나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1499 [1] 경기도 안양시 동안구 호계동 995-9 나동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 호계동 소재 ‘호계1동행정복지센터’ 북서측 인근에 위치하며 부근은 아파트 및 다세대주택, 재래시장, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건 진입부분에 재래시장이 소재하여 차량진출입이 불편한 상태이며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

구조 : 세멘벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상3층 건내 제1층 제101호로서
외벽 : 적벽돌 쌓기 마감
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 도시가스설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경1499 (1)

소재지: 경기도 안양시 동안구 호계동 995-9 나동 1층101호

용도: 아파트

감정가: 230,000,000원

토지면적: 43.63㎡ (약 13.19평)

토지 지분: 43.632350754310345㎡ (약 13.19평)

건물면적: 50.35㎡ (약 15.23평) - 전용면적

건물 지분: 50.35㎡ (약 15.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOOO

건축물대장 요약 정보:

본 건물은 경기도 안양시 동안구 호계동 995-9번지 (신주소: 경기도 안양시 동안구 흥안대로133번길 57)에 위치한 나동 101호입니다. 1978년 4월 26일 건축되었으며, 세멘벽돌조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 3층 규모의 공동주택(아파트)입니다. 해당 물건이 속한 나동은 건축면적 251.83㎡ (약 76.18평)이며, 총 연면적은 839.46㎡ (약 253.94평)입니다. 본 물건의 전용면적은 50.35㎡ (약 15.23평)입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 ‘호계1동행정복지센터’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 재래시장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황

본건 진입 부분에 재래시장이 소재하여 차량 진출입이 다소 불편할 수 있습니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 또한, 인덕원-동탄선 호계사거리역(예정)이 2028년 말 또는 2029년 상반기 개통을 목표로 공사 중으로, 향후 교통 여건 개선이 기대됩니다.

* 도로상태

건물의 북동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로 2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 용도는 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대이며 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

본 물건은 안양남부새마을금고의 신청으로 진행된 부동산 임의경매 사건입니다.

* 말소기준권리

등기부등본 상 을4 근저당권(안양남부새마을금고, 2012.03.12. 접수)이 말소기준권리이며, 해당 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 소멸 예정 권리

근저당권, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리가 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있어 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 을4 근저당권 (안양남부새마을금고, 2012-03-12)

- 갑4 가압류 (현대캐피탈, 2025-06-24)

- 갑5 가압류 (토스뱅크, 2025-07-30)

- 갑6 가압류 (신용보증기금, 2025-08-14)

- 갑7 가압류 (경기신용보증재단, 2025-08-18)

- 갑8 임의경매 (안양남부새마을금고, 2025-09-08)

- 갑9 가압류 (안양남부, 2025-09-11)

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

본건에는 총 3명의 임차인이 등록되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

- 임차인 김병수: 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원. 전입 및 확정일자 2025.09.09. 배당신고 2025.10.15. 대항력 없음.

- 임차인 안원기: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2023.02.28. 대항력 없음.

- 임차인 중소기업은행 (임차인 안원기 승계인): 보증금 150,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2023.02.28, 확정일자 2023.02.20. 배당신고 2025.11.17. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 183,545,642원

4. 상권분석

본건이 위치한 호계동 지역은 주거지역과 상업지역이 혼합된 형태를 보이며, 특히 호계1동행정복지센터 인근 지역은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설과 함께 호계종합시장이 위치하여 지역 상권의 중심 역할을 하고 있습니다. 경수대로와 흥안대로가 교차하는 호계사거리 일대는 안양시의 주요 상권 중 하나로, 향후 인덕원-동탄선 개통으로 인한 교통망 개선이 기대되는 지역입니다. 주변에 LS타워, LS전선 등 산업 시설도 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

* 주변 시설

- 공공시설: 호계1동행정복지센터가 인근에 위치하며, 건물은 장애물 없는 생활환경(BarrierFree) 우수 등급을 받았습니다. 호계근린공원이 가까워 산책 및 운동을 즐기기 좋습니다. 호계청소년문화의집도 인근에 위치해 있습니다.

- 상업시설: 호계종합시장(재래시장)이 인근에 소재하며, 다양한 근린생활시설이 분포합니다. 범계역 상권과 인접하여 백화점, 대형마트 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

- 기타: 검색 결과, 주변 지역에 '호계동-마사지' 관련 상업 시설들이 일부 확인되었습니다. 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경

본건은 지상 1층에 위치한 아파트로, 세멘벽돌조 슬래브 지붕의 건물입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 기본적인 위생설비, 급배수시설, 도시가스, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경

주변은 주거 밀집 지역으로 아파트와 다세대주택이 많으며, 재래시장과 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다. 다만, 재래시장이 인접해 있어 차량 통행이 다소 불편할 수 있습니다.

* 교육 및 문화

도보 거리에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. 또한, 안양아트센터, 평촌중앙공원 등 문화 및 여가 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 교통 불편: 재래시장 인접으로 인한 차량 진출입의 불편함이 있을 수 있습니다.

* 토지거래 허가 구역: 지정 기간 내 외국인 등이 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

* 임차인 권리: 등록된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 파악되나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 건물 노후화: 1978년 준공 건물로, 시간이 지남에 따라 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안양시 동안구 호계동의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트로, 감정가는 230,000,000원입니다. 주변에 재래시장과 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 양호하나, 시장 인접으로 인한 차량 통행 불편은 고려해야 합니다. 다수의 후순위 권리가 존재하며 모두 소멸될 예정이고, 대항력 있는 임차인도 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 2028년 말 ~ 2029년 상반기 개통 예정인 인덕원-동탄선 호계사거리역(가칭)은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 1978년 건축된 건물로 노후화에 대한 점검이 필요하며, 토지거래 허가 구역 지정으로 인한 일부 제한 사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 기대 효과: 인덕원-동탄선 개통(예정)으로 인한 교통 환경 개선 및 역세권 프리미엄 기대.

* 양호한 생활 편의성: 재래시장, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 인접하여 생활 인프라 우수.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 하부에 모든 권리가 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

* 주거지로서의 잠재력: 안양시 동안구는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 아파트로서의 기본적인 가치를 유지할 것으로 보임.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 230,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다. 주변 아파트 시세 (예: 호계동현대 전용 84㎡ 4.5억, 호계금호 전용 84㎡ 4.8억 등) 및 본건의 연식(1978년 준공) 등을 고려할 때, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 잠재적 리스크 및 명도 비용 등을 감안하여 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

구체적인 입찰가는 본건의 현장 조사 및 상세한 권리 분석, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.