나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503317 [1] 대전광역시 중구 부사동 427-25 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2025.09.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 부사동 소재 "청란여자중학교" 남측 인근에 위치하고, 주위는 단독·다가구주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

자루형의 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(부사29)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(남대전고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(청란여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(청란여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(청란여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역).

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

공부상 지목은 "전"이나 현황 "대"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(주택) 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕(현황 강판기와지붕) 단층으로서, 외벽: 몰탈위 페인트 및 타일붙임 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 샷시창호 등. (부속건물) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로서, 내·외벽: 몰탈 마감

이용상태

주택 및 부속건물(창고 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

주택 지붕의 구조는 공부상 "시멘트기와지붕"이나 현황 "강판기와지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-재매각으로, 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
-일괄매각
-목록1 토지는 공부상 지목 "전"이나, 이 건 건물의 대지로 이용 중임.
-야외 수도, 옹벽(지지대) 등은 토지 포함 평가 및 매각 포함.
-옥외 계단 등은 건물에 포함 평가 및 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503317 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 충무새마을금고

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 중구 부사동 427-25 (신주소: 대전광역시 중구 부용로42번길 11-1)

용도: 단독주택

감정가: 124,977,660원

토지면적: 200.00㎡ (약 60.5평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 71.34㎡ (약 21.6평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건축년도: 1977년 10월 8일 (사용승인일 기준)

구조: 시멘트벽돌조 (주택), 시멘트벽돌조 (부속건물)

지붕: 공부상 시멘트기와, 현황 강판기와 (주택)

이용상태: 주택 및 부속건물 (창고 등)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 주거환경개선지구, 재매각

주의사항:

* 재매각으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

* 토지 지목은 공부상 "전"이나 현황 "대"로 이용 중이며, 건물의 대지로 사용되고 있습니다.

* 야외 수도, 옹벽(지지대) 등은 토지에 포함 평가 및 매각됩니다.

* 옥외 계단 등은 건물에 포함 평가 및 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 부사동 소재 "청란여자중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독·다가구주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 시됩니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 현황

자루형의 완경사지로 주거용 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한사항

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(남대전고등학교, 청란여자고등학교, 청란여자중학교), 절대보호구역(청란여자고등학교), 주거환경개선지구, 중점경관관리구역(보문산) 등에 해당됩니다.

2.5. 주변 시세 분석 (연립, 다세대, 빌라 정보 기반)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 정보는 다음과 같습니다 (2026년 4월 기준, 만원):

* 부사동참좋은 (2014년 건축, 72.79㎡): 18,700만원

* 은혜빌라 (1982년 건축, 62.06㎡): 4,300만원

* 리더스빌B동 (2003년 건축, 59.89㎡): 12,500만원

본 물건은 단독주택으로, 제공된 빌라 시세는 지역의 전반적인 가치 수준을 파악하는 참고 자료로 활용해야 하며, 직접적인 비교는 어렵습니다. 가장 최근 거래된 18,700만원(72.79㎡) 사례를 평당 약 257만원 수준으로 환산 시, 본 건 토지 200㎡ (약 60.5평) 기준으로는 약 1.55억 원, 건물 71.34㎡ (약 21.6평) 기준으로는 약 0.55억 원의 단순 추정치가 나옵니다. 이는 건축 연도, 건물 상태, 입지 등을 고려하지 않은 개략적인 산정입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을8, 2020년 2월 19일 접수, 충무새마을금고 근저당권 (48,000,000원)

3.2. 소멸되는 권리

등기부등본 요약에 따르면, 을8 근저당권이 말소기준권리이므로 이보다 선순위인 권리, 또는 동시 말소 대상인 후순위 권리 및 임차권 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권이전 (갑5), 근저당권 (을8), 가압류 (갑6, 갑8), 주택임차권 (을9), 임의경매 (갑13) 등은 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

갑12, 2025년 1월 13일 접수, 양천직 소유권이전청구권가등기 (매매예약)

* 본 가등기는 매각으로 소멸되지 않으므로, 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 송*

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 260,000원

* 전입일자: 2022-04-07

* 확정일자: 2025-02-03

* 배당신고일자: 2025-02-12

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 (을9) 되어 있으나 말소 대상입니다. 인수 보증금은 0원입니다.

* 임차인: 송*

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-07

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 0원입니다.

3.5. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 70,258,139원

건물 등기부채권 총액: 80,258,139원 (근저당 및 가압류 포함)

4. 상권분석

주위는 단독, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다. 대규모 상권이라기보다는 주거 지역 내 소규모 생활권 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이하며, 인근 버스정류장 이용 가능하여 대중교통 편리합니다.

* 교육: 남대전고등학교, 청란여자중학교, 청란여자고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (단, 학교 주변 보호구역에 해당)

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. (구체적인 대형마트, 병원 등은 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 입찰에서 유찰 또는 취소된 사유가 존재할 수 있으며, 입찰 보증금이 20%로 상향 조정되었습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 토지 지목은 "전"이나 현황 "대"로 이용 중으로, 추후 법규 위반 여부 확인이 필요합니다. (단, 건물 대지로 이용 중이라는 점은 긍정적 요소)

* 소유권이전청구권가등기 인수: 본 건은 매각으로 소멸되지 않는 가등기가 존재하여, 낙찰자는 이를 인수해야 합니다. 이는 향후 법적 분쟁 또는 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있는 매우 중요한 리스크입니다.

* 주거환경개선지구: 지역 개발 계획에 따른 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

대전 중구 부사동 소재 단독주택 경매 물건으로, 재매각 사유와 함께 소유권이전청구권가등기의 인수 조건이 가장 큰 위험 요소입니다. 주거환경개선지구라는 점은 장기적인 개발 가능성을 시사하지만, 가등기 인수 비용 및 관련 법률 검토 없이는 적극적인 투자가 어렵습니다. 토지 현황 이용 및 주변 교육 환경 등은 긍정적이나, 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사와 보수적인 접근이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 주거환경개선지구: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* 토지 이용 현황: 지목과 현황 이용이 일치하여 토지 사용에 큰 문제는 없어 보이며, 토지 평가액에 야외 수도, 옹벽 등이 포함되어 있습니다.

* 건축물 현황: 공부상 지붕 재질과 현황 재질이 다르므로, 실제 상태 확인이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 소유권이전청구권가등기(매매예약)를 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이 가등기 관련 금액, 처리 가능성, 법적 효력 등에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 하며, 이에 따른 추가 비용 및 위험을 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

* 감정가: 124,977,660원 (약 1.25억 원)

* 주변 시세: 제공된 빌라 시세는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 리스크 고려: 가등기 인수 비용, 명도 비용, 수리비, 법률 자문 비용 등을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 매우 신중하게 접근해야 합니다.

* 권장 입찰 범위: 가등기 관련 사항이 명확히 해결되지 않은 상태에서는 감정가의 70~90% (약 8,700만 원 ~ 1.12억 원) 수준에서, 리스크를 충분히 반영한 가격으로 결정하는 것이 바람직합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.