나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20908 [1] 강원특별자치도 횡성군 둔내면 현천리 산7-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하랑

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 횡성군 둔내면 현천리 소재 "범바위" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지, 축사, 농가주택 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 다소 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 "자연림, 일부 전, 농막부지, 묘지 및 도로 등" 상태입니다.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지상태로서, 북측으로 본건 일부 및 인접필지를 이용한 로폭 약3미터 내외의 비포장도로가 소재하고 있으나 합법적 이용가능 여부는 불분명합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역(젖소:1000m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 일부 지상에 농막 및 부속건물, 분묘 등이 소재하고 있습니다.(후첨 사진참조)

공부와의 차이

본건은 의뢰목록상 지목이 "임야"이나 현황 일부 "전, 도로, 농막부지 및 묘지 등" 상태 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

－임대관계는 미상입니다. －본건은 임야도 등본상 지적경계선이 불분명한 상태로서 인접토지와의 정확한 지적경계 및 현황 파악을 위해서는 측량을 요합니다. －본건 일부지상에 소재하는 농막 및 부속건물 등에 대하여 본인소유를 주장하는 농막거주자가 있습니다.

물건 비고

- 특별매각조건(공유자 우선매수권 행사 1회로 제한)
- 매각에서 제외되는 지상에 제시외 농막, 창고, 견사, 수도사, 저장고 등이 소재(법정지상권 성립여부 불분명)
- 분묘2기 소재(분묘기지권 성립여부 불분명)하고, 추가 분묘 소재 가능성 있으므로 입찰시 분묘 소재 재확인 요망
- 현황 일부 전, 도로, 농막부지 및 묘지 등임
- 지적경계 불분명
- 감정평가액(최저매각가격)은 제시외 농막 등 및 분묘로 인하여 제한받는 정도를 감안한 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 원주지원 2025타경20908 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 물건정보

소재지: 강원특별자치도 횡성군 둔내면 현천리 산7-2

용도: 임야

토지면적: 9025.00㎡ (약 2730평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지일부지분매각

1.3. 평가정보

감정가: 81,224,910원

토지감정가: 81,224,910원

건물감정가: 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 횡성군 둔내면 현천리 소재 "범바위" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지, 축사, 농가주택 및 임야 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하나, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

지적도상 맹지 상태이며, 북측으로 본건 일부와 인접 필지를 이용하는 폭 약 3미터 내외의 비포장도로가 소재하나, 합법적인 이용 가능 여부는 불분명합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역(젖소:1000m이하)), 준보전산지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 4월 11일 접수된 강서세무서의 2번 고영범 지분압류 (갑11) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 관련 세부 내용은 추후 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부상 권리관계 요약

본건 토지의 등기부상 권리관계는 소유권 보존 및 이전으로 구성되어 있으며, 다수의 압류 및 가압류, 강제경매 개시 결정이 등기되어 있습니다. 신한카드(주)의 강제경매 신청으로 본 경매가 진행되었습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

3.5. 특이사항 및 권리분석 특이사항

* 분묘기지권, 공유자우선매수신고, 법정지상권, 지분매각 등이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건 주변은 농경지, 축사, 농가주택 및 임야 등이 혼재되어 있어 농업 및 전원생활 관련 업종 외의 상업적 기능은 미미한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 대규모 상업시설이나 공공 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 전원 지역 특성상 생활 편의시설 접근성은 제한적일 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 기반시설

차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편하며, 기반시설 또한 전원 지역의 특성을 따릅니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 및 경계 관련 리스크

* 본건은 지적도상 맹지이며, 인접 도로 이용 가능 여부가 불분명합니다.

* 지적경계선이 불분명하여 정확한 현황 파악을 위해서는 측량이 필요합니다.

* 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 일부 전, 도로, 농막부지, 묘지 등으로 이용되고 있어 공부와의 차이가 있습니다.

6.2. 미등기 건축물 및 분묘 관련 리스크

* 매각에서 제외되는 지상에 농막, 창고, 견사, 수도사, 저장고 등 제시외 물건이 소재하며, 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

* 분묘 2기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 추가 분묘 소재 가능성이 있으므로 입찰 전 현장 재확인이 필수적입니다.

* 본건 일부 지상 농막 및 부속 건물에 대해 소유권을 주장하는 거주자가 있어 명도 과정에서 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수권

* 특별매각조건으로 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한됩니다.

6.4. 감정평가액 산정 근거

* 감정평가액(최저매각가격)은 제시외 농막 등 및 분묘로 인해 제한받는 정도를 감안하여 산정되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원도 횡성군 둔내면 소재의 임야로, 지분 매각 대상이며, 분묘, 미등기 건축물(농막 등) 존재, 법정지상권 및 분묘기지권 성립 여부 불분명, 맹지 상태 등 다수의 권리 및 현황상 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 제시외 건물 및 분묘 관련 분쟁 가능성, 공유자 우선매수권 행사 제한 등은 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 감정가는 이러한 제약 사항을 반영하여 산정되었으나, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 토지 가치

농림지역 또는 개발 가능한 지역으로의 용도 변경 가능성 등을 고려할 때, 장기적인 토지 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다. (단, 현행 토지이용계획 확인 및 추가 검토 필요)

8.2. 농막 및 분묘 관련 해결 시 가치 증대

만약 농막 거주자와의 합의, 또는 분묘 이장 등이 원만히 이루어진다면, 토지의 활용 가치가 증대될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 81,224,910원이며, 이는 현황 및 권리관계의 복잡성을 일부 반영한 가격입니다. 그러나 분묘기지권, 법정지상권의 불분명함, 제시외 건축물로 인한 분쟁 가능성, 맹지 상태 등을 고려할 때, 인수되는 보증금(0원)을 제외한 이러한 리스크를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 70%~80% 수준을 고려해 볼 수 있으며, 이는 약 5,685만 원 ~ 6,500만 원 범위 내외에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 정확한 현황을 파악하고, 법률 전문가와 상담 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.