나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1475 [1] 경기도 안양시 동안구 비산동 125 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이의규 · 평가일 2025.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 비산동 소재 ""비산중학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는
단독주택, 다세대주택, 노선점포 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는등 대중교통사정은
보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-04-28), 소로3류(폭 8m 미만)
(2015-04-28)(접합) 상대보호구역(비산중학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의
하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경
개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비
지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가
구역

제시목록 외의 물건

본건 토지상의 정원수, 정원석, 담장등은 거래관행을 고려 토지에 포함평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 2층건으로서
외벽 : 벽돌치장 및 외장타일붙임 마감
내벽 : 벽지도배, 타일등 마감
창호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

단독주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.
지층 : 주차장등
1,2층 : 단독주택

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 데크설비등이 되어있음.

부합물 및 종물

대상건물 현관 데크설비(시설물)는 건물단가에 포함평가하여 산정하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경1475 (1)

* 소재지: 경기도 안양시 동안구 비산동 125

* 용도: 단독주택

* 감정가: 2,570,947,800원

* 토지면적: 531.30㎡ (약 160.69평)

* 건물면적: 299.96㎡ (약 90.75평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 최OO

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 안양시 동안구 비산동 소재 "비산중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 노선점포 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 남동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-04-28), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-04-28)(접합), 상대보호구역(비산중학교), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

* 주변 시설:

* 본건 인근에 비산중학교가 위치하며, 해당 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있음.

* 주변에 평촌성모내과의원 및 굿모닝내과의원 등 의료시설이 위치해 있어 의료 접근성이 양호함.

* 평촌중앙공원, 비산체육공원 등 공원 시설이 인근에 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있음.

* 현재까지 조사된 바에 따르면 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2012년 4월 23일 접수된 국민은행 근저당권 (토지 등기부 을5, 건물 등기부 을1)

* 등기부 요약:

* 토지:

* 김두성 소유권 이전 (1996-07-30)

* 김인희 소유권 이전 (증여) (2003-04-28)

* 국민은행 근저당 (2012-04-23, 6억원) - 말소기준권리

* 국민은행 근저당 (2013-06-17, 1.8억원) - 말소

* 최성필 근저당 (2020-06-02, 20억원) - 말소

* 최성필 임의경매 (2025-09-02, 1,397,698,629원) - 말소

* 건물:

* 김인희 소유권 보존 (2011-11-22)

* 국민은행 근저당 (2012-04-23, 6억원) - 말소기준권리

* 국민은행 근저당 (2013-06-17, 1.8억원) - 말소

* 최성필 근저당 (2020-06-02, 20억원) - 말소

* 최성필 임의경매 (2025-09-02, 1,397,698,629원) - 말소

* 총 채권액: 2,780,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 을구 권리는 말소될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 토지 및 건물 모두 임대관계 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 부동산 거래 현황:

* 제공된 JSON 정보는 주로 다세대 및 연립주택의 최근 거래 사례이며, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 최근 다세대/연립주택 거래 사례로는 화남빌라(마)(다세대, 1988년식)가 2026년 7월 4일 45,000만원에, 현대주택(연립, 1996년식)이 2026년 7월 4일 71,500만원에 거래된 내역이 있습니다.

* 단독주택 실거래 사례로는 2019년 2월 22일, 15억 5,000만원에 거래된 단독주택이 있으나, 시점 및 구체적인 물건 정보 확인에 한계가 있습니다.

* 주변 유사 부동산 시세:

* 주변 지역의 다세대/연립주택 시세는 공급 면적 기준 평당 약 100만원 초반대에서 120만원대 수준으로 형성되어 있습니다.

* 단독주택의 경우, 토지 면적이 크고 주거 형태가 다르므로 직접적인 가격 비교는 어렵지만, 본건과 같은 대지 면적의 단독주택은 해당 지역에서 높은 가치를 지닐 것으로 예상됩니다.

* 감정평가액(약 25.7억원)은 주변 다세대/연립 주택 시세보다 높으나, 이는 단독주택의 토지 가치 및 독립적인 주거 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

* 시장 동향: 안양시 동안구 비산동은 주거 환경이 비교적 양호하며, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 좋음.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 인근에 위치하여 생활이 편리함.

* 안양산마을캠핑장, 평촌중앙공원, 비산체육공원 등이 있어 여가 활동을 즐기기 좋음.

* 교육시설: 비산중학교가 인근에 위치하고 있으며, 학교 주변은 상대보호구역으로 지정되어 있음.

* 대중교통 접근성: 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 현재 점유 중인 임차인의 보증금, 월세 등 임대 조건이 미상입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 내포하고 있으므로, 사전에 철저한 조사가 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 본건의 총 채권액(약 27.8억원)이 감정가(약 25.7억원)를 초과하고 있습니다. 이는 채무 규모가 크다는 점을 시사하며, 경매 절차 진행 시 복잡성이 증가할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 "지상권개요:"가 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 기재되어 있지 않아 추가적인 확인이 필요합니다. 일반적인 경매 절차에서는 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되나, 혹시 모를 인수 부담에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 동안구 비산동에 위치한 단독주택으로, 주변의 양호한 주거 환경과 생활 편의시설, 교육 시설 접근성 등을 갖추고 있습니다. 특히, 차량 접근이 용이하며 인근에 대중교통 이용도 가능한 입지입니다. 권리 분석 상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상이며 총 채권액이 감정가를 초과하는 점, 그리고 "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 대한 명확한 정보 부재는 투자 시 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 주변 시세 대비 본건의 감정가는 토지 가치 등을 고려한 것으로 판단되나, 직접적인 비교 대상 단독주택 매물 정보 부족으로 정확한 시세 파악에는 한계가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 안양시 동안구 비산동은 주거 선호도가 높은 지역으로, 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 단독주택의 희소성: 아파트 및 다세대 주택이 많은 지역에서 단독주택은 희소 가치를 가질 수 있습니다.

* 안정적인 토지 가치: 비산동 지역의 토지 가치는 안정적으로 유지될 가능성이 높으며, 향후 재건축 등 개발 잠재력도 고려해 볼 수 있습니다.

* 풍부한 생활 편의 시설: 병원, 공원, 상업 시설 등이 인근에 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,570,947,800원이며, 총 채권액은 2,780,000,000원으로 감정가를 초과합니다. 주변 다세대/연립주택의 실거래가 정보만으로는 본건 단독주택의 정확한 시장 가치를 산정하기 어려운 상황입니다. 다만, 본건의 감정가는 지역의 토지 가치와 단독주택으로서의 가치를 반영한 것으로 보입니다. 임대 관계 미확인 및 잠재적 권리 인수 부담 가능성을 고려할 때, 감정가 대비 다소 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 판단하에, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준인 2,100,000,000원 ~ 2,400,000,000원 범위로 제안합니다. 이 범위 내에서 현장 조사 결과, 권리관계 최종 확인, 낙찰 후 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.