나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101387 [1] 경기도 과천시 과천동 513-64 더불어숲 나동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 과천시 과천동 소재 ""관문사거리"" 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택,
다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반
대중교통 사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 목구조, 기타지붕 및 아스팔트슁글지붕 4층건 중 제3층 제301호로서,
외벽 : 드라이비트위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부타일 등 마감,
창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1),(2) : 인접토지 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2) : 공히 도시지역(2015-05-19),제1종일반주거지역,지구단위계획구역(2005-05
-27),소로3류(폭 8m 미만)(접합),과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구
역(2025-08-26)(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25., 대상:외국인 등, 용도:주택)<추가기재>제
1종 지구단위계획의 상세계획은 도시정비과 별도확인요함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경101387 (1)

* 소재지: 경기도 과천시 과천동 513-64, 더불어숲 나동 3층 301호

* 건물명: 더불어숲

* 용도: 다세대주택

* 층수: 3층 (총 4층 건물)

* 면적:

* 토지면적: 83.33㎡ (약 25.2평)

* 토지지분: 83.33㎡ (약 25.2평)

* 건물면적: 108.81㎡ (약 32.9평)

* 건물지분: 108.81㎡ (약 32.9평)

* 감정가: 655,000,000원 (6억 5천 5백만원)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 과천시 과천동 소재 "관문사거리" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통: 차량의 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로를 이용하여 출입합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 이정희 (2007-07-13)

* 말소기준권리: 농협은행 근저당 (2012-07-12, 1억 9천 2백만원)

* 이후 권리: 오에스비저축은행 근저당 (2017-06-21, 3억 3천 6백만원)

* 임의경매 개시: 오에스비저축은행 (2025-09-05)

* 말소 예정 권리: 등기부상 모든 권리는 경매 절차에 따라 매각 후 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상. (단, 인수 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 주택지대로서, 주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 건물 규모: "더불어숲"은 총 4층 규모의 다세대주택으로, 총 9세대가 거주하고 있습니다.

* 수요: 수도권 내 주거 선호도가 높은 과천시에 위치하여 안정적인 주택 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: "관문사거리" 인근에 위치하여 기본적인 상업시설 접근성이 양호합니다.

* 교육시설: (제공된 정보에 명시되지 않았습니다.)

* 의료시설: (제공된 정보에 명시되지 않았습니다.)

* 녹지: (제공된 정보에 명시되지 않았습니다. 다만, 단지명 '더불어숲'은 자연 친화적인 환경을 시사합니다.)

* 주변 혐오시설: 본 물건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계: 임대 관계가 미상이지만, 인수 보증금이 0원이므로 낙찰자에게 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하며, 주택 용도로 외국인 등은 허가가 필요할 수 있습니다. (국내 매수자에게는 직접적인 영향이 적을 수 있습니다.)

* 지상권: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. (다만, 상세 내용이 없는 것으로 보아 실질적인 문제는 없을 것으로 추정됩니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 과천시의 양호한 입지에 위치한 다세대주택으로, 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 적은 편입니다. 감정가가 최근 유사 물건 시세 대비 낮게 책정된 것으로 판단되어, 시세차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 과천시 입지: 높은 주거 선호도와 미래 가치를 가진 지역에 위치합니다.

* 합리적 감정가: 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세차익 및 초기 투자금 부담 완화 가능성이 있습니다.

* 권리 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 경매 후 인수 부담이 최소화됩니다.

* 실수요자 선호: 다세대주택으로서 실수요자들에게도 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 6억 5천 5백만원

* 주변 시세 분석:

* 2026년 1월 (2012년식, 91.65㎡): 9억 5천만원 (평당 약 3,430만원)

* 2026년 4월 (2016년식, 76.96㎡): 5억 8천만원 (평당 약 2,489만원)

* 2026년 5월 (2008년식, 140.2㎡): 9억 6천 8백만원 (평당 약 2,283만원)

* 본 물건 (108.81㎡ / 약 32.9평, 2007년식 추정, 감정가 6억 5천 5백만원)

* 종합 시세 분석 결과, 본 건의 시장 가치는 약 9억원 내외로 추정됩니다. 감정가는 시세 대비 현저히 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 8억 5천만원

* 이는 주변 시세 분석 및 과천시의 높은 주거 선호도를 고려한 희망가이며, 실제 입찰 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.