나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1482 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 817-15 영화아이닉스아파트 101동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""만안초등학교"" 북서측
인근에 위치하며 주위는 중,소형 아파트단지, 다세대주택, 단독
주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 공동주택지대로 제반 환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재
하여 전반적인 교통상황 무난함

건물의 구조

2003.06.11일에 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건내
2층 202호로서
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감.
내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등.
창호: 샤시 등 이중창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있
으며, 도시가스 개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지내 포장도로 개설되어 있으며 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭20m~25m)(접함), 대기관리
권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제
권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설설치제한지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경1482 (1)

* 소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 817-15 영화아이닉스아파트 101동 2층202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 366,000,000원

* 토지면적: 24.15㎡ (약 7.31평)

* 건물면적: 59.83㎡ (약 18.10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: OOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "만안초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중,소형 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 공동주택지대로 제반 환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통상황 무난함.

* 인접 도로상태: 본건 아파트 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계됨.

3. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

* 말소기준권리: 2024년 03월 29일 접수된 우리은행 근저당권 (을16)

* 소유권 이전: 2013년 03월 19일 (이서호), 2017년 03월 27일 (김복건), 2024년 03월 29일 (강경숙, 매매)

* 근저당권: 우리은행 (286,000,000원), 주식회사한국대부금융 (22,500,000원)

* 전세권설정: 주식회사한국대부금융 (3,000,000원)

* 가압류: 경기신용보증재단 (14,486,925원), 롯데카드 (10,131,565원), 주식회사우리카드 (45,666,404원)

* 강제경매: 주식회사우리카드 (34,875,248원)

* 총 등기부채권액: 381,784,894원

* 임차인 현황:

* 주식회사한국대부금융: 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (다만, 법원 공고를 최종 확인하시기 바랍니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본건은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의는 충족 가능합니다.

* 대규모 상업지구와의 접근성은 다소 떨어지나, 지역 내에서의 주거지로서의 상권 가치는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 건물 상세 정보:

* 아파트명: 영화아이닉스아파트

* 사용승인일: 2003년 06월 11일

* 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물

* 세대수: 136세대

* 주차: 총 148대 (실내기계식 86대, 옥외기계식 62대)

* 관리사무소 연락처: 031-474-4277

* 주변 시설:

* 교육시설: 만안초등학교 인접

* 편의시설: 근린생활시설, 아파트 복리시설 (노인정, 어린이놀이터 등)

* 교통시설: 시내버스 정류장 인근 위치

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭20m~25m)(접함), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설설치제한지역 등

6. 잠재적 리스크

* 도시계획 제한사항: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 중로1류 접함, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설설치제한지역 등 다양한 도시계획적 제한을 받고 있어 향후 건축 행위나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2003년에 사용승인된 건물로, 20년 이상 경과하여 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미확인: 기타 참고사항에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 본건의 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 유해하거나 혐오성을 띠는 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치한 영화아이닉스아파트 101동 2층 202호로, 총 20층 건물 중 2층에 해당합니다. 만안초등학교 북서측 인근에 자리하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다. 단지 내 도로망이 잘 갖추어져 있고, 인근 버스정류장 접근성도 양호하여 교통이 편리한 편입니다.

건물은 2003년 6월에 사용승인되어 20년 이상 경과하였으나, 철근콘크리트 구조로 내구성을 갖추고 있으며, 도시가스 개별난방, 승강기 등의 설비를 갖추고 있습니다. 권리관계는 다수의 근저당, 가압류, 강제경매가 설정되어 있으나, 말소기준권리인 우리은행 근저당보다 후순위로 설정되었기에 모두 매각으로 소멸될 예정이며, 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있습니다. 임차인 또한 대항력 없는 것으로 분석되어 추가 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

본건의 감정가는 3억 6천 6백만원이나, 최근 유사 면적(59.83㎡)의 실거래가가 4억원 수준으로 조사되어 시세 대비 저평가된 것으로 판단됩니다. 따라서 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다. 다만, 다양한 도시계획 제한사항은 향후 건물 활용에 영향을 줄 수 있음을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저렴한 감정가: 최근 실거래가(4억원) 대비 감정가(3억 6천 6백만원)가 약 91.5% 수준으로, 시세 차익 확보에 유리합니다.

* 권리관계 무권리 인수: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로, 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 생활 및 교통 환경: 초등학교 인접, 버스정류장 근접 등 주거 및 교통 편의성이 양호합니다.

* 안양시 주거 수요: 안양시는 꾸준한 개발과 인프라 확충으로 주거 가치가 안정적으로 유지되는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 2026년 2월 6일 및 2026년 6월 4일에 동일 면적(59.832㎡)의 본건 아파트가 각각 40,000만원(4억원)에 거래되었습니다.

* 감정가는 36,600만원으로, 최근 실거래가 대비 약 3,400만원 낮은 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본건은 2층으로, 층수에 따른 시세 차이를 고려해야 합니다.

* 감정가와 최근 실거래가 간의 차이가 상당하므로, 시세에 맞춰 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 권리 인수 부담이 없고, 대항력 있는 임차인이 없다는 점을 고려하여, 경쟁을 감안한 합리적인 가격으로 입찰가를 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 370,000,000원 ~ 390,000,000원 (3억 7천만원 ~ 3억 9천만원)

* 본 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 재확인, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.