나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50873 [1] 강원특별자치도 홍천군 남면 유치리 1050 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.09.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 남면 유치리 소재 ‘유치저수지’ 남측에 위치하는 부동산(토지 및 건물) 및 유치저수지’ 서측에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 및 자연림 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,3: 2필 일단으로 단독주택 부지로 이용중이며, 사다리형의 완경사지임.
기호 4: 부정형의 완경사지로 도로로 이용중임.
기호 5,8: 부정형의 완경사지로 전기타(단독주택 부속토지)로 이용중임.
기호 7: 정방형의 완경사지로 단독주택 부지로 이용중임.
기호 9,11: 부정형의 완경사지로 자연림 상태임.
기호 10: 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로 토지임야 상태임.
기호 12: 완경사지를 평탄하게 조성한 자루형의 토지로 토지임야 상태임.
기호 13,14: 완경사지를 평탄하게 조성한 정방형의 토지로 토지임야 상태임.

인접 도로상태

기호 1,3,8: 본건 남측으로 세로에 접함.
기호 4: 본건 서측으로 세로에 접하며, 본건이 도로임.
기호 5: 지적도상 맹지이나, 인접토지를 통하여 출입함.
기호 7,9,12: 본건 서측으로 세로에 접함.
기호 10,11: 본건 남동측으로 세로(불)에 접함.
기호 13,14: 본건 남서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,4,5,8: 농림지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>
기호 7:보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호 9~14: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(30m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(50m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(70m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-본건 기호 1, 7 지상에 태양광설비 소재하나, 본건 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는바, 이에 구애됨 없이 평가하였음.
-본건 토지상에 소재하는 조경수, 조경석, 휀스, 수도시설 등은 거래관행 등을 고려하여 토지가치에 포함하여 감정평가하였음.
-본건 토지상에 별첨 ""사진""과 같이 차양, 비닐하우스, 컨테이너, 견사, 이동식화장실 등이 소재하나, 이동 및 철거가 용이하고 본건 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는바, 이에 구애됨 없이 평가하였으니 경매 진행시 참고바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2: 경량철골구조 판넬 및 슁글지붕 단층 건물로서,
외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감.
창호: 샤시 창호 등임.

기호 6: 경량철골구조 판넬지붕 단층건물로서,
외벽: 사이딩판넬 등 마감.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감.
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

기호 2,6: 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기호 2,6: 기본적인 위생설비, 보일러설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

기호 2: 등기사항전부증명서 상 창고부분(14.4㎡)는 현황 소재불명(멸실추정) 상태임.
기호 6: 등기사항전부증명서 상 창고부분(9.66㎡)는 현황 멸실 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록2 부속건물 창고 14.4㎡는 소재불명(멸실추정)임.
- 목록5, 8은 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음), 지상 매각물건에서 제외된 비닐하우스 존재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 춘천지방법원 2025타경50873 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 홍천군 남면 유치리 1050 (신주소: 강원특별자치도 홍천군 향화터길173번길 56-20)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 298,057,040원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

1.1. 면적 정보

* 토지면적: 2671.00㎡ (약 808.00평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 125.52㎡ (약 37.97평)

* 건물 제시외면적: 162.54㎡

1.2. 기타 기본 사항

* 토지지분: 2552.7676㎡

* 건물지분: 125.52㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 강원특별자치도 홍천군 남면 유치리 소재 ‘유치저수지’ 남측 및 서측에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 및 자연림 등이 혼재하는 지대임.

* 교통 상황: 본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 대중교통상황은 보통임.

* 접근성 및 도로 상태:

* 기호 1,3,8: 본건 남측으로 세로에 접함.

* 기호 4: 본건 서측으로 세로에 접하며, 본건이 도로임.

* 기호 5: 지적도상 맹지이나, 인접토지를 통하여 출입함.

* 기호 7,9,12: 본건 서측으로 세로에 접함.

* 기호 10,11: 본건 남동측으로 세로(불)에 접함.

* 기호 13,14: 본건 남서측으로 세로에 접함.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기사항전부증명서 상 을11 근저당권(삼일새마을금고, 2018.12.03.)을 말소기준권리로 하여 그 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 확인되지 않습니다.

* 등기부 요약 (토지)

* 소유권 이전: 전병권 (2007-05-17), 김지훈 (2013-01-10)

* 근저당: 삼일새마을금고 (2018-12-03, 144,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 이수호 (2019-08-20, 4,400,000원) - 말소

* 가압류: 김희수 (2020-01-17, 105,000,000원) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2021-01-14) - 말소

* 압류: 홍천세무서장 (2021-06-21) - 말소

* 가압류: 김기범 (2023-10-24, 60,000,000원) - 말소

* 강제경매: 김기범 (2025-09-01, 26번 가압류의 본압류로의 이행) - 말소

* 등기부채권 총액: 313,400,000원

* 등기부 요약 (건물)

* 소유권 보존: 김지훈 (2018-11-22)

* 근저당: 삼일새마을금고 (2018-12-03, 144,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 이수호 (2019-08-20, 4,400,000원) - 말소

* 가압류: 김희수 (2020-01-17, 105,000,000원) - 말소

* 가압류: 김기범 (2023-08-31, 60,000,000원) - 말소

* 강제경매: 김기범 (2025-09-01, 13번 가압류의 본압류로의 이행) - 말소

* 등기부채권 총액: 313,400,000원

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임.

