나이스옥션 법원경매 안산 2024타경5434 [1] 경기도 안산시 상록구 건건로 131-1, 에이동 2층201호 (건건동,편백나무타운하우스) 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경5434 [1] 경기도 안산시 상록구 건건로 131-1, 에이동 2층201호 (건건동,편백나무타운하우스) 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매5계 2024타경5434 | 소재지: 경기도 안산시 상록구 건건로 131-1, 에이동 2층201호 (건건동,편백나무타운하우스) | 감정가: 238,000,000원 | 최저가: 166,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 안산지원 2024타경5434 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다.

소재지는 경기도 안산시 상록구 건건로 131-1, 에이동 2층201호 (건건동, 편백나무타운하우스)이며, 감정가는 238,000,000원입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매 사건입니다.

1.2. 물건 상세 내역

본건의 토지면적은 38.18㎡ (약 11.55평)이며, 건물면적(전용)은 61.04㎡ (약 18.46평)입니다.

집합건축물대장상 2층 201호로 등재된 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물의 일부이며, 위생, 급·배수, 난방설비 및 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.

2. 입지 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 4호선 반월역 동측 인근에 위치하는 역세권에 해당합니다.

건건로(왕복 2차선 포장도로)에 접해 있어 차량 접근성이 양호하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 상황은 보통 이상입니다.

2.2. 주변 환경 및 생활정보

주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 정주 여건이 보통 수준입니다.

도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며 고도지구(7층 이하) 제한을 받는 지역입니다.

위치 분석 결과, 본건 주변에서 주거 환경을 저해하는 대규모의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

본건은 채권자 허O의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다.

소유자와 채무자가 일OOOOOOOOO로 동일하여 일반적인 채무불이행에 따른 경매로 판단됩니다.

3.2. 핵심 위험 요소

본건은 경매 진행상 두 가지의 매우 중대한 특이사항을 가지고 있어 철저한 분석과 대응이 필수적입니다.

첫째, 유치권 신고가 접수되었습니다. 황정연 외 2인(유민상, 이해천)이 총 208,974,432원의 공사대금 채권을 주장하며 유치권을 신고하였습니다. 다만, 법원 기록상 유치권의 성립 여부는 불분명한 상태입니다.

둘째, 건축물대장상 공부와 현황이 상이한 문제가 있습니다. 본건은 건축물대장상 '201호 하부층/상부층'으로 하나의 호실이나, 현황은 하부층(2층 201호)과 상부층(3층 301호)으로 현관문까지 독립적으로 분리되어 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 명백한 불법 개조(구분 이용)에 해당합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 구조적 문제 및 대응

본건의 가장 큰 리스크는 '불법 개조'로 인한 현황과 공부의 불일치입니다.

이는 집합건축물대장상 위반 건축물로 등재될 가능성이 있으며, 이 경우 이행강제금 부과, 대출 제한, 향후 매매 시 제약 등 심각한 문제가 발생할 수 있습니다.

최고가 매수인은 공부상 상태로의 원상복구 의무를 질 수 있으며, 원상복구 비용과 기간을 입찰가에 반드시 반영해야 합니다.

4.2. 유치권 대응 방안

총 채권액 208,974,432원의 유치권은 감정가(2억 3,800만원) 대비 매우 큰 금액입니다.

유치권의 성립 여부(공사대금 채권의 실재성, 점유의 계속성 및 적법성 등)를 철저히 조사해야 합니다.

만약 유치권이 성립하는 것으로 판단될 경우, 매수인이 인수하여 변제할 가능성이 있으므로, 이 금액을 제외하고 입찰가를 산정해야 하는 초고위험 물건입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 지하철 4호선 반월역 인근의 비교적 양호한 입지를 가졌으나, 유치권 문제와 불법적인 구조 변경 문제라는 두 가지 핵심적인 권리/사실상의 하자가 존재합니다.

이러한 리스크들로 인해 유찰 가능성이 매우 높으며, 그만큼 낮은 가격에 낙찰받을 수 있는 기회도 존재합니다.

다만, 입찰 전 유치권의 성립 여부와 불법 개조에 대한 원상복구 비용 및 이행강제금 리스크를 정확히 파악하는 것이 낙찰의 성패를 가르는 핵심입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 4호선 반월역을 이용할 수 있는 역세권에 위치하여 임대 및 매매 수요가 일정 부분 확보됩니다.

높은 할인율 기대: 유치권 및 구조적 문제로 인해 낮은 가격에서 입찰이 시작될 가능성이 높아, 리스크 헤징(위험 회피) 후 수익성이 극대화될 수 있습니다.

대응 가능성: 유치권이 불성립되거나 불법 개조에 대한 원상복구가 현실적으로 가능한 경우, 시장 가격 대비 높은 차익을 얻을 수 있습니다.

(참고: 입찰 시 반드시 현장 조사를 통해 유치권자의 실제 점유 여부 및 불법 개조 현황을 확인하시고, 전문가의 조언을 받아 입찰가격을 결정하시기 바랍니다.)

법원 정보

안산지원 경매5계