사이에는 '구거'필지가 종(縱)으로 길다랗게 개재(介在)되어 있는데, 현황은 이 '국유지 구거 필지'와 본건기호4 필지가 합체되어 '일괄 사용'( 바닥포장됨 )중임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 및 공장저당법 제6조 기계기구 1식 포함
- 목록7 토지 공부상 '답'이나 현황 '전 및 일부 도로'로 이용중임
- 목록11 토지 공부상 '전'이나 현황 '대부분 도로'로 이용중임
- 목록7,12 토지 농지취득자격증명서 제출요(미제출시 보증금 미반환)
- 목록1,8,9 토지와 목록4 토지 사이에 '구거'필지가 세로로 기다랗게 개재되어 있는데, 현황은 '국유지 구거 필지'와 목록4 토지가 합체되어 '일괄 사용(바닥포장됨)'중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경690 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자 (신고): 주OOOOOOOO (등기부상 말소기준권리 및 경매신청권자: 하나은행)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 457-1

용도: 동물 및 식물 관련시설, 제2종 근린생활시설

감정가: 3,124,399,160원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각 (제시외 건물 및 공장저당법 제6조 기계기구 1식 포함)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 총 8,789.00㎡ (약 2,658.5평)

건물 면적: 총 2,313.12㎡ (약 699.7평)

* 건물 1동 (457-1, 제2종근린생활시설): 196.00㎡ (약 59.3평)

* 건물 2동 (457-1, 제2종근린생활시설): 9.72㎡ (약 2.9평)

* 건물 5동 (458, 동물및식물관련시설): 1,196.60㎡ (약 361.9평)

* 건물 6동 (458, 동물및식물관련시설): 910.80㎡ (약 275.5평)

제시외 건물 면적: 90.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 '독갑말마을' 남측 인근에 위치합니다.

주위는 산간 농경지대로 구성되어 있습니다.

2.2. 접근성

일부 토지는 현황 도로로 이용 중이며, 사육장 진입로로 활용되고 있습니다.

국유지 구거 필지와 타 필지가 합쳐져 바닥 포장된 도로로 일괄 사용 중인 부분이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부:

다수의 소유권 이전 및 근저당권, 가압류 등이 기록되어 있으나, 모두 말소 처리되어 경매로 소멸됩니다.

말소기준권리: 2024년 6월 14일자 하나은행 근저당권 (을30, 을31)

총 등기부채권 금액 (말소 기준 권리 포함, 현재는 소멸됨): 3,356,848,946원

* 건물 등기부:

토지 등기부와 동일하게 다수의 권리가 말소 처리되었습니다.

말소기준권리: 2024년 6월 14일자 하나은행 근저당권 (을7, 을8)

총 등기부채권 금액 (말소 기준 권리 포함, 현재는 소멸됨): 3,356,848,946원

* 매각 후 인수되는 권리: 명시적으로 '지상권'이 언급되었으나, 세부 내용은 없습니다. (일반적으로 지상권은 인수되는 경우가 많으나, 본 건은 별도 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

* 본건에 대한 임차인 현황은 '미상'으로 확인되었습니다.

* 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주요 시설 용도

물건의 주 용도는 동물 및 식물 관련시설로, 농업 또는 관련 사업에 적합합니다.

일부 건물은 제2종 근린생활시설로 용도 변경 또는 등록되어 있어, 소규모 상업 시설로의 활용 가능성도 있습니다.

4.2. 잠재적 사업성

주변이 농경지대임을 고려할 때, 대규모 농장, 축사, 식물 재배 시설, 관련 가공 및 유통 시설 등으로의 활용이 가능합니다.

주변 시설과의 연계 또는 지역 특화 사업으로의 발전 가능성을 탐색할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

소재지는 병천면 관성리로, 반경 내에 병천면 소재지의 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)을 이용할 수 있습니다.

주요 학교로는 병천초, 병천중, 병천고 등이 근거리에 위치합니다.

의료 시설로는 병천면에 보건지소 또는 소규모 의원이 있으며, 종합병원은 천안 시내로 이동해야 합니다.

본 물건 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 의무

목록 7, 12 토지는 공부상 '답' 또는 '전'이나 현황 도로 등 복합적인 용도로 이용 중이며, 농지취득자격증명서 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

6.2. 토지 현황 및 공부 불일치

목록 7: 공부상 '답', 현황 '전 및 일부 도로'

목록 11: 공부상 '전', 현황 '대부분 도로'

이러한 현황과 공부상의 차이는 향후 토지 이용 및 관리에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 국유지(구거)와의 일괄 사용

목록 1, 8, 9 토지와 목록 4 토지 사이에 국유지 구거 필지가 개재되어 있으나, 현재는 목록 4 토지와 합쳐져 바닥 포장된 상태로 일괄 사용 중입니다. 해당 국유지 사용에 대한 적법성 및 안정성을 추가 확인해야 합니다.

6.4. 기계 설비의 현황

평가일 현재 '가동 중단' 상태인 자동화 설비 라인(공장저당법 제6조)이 포함되어 있습니다. 향후 재가동을 위한 수리 또는 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

6.5. 제시외 건물 및 기타 사항

제시외 건물(90㎡)이 일괄 포함되어 매각되므로, 현황 조사를 통해 정확한 용도 및 상태를 파악해야 합니다.

6.6. 임차인 정보 부재

인수되는 임차 보증금은 없으나, '미상'인 임차 관계는 예상치 못한 법적 분쟁이나 명도 저항의 원인이 될 수 있으므로, 현장 방문 시 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 전반적인 평가

본 물건은 넓은 토지와 다수의 건물을 포함하는 동물 및 식물 관련시설로서, 농업 생산 및 관련 사업을 위한 잠재력이 높습니다.

모든 등기부상 권리가 말소되므로, 낙찰 후 권리상 깨끗한 상태의 소유권을 확보할 수 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 필수 제출, 토지 현황 불일치, 국유지와의 복합 사용 등 절차적 및 관리적 고려사항이 존재합니다.

7.2. 투자 시 유의사항

농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

현장 답사를 통해 토지의 정확한 이용 현황, 국유지 사용 문제, 건물의 실제 상태, 기계 설비의 가치 및 작동 여부, 점유자 현황 등을 반드시 확인해야 합니다.

현재 '가동 중단'인 기계 설비의 가치는 현저히 낮게 평가하거나, 수리 비용을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계 명확성

모든 선순위 근저당권 및 가압류가 말소되므로, 낙찰 후 권리상 깨끗한 물건을 취득할 수 있습니다.

8.2. 사업 확장 잠재력

동물 및 식물 관련시설 용도로, 향후 농업 트렌드 변화에 따른 사업 확장 또는 전환이 용이할 수 있습니다.

8.3. 규모의 경제 실현 가능성

넓은 토지와 여러 동의 건물은 규모의 경제를 통해 운영 효율성을 높일 수 있는 기반을 제공합니다.

8.4. 경매 시장에서의 가격 경쟁력

감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰될 경우, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가: 3,124,399,160원

9.2. 고려사항

본 물건은 농지취득자격증명 필수 제출, 국유지 관련 복합 이용, 기계 설비 가동 중단 등 관리 및 절차상의 위험 요소를 내포하고 있습니다.

따라서, 감정가 전액을 기준으로 입찰하기보다는 이러한 리스크를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

일반적으로 경매 시장에서는 감정가의 60~80% 수준에서 입찰이 이루어지기도 하나, 물건의 특성, 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

구체적인 입찰가 산정은 현장 조사 결과와 본인의 투자 목표 및 자금 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.