나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101386 [1] 경기도 의왕시 학의동 27-2 백운에버리스 102동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 학익동 소재 "백운호수" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건내 3층 302호로서 외벽 : 벽돌타일붙임 마감 등. 내벽 : 인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택-도시형생활주택(단지형다세대)임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-02-22), 소로2류(폭 8m~10m) (국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역 <대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역 <도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(포일배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(포일처리구역)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 토지거래허가).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026. 5. 4.주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 이 사건의 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 의왕시 학의동 27-2 백운에버리스 102동 3층 302호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 안양지원 2025타경101386 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행되고 있습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 감정가는 292,000,000원입니다.

토지 면적은 34.51㎡ (약 10.44평)이며, 건물 전용 면적은 46.06㎡ (약 13.93평)입니다.

본 건물은 2021년에 건축되었으며, 총 20세대로 구성된 단지형 다세대주택입니다. 해당 동(102동)에는 12세대가 있습니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의왕시 학의동 소재 "백운호수" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 인접한 공도를 이용하여 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구 미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소음진동관리지역, 과밀억제권역, 배수구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 토지거래 허가)으로 지정되어 있어, 매수인의 자격에 따라 허가가 필요할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 2월 7일 강서세무서장의 압류 (과-티7200)가 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 강제경매개시결정, 압류, 근저당, 전세권, 임차권 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 등기부요약상 을3의 주택임차권 또한 말소 대상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부요약상 지상권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리 외에 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (유은희 승계)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-07-11 / 2022-05-17

* 대항력: 없음.

* 비고: 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금 전액 변제를 받지 못한 경우에도 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각합니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 공동주택(도시형생활주택, 단지형 다세대주택) 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 백운호수 인근 지역으로 주거 기능과 일부 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 백운호수가 인접하여 자연 환경 접근성이 우수합니다. 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 기타: 본 물건을 포함한 주변 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으므로, 계약 시 허가 요건을 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 제공된 자료 및 일반적인 주변 환경 정보 분석 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 또는 특정 법인이 매수할 경우, 토지거래허가를 받아야 하는 절차적 번거로움이 발생할 수 있습니다.

* 임차권 관련 확약: 임차인이 대항력을 포기하고 잔여 보증금 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 혹시 모를 법적 분쟁의 소지를 완전히 배제할 수는 없습니다. 다만, 본 경매 절차에서 관련 서류가 제출되었으므로, 매각으로 인한 권리 소멸 및 매수인 보호가 확실시됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의왕시 학의동에 위치한 비교적 신축급(2021년 준공) 도시형생활주택으로, 백운호수 인근에 자리하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

권리 관계가 명확하며, 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되어 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

가장 큰 장점은 임차인이 대항력을 포기하고 매수인에게 어떠한 임대차 보증금 반환 청구권도 행사하지 않는다는 확약서를 제출하여, 인수되는 임차 보증금이 전혀 없다는 점입니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 점은 매수인의 자격에 따라 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 백운호수 인접으로 쾌적한 자연 친화적인 주거 환경을 자랑합니다.

* 인수되는 임차보증금이 없어 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

* 명확한 권리 관계로 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 292,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 면적(약 46.06㎡)의 주택들이 2026년 6월, 7월에 330,000,000원에서 510,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

이를 바탕으로 추정 시, 본건의 시세는 대략 277,000,000원에서 317,000,000원 범위로 판단됩니다.

감정가는 현재 시세를 합리적으로 반영하고 있는 것으로 보이며, 권리상의 위험이 없고 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 경쟁 구도에 따라 감정가 이상으로 입찰가가 형성될 수 있습니다.

따라서, 적정 입찰가 범위를 감정가 대비 100%~110% 수준으로 예상하며, 보수적으로는 300,000,000원 내외에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.