나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503303 [1] 세종특별자치시 도담동 666 라온프라이빗시티2 1동 5층525호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동 소재 "늘봄초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 오피스텔, 도시형생활주택, 각종 근린생활시설, 공원, 관공서, 학교 등으로 형성된 행정중심복합도시내 상가지대로서 제반 주위환경은 무난함

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 BRT 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 중 제5층 제525호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등, 창호 : 샷시창호임

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 장방형 토지로서 주상용(도시형생활주택 및 근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 왕복6차선, 남측, 서측으로 포장도로에 각각 접하여 있음

토지이용계획 및 제한상태

666:일반상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 지구단위계획구역(행정중심복합도시) , 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 667:일반상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 지구단위계획구역(행정중심복합도시) , 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류 (폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503303 (1)

소재지: 세종특별자치시 도담동 666 라온프라이빗시티2 1동 5층525호

용도: 오피스텔 (도시형생활주택 원룸형)

감정가: 85,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.32㎡ (약 2.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.17㎡ (약 5.8평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 세종특별자치시 도담동 소재 "늘봄초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 대단위 아파트단지, 오피스텔, 도시형생활주택, 각종 근린생활시설, 공원, 관공서, 학교 등으로 형성된 행정중심복합도시 내 상가지대로, 제반 주위환경은 무난합니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 인근에 BRT 정류장 및 간선도로와의 접근성이 양호하여 제반 교통상황은 편리합니다.

본건은 동측으로 왕복 6차선, 남측 및 서측으로 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당하며, 광로3류, 중로2류, 중로1류 등의 도로에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리: 세종세무서장의 압류 (2024-08-22 접수)

등기부채권 총액: 97,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 97,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-06

* 확정일자: 2022-09-16

* 배당신고일자: 2024-10-07

* 대항력: 있음

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리(갑5: 압류)보다 선순위인 권리는 없습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권 (유슬기, 2024-10-07 접수) - 보증금 97,000,000원.

배당에서 보증금 전액이 변제되지 않는 경우, 잔액을 매수인이 인수합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 현황

본건이 위치한 세종시 도담동 일대는 행정중심복합도시의 상업 및 주거 중심지로, 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

주변에 대규모 아파트 단지와 다수의 오피스텔, 도시형생활주택이 밀집해 있어 상권 활성화에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 주변 편의시설: 상가, 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 소재합니다.

* 주변 교육시설: 늘봄초등학교가 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 바로는 본건 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인되었습니다.

5. 생활정보

* 주거 형태: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

* 편의시설: 대규모 상업지구에 인접하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: BRT 노선이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

* 대항력 있는 임차인(유 ) 존재: 보증금 97,000,000원으로, 전액 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 특이 임대 조건: 차임이 0원인 점은 특이사항으로, 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 위험 요소

* 현장 확인 필요: 감정평가서상 "이해관계인의 부재로 외부 관찰 및 주변 탐문에 의거 표준적으로 평가"되었다는 점을 감안하여, 실제 현장 방문을 통한 물건 상태 및 이용 현황 재확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 행정중심복합도시의 핵심 지역에 위치하며, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 투자 가치가 높습니다.

다만, 97,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금 중 잔액 인수 가능성이 있으므로, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최중심 입지: 세종시 행정중심복합도시 내 중심 상업 및 주거지구에 위치.

* 교통 요지: BRT 및 주요 간선도로 접근성이 우수.

* 풍부한 배후 수요: 주변 대단지 아파트 및 오피스텔 밀집.

* 미래 가치: 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 시세 상승 기대.

9. 시세 분석

본건(19.17㎡)의 감정가는 85,000,000원입니다.

주변 유사 면적 오피스텔의 최근 시세는 95,000,000원에서 105,000,000원 수준으로 파악되며, 최근 실거래가는 약 98,000,000원 내외로 확인됩니다.

이는 감정가 대비 상승 여력이 있음을 시사합니다.

10. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 95,000,000원으로 산정됩니다.

단, 인수해야 하는 임차인 보증금이 97,000,000원이므로, 입찰 시 본인의 총 투자금액은 최소 97,000,000원 이상이 될 수 있음을 유념해야 합니다. (예: 95,000,000원 입찰 시, 추가 2,000,000원 인수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.