나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503330 [1] 대전광역시 대덕구 상서동 148 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 상서동 소재 “대창아파트” 북측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장, 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하는 공장지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 통과하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2, 6) : 2필 일단의 대체로 사다리형의 평탄한 토지로 현황 “종교시설건부지 및 일부 도로” 로 이용중임.
기호(3) : 대체로 사다리형의 평탄한 토지로 현황 “주차장” 으로 이용중임.
기호(4) : 부정형의 평탄한 토지로 현황 “도로등” 으로 이용중임.
기호(5) : 삼각형의 평탄한 토지로 현황 “공업용건부지” 로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2, 6) : 본건이 일부 “도로” 이며 북동측 및 남동측으로 세로(가) 정도의 포장도로에 접함.
기호(3) : 본건 북서측으로 기호(4)토지를 통하여 접근이 가능함.
기호(4) : 본건이 “도로” 임.
기호(5) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2~6) : 도시지역, 일반공업지역(2016-12-23), 지구단위계획구역(상서지구 도시계획시설사업구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재정비촉진지구(상서평촌재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 5월 5일부터 2027년 5월 4일까지)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 알씨조 칼라시트지붕판 지하1층/지상3층 건물로서
- 외벽 : 드라이비트 마감 등
- 내벽 : 내부인테리어, 벽지 및 일부 타일 붙임 등
- 창호 : 샤시창호임.

이용상태

현황 ""종교시설"" 로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 토지상에 별첨 “지적 및 건물개황도” 와 같이 일반건축물대장에 등재되지 않은 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하여 개략적인 실측면적에 의거 감정평가하였으니 경매진행시 실제소유권 및 일괄 경매여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
목록1은 종교시설(교회)로 사용중임.
목록2,6은 현황 '종교시설건부지 및 일부도로'임.
목록3은 현황 '주차장'으로, 목록4는 현황 '도로 등'으로 이용중임.
목록5는 현황 '타인 점유'부분으로 최저매각가격은 이를 반영한 가격임.
화단 및 조경수는 토지 감정평가 및 최저매각가격에 포함됨.
외부계단, 데크시설(차양 및 난간등), 발코니, 옥탑 등은 건물 감정평가 및 죄저매각가격에 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경503330 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (을13 근저당권자)

1.2. 소재지 및 토지 현황

소재지: 대전광역시 대덕구 상서동 148

총 토지 면적: 1026.00㎡ (약 310.36평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 현황:

* 목록2, 6: 종교시설건부지 및 일부도로

* 목록3: 주차장

* 목록4: 도로 등

* 목록5: 공업용건부지, 타인 점유, 지적도상 맹지

화단 및 조경수: 토지 감정평가 및 최저매각가격에 포함됨.

1.3. 건물 현황

건물 연면적: 976.86㎡ (약 295.51평)

건물 지분: 976.86㎡

건물 제시외 면적: 97.50㎡ (일반 건축물대장에 미등재된 소유자 미상의 제시외 건물, 감정평가 및 최저매각가에 포함)

주요 구조: RC조 칼라시트지붕판 지하 1층/지상 3층

주요 용도: 종교시설 (교회)

외부 시설: 외부계단, 데크시설, 발코니, 옥탑 등은 건물 감정평가 및 최저매각가격에 포함됨.

1.4. 감정평가 요약

총 감정가: 1,554,507,140원

매각 결정: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 재정비촉진지구, 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 지역 특성

본건은 대전광역시 대덕구 상서동 소재 “대창아파트” 북측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장, 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하는 공장지대입니다.

본건은 재정비촉진지구(상서평촌재정비촉진지구) 및 지구단위계획구역(상서지구)에 속해 있습니다.

최근 개발 계획으로는 대전 상서·평촌 재정비촉진지구 관련 고시가 다수 있으며, 이는 지역의 도시환경 개선 및 개발을 목표로 하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 통과하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 상태 및 도로 접면

본건은 총 6개의 목록으로 구성되어 있으며, 각 필지의 현황은 다음과 같습니다.

* 기호(2, 6): 2필 일단의 대체로 사다리형의 평탄한 토지로 현황 “종교시설건부지 및 일부 도로”로 이용중입니다. 북동측 및 남동측으로 세로(가) 정도의 포장도로에 접합니다.

* 기호(3): 대체로 사다리형의 평탄한 토지로 현황 “주차장”으로 이용중입니다. 북서측 기호(4) 토지를 통하여 접근이 가능합니다.

* 기호(4): 부정형의 평탄한 토지로 현황 “도로등”으로 이용중입니다. 본건이 “도로”입니다.

* 기호(5): 삼각형의 평탄한 토지로 현황 “공업용건부지”로 이용중이며, 지적도상 맹지이고 타인 점유 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

등기부등본상 소유권은 세계로교회 명의로 이전되어 있습니다. (갑5, 2023-07-11 소유권이전)

그 이전 소유자로는 대한예수교장로회우리교회가 등기되어 있습니다. (갑1, 1991-11-01 소유권이전, 건물 갑1 2007-07-18 소유권보존)

3.2. 권리 제한 사항

말소기준권리인 을13 근저당(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2023-07-11, 12억원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 보입니다.

