나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51703 [1] 충청북도 진천군 이월면 신월리 1128 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 이월면 신월리 소재 <진천이월전기전자 농공단지> 내에 위치하며, 부근은 공장 등이 주를 이루는 공업단지로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

평탄한 사다리형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 계획관리지역(2023-01-27), 산업ㆍ유통개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2021-07-08)(중로2-1)(접합), 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농공단지(2021-07-08)(이월전기전자농공단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2-가) : 일반철골구조 판넬지붕 지상2층(사용승인일 : 2009-10-14)건으로서, 외 벽 : 판넬 및 강화유리 마감 등, 내 벽 : 판넬, 벽지도배, 페인팅, 일부 타일 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 마감 등임. (2-나) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 단층(사용승인일 : 2009-10-14)건으로서, 외 벽 : 판넬 붙임 마감 등, 내 벽 : 페인팅, 타일 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 마감 등임. (3-가) : 일반철골구조 판넬지붕 단층(사용승인일 : 2013-07-31)건으로서, 외 벽 : 판넬 마감 등, 내 벽 : 판넬 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

(2-가) 1층 : 공장, 사무실 등, 2층 : 사무실 등, (2-나) 1층 : 경비실 등, (3-가) 1층 : 공장 등으로 이용 중임.

설비내역

(2-가) : 전기설비, 위생 및 급배수설비, 냉ㆍ난방설비, 소방설비 등, (2-나) : 전기설비, 위생 및 급배수설비 등, (3-가) : 전기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 토지 지상에 제시외 수변전설비(약 179KW) 및 기호(2-가) 건물 지붕위에 제시외 태양광설비(약 247KW, 2019-03설치)가 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계ㆍ기구 포함. 기계・기구 목록 ‘제2023-205호와 ‘제2024-160호’는 동일함. 목록 1 지상 제시외 건물, 수변전설비 및 목록 2 제시외 태양광설비 각 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 청주지방법원 2025타경51703 (1)

소재지: 충청북도 진천군 이월면 신월리 1128

새 주소: 충청북도 진천군 밤디길 106 (이월면 신월리)

용도: 공장

감정가: 4,763,898,250원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

작성일: 2026-06-08

1.2. 면적 및 건물현황

토지 면적: 8189.40㎡ (약 2477.5평)

건물 총 면적: 4483.25㎡ (약 1356.2평)

- 주요 건물(주1) 총 면적: 3493.25㎡ (약 1056.9평)

- 부속 건물(주2) 총 면적: 990.00㎡ (약 300.0평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 42.50㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 주의사항 및 특이사항

- 일괄매각: 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계ㆍ기구 포함 매각.

- 기계ㆍ기구 목록 ‘제2023-205호와 ‘제2024-160호’는 동일함.

- 목록 1 지상 제시외 건물, 수변전설비 및 목록 2 제시외 태양광설비 각 매각 포함.

- 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본 건은 충청북도 진천군 이월면 신월리 소재 <진천이월전기전자 농공단지> 내에 위치하며, 부근은 공장 등이 주를 이루는 공업단지로서 주위 환경은 보통시 됨.

2.2. 교통 및 접근성

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통시 됨.

본 건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

계획관리지역, 계획관리지역(2023-01-27), 산업ㆍ유통개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2021-07-08)(중로2-1)(접합), 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m), 농공단지(2021-07-08)(이월전기전자농공단지), 산업시설구역.

토지는 평탄한 사다리형으로 공업용 건부지로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 개요

등기부등본 상 다수의 권리 설정 및 말소 사항이 확인되나, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보임. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 말소기준권리

을5 (2023-11-16) 중소기업은행 근저당권

3.3. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인: (주)네오블루테크 (보증금 40,000,000원, 전입일자 2019-07-03)

(인수 보증금 합계는 0원으로 표시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 별도 확인 필요)

3.4. 소멸되는 권리

말소기준권리(근저당권) 이하 모든 권리(근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

3.5. 임차인 현황

* (주)네오블루테크

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-07-03

대항력: 있음

비고:

* 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-12-08

대항력: 있음

비고:

* 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-09-12

대항력: 있음

비고:

(상기 외 '대항력 없음' 임차인 다수 존재)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 진천이월전기전자 농공단지 내에 위치한 공장으로, 일반적인 상업 지역과는 다른 산업단지 상권 특성을 가짐.

