나이스옥션 법원경매 영월 2025타경30576 [1] 강원특별자치도 정선군 화암면 화암리 1083-2 제1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 정선군 화암면 화암리 소재 '종류교' 남서측 인근에 위치하며 부근은 농가주택 및 전 등이 주로 소재하는 순수 농촌지대임.

교통상황

대상물건 및 인접지까지 차량접근 가능하며 대중교통 이용은 불편함.

형태 및 이용상태

일련번호2,5) 완경사의 부정형 토지로써 전 등임. 일련번호3) 완경사의 부정형 토지로써 토지임야 등이며 일부 지상에 건물이 소재함. 일련번호4) 완경사의 사다리형 토지로써 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호3) 토지의 경우 동측 일부면이 현황 도로이며 기타 토지들의 경우 연접하여 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 ■ 일련번호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(타법에 의한 제한구역_전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 영농여건불리농지 ■ 일련번호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 100m이내_소,양(염소),젖 소,사슴,말,돼)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(타법에 의한 제한구역_전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <강원도문화재보호조례>, 준보전산지<산지관리법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조 제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) ■ 일련번호(4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 100m이내_소,양(염소), 젖소,사슴,말,돼)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(타법에 의한 제한구역_전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 영농여건불리농지 ■ 일련번호(5): 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 100m이내_소,양(염소),젖 소,사슴,말,돼)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(타법에 의한 제한구역_전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <강원도문화재보호조례>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

별첨 「사진용지」 참조.

공부와의 차이

일련번호3) 토지의 경우 일부 도로 및 건물부지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층건 으로써 외벽 : 사이딩판넬마감 등. 내벽 : 회향목붙이기마감 등. 창호 : PVC샷시창임.

이용상태

주택임.

설비내역

수세식 위생설비 및 급수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 「사진용지」 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
.목록2,5 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 입찰 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 읍.면사무소에 문의 바람)
.목록1 건물은 공부상 1083-2 및 1083번지 양지상에 소재하나, 현황은 1083-2번지에 소재함
.목록3 공부상 임야이나 현황은 일부 지상에 건물이 소재함
.목록3 동측 일부면이 현황 도로임
<매각에서 제외되는 제시외 건물 등>
ㄱ. 목록2 지상의 '이동가능한 컨테이너 1동' 및 '철기둥 보온덮개지붕 차양시설'
ㄴ. 목록3 지상의 '비닐하우스 1동' 및 '철구조물' 및 '목조 함석지붕 창고 1동' 및 '목조 스레트지붕 단층주택 1동의 일부(도로명주소: 거북바위길 24)'
.목록2,3의 감정평가액은 지상 건물 등의 소재에 따른 제한의 정도를 감안한 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 영월지원 2025타경30576 (1)

채권자: 한OOOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 강원특별자치도 정선군 화암면 화암리 1083-2 제1동

용도: 단독주택

토지면적: 7551.00㎡ (약 2284.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 75.00㎡ (약 22.69평)

건물 제시외면적: 63.50㎡ (약 19.21평)

1.3. 감정가 및 부채

감정가: 198,281,000원

등기부채권 총액: 88,741,836원

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 강원특별자치도 정선군 화암면 화암리 소재 '종려교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 농가주택과 전(밭) 등이 소재하는 순수 농촌지대로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상 물건지 및 인접지까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 도로 상태

일련번호 3번 토지의 경우, 동측 일부면이 현황 도로로 이용 중이며, 기타 토지들은 서로 연접하여 소재하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 9월 27일 접수된 정선농업협동조합의 근저당권 (채권금액 48,000,000원)입니다. 이보다 선순위인 권리들은 말소되지 않고 인수될 수 있으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부현황

토지 등기부상 소유권이전 (2002년, 2014년, 2020년) 및 근저당권 (2023년)이 확인됩니다. 또한, 가압류 (2025년) 및 강제경매 (2025년)가 진행된 내역이 있습니다.

건물 등기부상 소유권보존 (2015년) 및 소유권이전 (2020년)이 확인되며, 근저당권 (2023년), 가압류 (2025년), 강제경매 (2025년)가 진행된 내역이 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임차인 현황에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

3.5. 법정지상권 성립여지

목록 3번 토지 지상에 소재하는 제시외 건물(목조 함석지붕 창고 1동 및 목조 스레트지붕 단층주택 1동의 일부)로 인해, 본건 목록 3번 토지 대지 부분에 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 농촌지역에 위치하여 상업 시설보다는 농가주택 및 농경지가 주를 이루는 지역입니다. 따라서 일반적인 도시 상권 분석과는 다른 특성을 보입니다. 주변에 '종려교'가 위치해 있으며, 이는 지역의 랜드마크 역할을 할 수 있습니다.

4.2. 영농여건

본 물건의 토지는 '영농여건불리농지'로 분류되어 있어, 관련 정책 및 지원 대상이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

건축물대장상 본 건물은 강원특별자치도 정선군 화암면 화암리 1083-2번지에 위치하며, 도로명주소는 강원특별자치도 정선군 거북바위길 28 (화암면 화암리)입니다.

건물은 제1동으로, 단독주택이며, 경량철골구조에 아스팔트슁글 지붕을 가진 단층 건물입니다. 사용승인일은 2015년 3월 6일입니다. 건물 내부에는 수세식 위생설비 및 급수설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다. 특히, 일련번호 3번 토지는 역사문화환경보존지역 및 준보전산지로도 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 요구

본 건은 농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 해당 읍.면사무소에 문의하여 취득 가능 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 제시외 건물 포함 및 제외

일괄매각으로 제시외 건물도 포함되나, 목록 2번 지상의 '이동가능한 컨테이너 1동' 및 '철기둥 보온덮개지붕 차양시설', 그리고 목록 3번 지상의 '비닐하우스 1동', '철구조물', '목조 함석지붕 창고 1동', '목조 스레트지붕 단층주택 1동의 일부(거북바위길 24)' 등은 매각에서 제외됩니다.

6.3. 공부상 불일치

목록 1번 건물은 공부상 1083-2 및 1083번지 양 지상에 소재하나, 현황은 1083-2번지에만 소재하고 있습니다. 또한, 목록 3번 토지는 공부상 임야이나 현황은 일부 지상에 건물이 소재하고 있어 공부와의 차이가 있습니다.

6.4. 개발 및 이용 제한

계획관리지역이지만, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지 등 다수의 법규에 의한 제한이 존재합니다.

6.5. 주변 시설

본건 소재지 인근에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 산지 및 농촌 지역 특성상 자연환경과의 조화를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 정선군 화암면의 농촌 지역에 위치한 단독주택 및 토지입니다. 넓은 토지 면적과 단독주택을 함께 취득할 수 있다는 장점이 있으나, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 가능성, 공부상 불일치, 다수의 개발 제한 등 고려해야 할 사항들이 많습니다. 특히 농촌 지역의 특성상 환금성 및 가격 상승 여력을 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 개발 또는 영농 가능성

* 농촌 지역의 조용하고 쾌적한 주거 환경

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회 (경매 특성상)

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 주변 시세에 대한 구체적인 비교 분석이 어렵습니다. 본 건의 감정가는 198,281,000원입니다. 일반적인 경매 낙찰률과 물건의 특성(농지, 법정지상권 성립 여지, 개발 제한 등)을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 70% ~ 90% 수준인 약 138,000,000원에서 178,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 추정이며, 현장 방문 및 권리 관계에 대한 면밀한 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.