* 권리 분석 요약: 말소기준권리인 근저당 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 유치권 등 특이사항은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 소재한 홍천군 남면 유치리 일대는 농경지, 자연림과 단독주택이 혼재된 지역으로, 농업 및 전원생활에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 시설 위주로 형성되어 있습니다.

* 주변 시설 (잠재적 혐오시설 포함):

* 주변 지역은 유치저수지 인근으로 자연 경관이 우수하며, 주거와 농업 활동이 주를 이루는 곳입니다.

* 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 춘천 및 홍천 지역에서 화장장 공동 건립에 대한 논의가 있었던 사례가 있으나, 본 물건지 인근의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

* 인근에 강원생활과학고등학교, 전원행복노인요양시설 등이 위치하고 있어 교육 및 복지 관련 시설은 존재합니다.

* 홍천군 전체적으로는 '2040 홍천 군기본계획'을 통해 도시 개발 및 활성화 방안을 모색하고 있으나, 본 물건지 인근 지역의 구체적인 개발 계획은 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의 시설:

* 대중교통 이용은 보통 수준이며, 차량 접근성은 확보됩니다.

* 가까운 시내 중심지까지의 접근성은 다소 제한적일 수 있으며, 기본적인 생활 편의 시설은 지역 내에서 해결 가능할 것으로 보입니다.

* 인근에 유치저수지가 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

* 자연 환경:

* 유치저수지 인근의 쾌적한 자연 환경을 보유하고 있습니다.

* 주위가 농경지와 자연림으로 둘러싸여 있어 조용하고 평화로운 전원생활에 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지 취득 관련:

* 목록 5, 8 토지에 대해서는 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 보증금 반환이 되지 않으므로 반드시 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 해당 지역은 농림지역 또는 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 다양한 가축 사육 제한 구역에 해당하므로, 토지 이용 및 건축에 있어 법적, 행정적 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 건축물 관련:

* 목록 2 부속건물 창고 14.4㎡는 소재 불명(멸실 추정)이며, 건물(6) 창고 9.66㎡ 역시 멸실 상태이므로 현황과 공부와의 차이를 확인해야 합니다.

* 제시외 건물 중 차양, 비닐하우스, 컨테이너, 견사, 이동식 화장실 등은 거래 관행을 고려하여 토지 가치에 포함되지 않은 평가로, 경매 진행 시 인수 여부 및 철거 비용 등을 고려해야 합니다.

* 법적/행정적 제한:

* 해당 토지는 농림지역, 가축사육제한구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

* 태양광 설비가 제시외 물건으로 있으나, 본건 토지에 미치는 영향은 미미할 것으로 평가되었으나, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 기타 특이사항:

* 유치권 신고가 있는 것으로 파악되므로, 낙찰 후 유치권 행사 가능성을 반드시 확인하고 해결 방안을 마련해야 합니다.

* 공동담보 물건이므로, 낙찰 후 추가적인 채권자의 권리 행사 가능성이 있는지 확인이 필요합니다.

* 임대 관계는 미상임.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 홍천군 남면 유치리에 위치한 단독주택 부지로, 유치저수지 인근의 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 토지 면적이 넓고 건물도 소재하고 있으나, 농림지역 내 위치하며 다수의 가축사육제한구역이 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 깨끗한 편이나, 농지취득자격증명 발급 필요, 제시외 건물 상태, 유치권 신고 등 확인해야 할 특이사항 및 잠재적 리스크가 존재합니다. 따라서 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 물건의 가치를 정확히 파악하고, 관련 규제 및 위험 요소를 충분히 인지한 상태에서 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (2671.00㎡)을 활용한 전원주택 신축, 주말주택, 혹은 토지 자체의 활용 가치를 고려할 수 있습니다.

* 유치저수지 인근의 쾌적한 자연 환경으로 인해 힐링 공간 또는 주말 휴양 목적의 투자처로 적합할 수 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 추가적인 권리 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 298,057,040원

* 본 건은 권리 분석상 인수할 권리가 없으나, 농지취득자격증명 발급 의무, 유치권 신고, 토지이용계획 상 제한사항 등 여러 특이사항 및 잠재적 리스크가 존재합니다.

* 또한, 주변 지역의 유사 물건 실거래가 및 시세에 대한 추가적인 정보가 부족하여 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에는 한계가 있습니다.

* 따라서, 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사, 관련 법규 검토, 유사 물건 시세 조사 등을 통해 물건의 실질 가치를 파악하고, 리스크 요인을 충분히 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 형성되는 경향이 있으나, 본 건의 경우 위에서 언급한 특이사항들을 고려하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 반드시 전문가와 상담 및 현장 조사를 진행하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.