나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20901 [1] 강원특별자치도 원주시 반곡동 1802 반곡벽산블루밍2차아파트 201동 7층705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 '반곡중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 15층 건 내 7층 705호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅, 석재붙임 등 마감. 내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 창 호 : PVC샷시 창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 왕복2~3차선 도로를 통하여 단지내로 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 고도지구(45m이하), 지구단위계획구역(반곡벽산지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2022-08-19)(접합), 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부 제한 모든축종제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 임차권등기(2023. 9. 5.등기, 임차보증금: 3억원, 전입일: 2021. 9. 3, 확정일자: 2021. 9. 3.) 있고 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하나, 임차보증금을 대위변제후 임차권자 이옥화의 지위를 승계한 주택도시보증공사로부터 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 결과와 다를 수 있습니다.

물건 기본정보

* 사건번호: 원주지원 2025타경20901 (1)

* 물건종별: 아파트

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 1802 반곡벽산블루밍2차아파트 201동 7층705호

* 토지면적: 60.89㎡ (약 18.42평)

* 건물면적: 125.19㎡ (약 37.87평) (공급면적 기준, 전용면적은 별도 확인 필요)

* 감정가: 312,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각기일: 정보 없음

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 '반곡중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 양호합니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 노선버스의 운행 상황 및 도로 상황을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 아파트 단지는 남측으로 왕복 2~3차선 도로를 통해 단지로 출입합니다.

* 토지이용계획: 본건이 속한 지역은 제3종일반주거지역, 고도지구(45m 이하), 지구단위계획구역(반곡벽산지구)으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로1류, 중로3류 등 도로와 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2022년 1월 24일자 구로세무서장의 압류입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)가 임차인 이옥화의 보증금을 대위변제하고 임차인의 지위를 승계하였으며, 배당받지 못한 잔액에 대해 매수인에게 청구권을 포기한다는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 매수인은 을구 순위 7번 임차권 등기(보증금 3억원)와 관련된 금액을 인수하지 않습니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리인 압류를 포함하여, 매각으로 인해 을구 7번 임차권 등기 및 기타 압류, 강제경매 등기 등은 말소될 예정입니다. (단, HUG의 확약 조건에 따라 임차권등기 말소 절차가 진행될 것으로 보입니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이옥화)

* 임차보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 3일

* 확정일자: 2021년 9월 3일

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 교육 시설: 단지 북서측 인근에 반곡중학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의성: 아파트 단지 내에서 기본적인 주거 생활이 가능하며, 인근 근린생활시설을 통해 편의를 더할 수 있습니다.

* 교육 환경: 반곡중학교가 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 교통 접근성: 차량을 이용한 시내 및 외부 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건은 HUG 인수조건 변경 사항이 있는 물건으로, 이는 계약 이행 과정에서 특별한 절차가 요구될 수 있음을 시사합니다. 다만, 제출된 확약서에 따라 매수인이 인수할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차권 관련: 비록 HUG의 확약으로 매수인의 보증금 인수 부담은 없으나, 법률 관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있으므로 입찰 전 철저한 권리 분석 및 전문가 상담을 권장합니다.

* 토지이용계획: 고도지구, 지구단위계획구역 등 지역지구 지정사항은 향후 건물 신축이나 증축 등 개발 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 반곡벽산블루밍2차아파트 201동 7층 705호로, 감정가는 3억 1200만원입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 개입으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 해소된 점이 가장 큰 특징입니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 학군 및 생활 편의시설 이용도 무난한 편입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 복잡한 권리 관계가 존재하므로, 입찰 시에는 이러한 특이사항을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 안정적인 주거 가치: 아파트는 주거 수요가 꾸준하여 안정적인 자산 가치를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 시세차익: 향후 원주시 개발 계획 및 부동산 시장 상황에 따라 시세 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 산정 기준: 본건은 감정가 312,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 임차보증금이 0원이므로 감정가 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 주변 시세, 낙찰가율, 본건의 특수성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 312,000,000원 (감정가 수준, 추가적인 시장 조사 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.