이 외에도 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등 다수의 권리 변동이 등기되어 있습니다.

3.3. 말소기준권리

을13 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2023-07-11, 1,200,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.4. 임차인 현황 및 인수 여부

현재 파악된 임차인은 4명이며, 모두 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었습니다.

* 곽정순 (전입일자: 2024-11-07) - 대항력 없음

* 김성태 (전입일자: 2025-07-24) - 대항력 없음

* 이성경 (전입일자: 2025-02-26) - 대항력 없음

* 최병석 (전입일자: 2025-07-24) - 대항력 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되어 별도의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 이용 현황 및 부합물

4.1. 건물 이용 현황

현황 "종교시설(교회)"로 이용 중입니다.

건물 내부에는 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

4.2. 토지 이용 현황 (목록별)

목록1: 종교시설(교회)로 사용 중입니다.

목록2, 6: 현황 '종교시설건부지 및 일부도로'로 이용 중입니다.

목록3: 현황 '주차장'으로 이용 중입니다.

목록4: 현황 '도로 등'으로 이용 중입니다.

목록5: 현황 '공업용건부지'로 이용 중이며, 타인 점유 부분입니다.

4.3. 제시외 건물 및 부합물

본건 토지상에 일반 건축물대장에 등재되지 않은 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하며, 이는 실측 면적에 의거 감정평가되었습니다.

외부계단, 데크시설(차양 및 난간등), 발코니, 옥탑 등은 건물 감정평가 및 최저매각가격에 포함됩니다.

5. 주변 환경 및 개발 계획

5.1. 주변 상권 및 시설

본건은 중·소규모의 공장, 근린생활시설 및 아파트단지가 혼재된 지역에 위치합니다.

인근에 대창아파트가 위치하고 있으며, 상서동 일대는 산업시설과 주거지역이 혼합된 양상을 보입니다.

다양한 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있으며, 중리전통시장과 같은 재래시장이 인근에 위치하여 생활 편의성을 더합니다.

관광지로는 대청호, 로하스공원 등이 있으며, 이는 지역 주민들의 휴식 및 여가 공간으로 활용될 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

검색 결과, 대덕구 일대에서 쓰레기 처리 시설(소각시설, 자동집하시설 등) 및 장묘 시설과 관련된 논란이 간헐적으로 발생하고 있으나, 본건의 직접적인 인근에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

5.3. 지구단위계획 및 재정비촉진지구

본건은 상서평촌재정비촉진지구 및 상서지구 지구단위계획구역 내에 위치합니다.

이는 해당 지역의 체계적인 도시개발 및 환경 개선을 위한 계획이 수립되어 추진되고 있음을 의미합니다.

주요 개발 계획으로는 도시개발사업, 주택재개발사업 등이 포함되어 있으며, 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가집니다.

다만, 재정비촉진지구 개발에 따라 토지이용계획 등이 변경될 수 있으며, 이에 대한 지속적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 타인 점유 및 맹지 (목록5)

목록5 토지는 현황 '공업용건부지'로 타인 점유 중이며, 지적도상 맹지이므로 이에 대한 명도 및 이용에 관한 문제가 발생할 수 있습니다. 최저매각가격에 반영되었다고는 하나, 인수 후 활용 계획 수립 시 신중한 접근이 요구됩니다.

6.2. 제시외 건물 관련

건축물대장에 등재되지 않은 제시외 건물이 존재하며, 이에 대한 소유권 및 명도 문제를 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 토지거래허가구역

본건 토지는 2024년 5월 5일부터 2027년 5월 4일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

향후 해당 토지 취득 시에는 관련 법규에 따른 허가 절차를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 대덕구 상서동에 위치한 종교시설(교회)로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건입니다.

다수의 토지 필지가 '종교시설건부지', '주차장', '도로' 등으로 복합적으로 이용되고 있으며, 특히 타인 점유 및 맹지인 토지가 포함되어 있어 활용 계획 수립 시 신중한 검토가 필요합니다.

재정비촉진지구 및 지구단위계획구역 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

현재 모든 임차인은 대항력이 없으며 인수 보증금 또한 없어 권리관계는 비교적 명확해 보입니다.

다만, 미등기 제시외 건물, 맹지 및 타인 점유 등의 리스크 요소를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지(약 310평)와 건물을 일괄 매각하는 점.

* 재정비촉진지구 및 지구단위계획구역 내 위치하여 개발 잠재력이 높음.

* 현재 종교시설로 사용 중이나, 향후 용도 변경 또는 재개발 시 높은 가치 상승 기대.

* 주변에 공장, 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재하여 상권 및 생활 인프라가 구축되어 있음.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 임차인 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,554,507,140원입니다.

제시된 정보에 따르면 인수할 보증금이 없고, 제시외 건물 포함 일괄 매각이므로 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 목록5의 타인 점유 및 맹지라는 점, 재정비촉진지구 개발 계획에 따른 변동 가능성, 그리고 현재 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

본건의 잠재적 가치와 리스크를 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. (구체적인 입찰가 산출은 상세 현장 조사 및 권리 분석 후 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.