나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53259 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 736 105동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "안산강서고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브 위 기와지붕 3층 건물 내 3층 302호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 적벽돌 치장마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 및 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 평지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 노폭 약 35m 내외, 남동측 및 북동측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

와동 736,736-1 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(안산강서고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성민유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 안산지원 2025타경53259 (1) 사건에 대한 물건 분석 정보를 제공합니다.

* 사건번호: 안산지원 2025타경53259 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 736 105동 3층302호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 205,000,000원

* 토지면적: 62.47㎡ (약 18.9평)

* 건물면적: 59.82㎡ (약 18.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한화생명보험주식회사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "안산강서고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 연립주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 단지 남서측으로 폭 약 35m의 도로, 남동측 및 북동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2024년 3월 13일 접수된 우리카드 가압류(채권액 42,915,400원)로 판단됩니다.

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수 권리: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤은이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-26

* 대항력: 있음

* 특이사항: 임차인은 대항력을 가지고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 0원이라 할지라도 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 명도 진행 시 임차인의 점유 및 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (본 물건의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 정보는 명확히 제시되었습니다.)

* 등기부 요약: 현재 소유권 이전 후 다수의 가압류가 등기되었으나, 우리카드 가압류(갑3)를 말소기준권리로 하여 이후의 가압류(갑4, 갑5, 갑6) 및 본건 강제경매(갑7)는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 와동은 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있는 곳으로, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 인근 고등학교 및 주거 밀집 지역을 기반으로 한 소비 활동이 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 안산강서고등학교, 성민유치원 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주변에 연립주택, 다세대주택, 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 환경이 안정적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원이라 하더라도 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 명도 저항이나 예상 외의 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건물 노후화: 1989년에 건축된 연립주택으로, 건물의 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 규제: 본 건 토지는 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 대규모 도로 접합, 상대보호구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 증축, 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 외국인 등에 대한 토지거래허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일까지로, 곧 만료 예정입니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

안산시 단원구 와동에 위치한 본 연립주택은 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원이라는 점에서 명도 관련 직접적인 금전 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임차인의 점유는 유지될 수 있어 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 건물은 1989년식으로 노후화가 진행되었으나, 비교적 넓은 토지 지분을 가지고 있다는 장점이 있습니다. 주변 환경 및 교통은 보통 수준이며, 교육 시설 접근성이 양호합니다.

8. 투자포인트

* 경매 물건: 강제경매로 진행되는 물건으로, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 넓은 토지 지분: 연립주택으로서 ㎡당 토지 지분이 비교적 넓은 편입니다.

* 0원 인수 보증금: 임차인의 보증금 부담이 없어 명도 시 직접적인 재정적 리스크가 적습니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 안정적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(59.82㎡)의 다세대/연립주택 거래가는 2026년 7월 기준으로 약 9,800만원에서 1억 2,000만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건은 1989년에 건축되어 상대적으로 노후되었으나, 토지 지분이 더 넓다는 장점이 있습니다. 감정가(2억 500만원)는 최근 실거래가 대비 높은 수준으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인의 존재와 건물 노후화 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 최근 실거래가 추세 및 물건의 특징을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 125,000,000원

(상기 입찰가는 시장 상황, 본인의 투자 성향, 명도 비용 등을 고려하여 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.