주요 수요층은 단지 내 또는 인근 공장 근로자 및 관련 기업체일 것으로 예상됨.

4.2. 산업단지 내 입지

단지 내 입지 자체는 관련 산업과의 시너지 창출 및 안정적인 운영에 유리할 수 있음.

주변 환경은 공업 시설이 밀집되어 있어, 일반적인 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내 또는 인근에 기본적인 식당, 편의점 등은 존재할 수 있으나, 상세한 편의시설 현황은 현장 확인 필요.

5.2. 대중교통

인근 버스정류장이 소재하여 기본적인 대중교통 이용은 가능함.

5.3. 생활 편의성

공업단지라는 특성상 주거지로서의 편의성은 다소 낮을 수 있으며, 주요 생활권은 차량 이동을 통해 확보해야 할 것으로 보임.

5.4. 환경 분석 (혐오시설 포함)

공업단지 내 위치하므로, 주변 공장의 운영으로 인한 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 요인이 존재할 수 있음.

구체적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 환경 오염 시설 등)이 인접해 있다는 정보는 제공되지 않았으나, 산업단지 특성상 이러한 시설들이 존재할 가능성에 대한 고려는 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 (주)네오블루테크(보증금 40,000,000원)의 존재. 명확한 배당 여부 확인 및 명도 협상이 필요할 수 있음.

6.2. 부대시설 및 설비 리스크

일괄 매각되는 기계ㆍ기구, 수변전설비, 태양광설비 등은 상태가 양호한지, 실제 가치는 어느 정도인지, 또한 명도 시 철거 대상인지 여부 등을 면밀히 파악해야 함.

6.3. 권리관계 변동 가능성

다수의 가압류 및 압류 등기 이력이 말소될 예정이나, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

6.4. 산업단지 운영 관련 리스크

인근 공장의 운영 특성에 따른 소음, 진동, 악취, 교통 체증 등의 문제가 발생할 수 있으며, 이는 향후 자산 가치 및 활용도에 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 충청북도 진천군 이월면 진천이월전기전자 농공단지 내에 위치한 공장으로, 넓은 토지 면적(약 2477.5평)과 연면적(약 1356.2평)을 갖추고 있어 사업장으로의 활용 가치가 높음. 차량 접근성이 양호하고 계획관리지역 등 입지 조건이 우수함.

7.2. 권리 및 명도 관련 검토

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없어 보이나, 대항력 있는 임차인 (주)네오블루테크의 존재는 유의해야 할 부분임. 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있음.

7.3. 잠재적 가치

산업단지 내 입지, 일괄 매각되는 설비 등을 고려할 때, 운영 중인 공장으로 인수 시 추가적인 설비 투자 비용을 절감할 수 있는 장점이 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 강점

- 진천이월전기전자 농공단지 내 핵심 입지.

- 넓은 토지 면적을 활용한 확장 가능성.

8.2. 운영 효율성

- 공장 및 관련 기계, 설비(수변전, 태양광) 일괄 매각으로 즉시 운영 가능성.

- 산업단지 내 다른 기업과의 시너지 효과 기대.

8.3. 경매 메리트

- 감정가를 기준으로 합리적인 가격에 취득할 기회.

- 권리분석상 큰 부담 없이 진행 가능성 (단, 임차인 명도 협의 필요).

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 고려사항

예상 입찰가는 해당 물건의 현 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 경쟁 입찰자 수, 명도 비용, 임차인 명도 관련 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 물건의 경우, 인수 보증금은 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 과정에서 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 (참고)

본 보고서에서는 제공된 정보만을 바탕으로 하므로, 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 따라서, 현장 방문 조사, 인근 부동산 시세 조사, 동종 물건의 최근 낙찰가 추이 분석 등을 통해 보다 면밀한 분석 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.