나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53238 [1] 경기도 시흥시 배곧동 198-2 다인로얄팰리스배곧2차 14층1403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안감정 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 ""배곧고등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

지하주차장까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체적으로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 중 제14층 제1403호로서,
(사용승인:2017.04.14)
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 정방형 토지로, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설
건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임.

2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시기 바랍니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차권자 정진화)로부터 2026. 8. 7.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 주소: 경기도 시흥시 배곧동 198-2, 다인로얄팰리스배곧2차 14층1403호

* 신규주소: 경기도 시흥시 서울대학로278번길 25-32 (배곧동)

* 건물명: 다인로얄팰리스배곧2차

* 사용승인일: 2017.04.14

1.2. 토지 정보

* 총 토지면적: 7.22㎡ (약 2.19평)

* 토지 지분: 7.22㎡ (약 2.19평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 이용상태: 인접토지와 대체로 등고평탄한 정방형 토지로, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

1.3. 건물 정보

* 총 건물면적: 42.79㎡ (약 12.95평)

* 건물 지분: 42.789㎡ (약 12.95평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 중 제14층 제1403호

* 주요 용도: 오피스텔, 근린생활시설

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 사건번호: 안산지원 2025타경53238 (1)

* 채권자: 주택도시보증공사

* 감정가: 154,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧고등학교" 남서측 인근에 위치함.

* 주위는 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

2.2. 교통 상황

* 지하주차장까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-11

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 전입일자가 비교적 최근이며 대항력이 있다고 표기되어 있어 주의가 필요함.

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 정 의 승계인)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-12

* 확정일자: 2022-02-24

* 배당신고일자: 2024-05-28

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차권자로, 배당받지 못할 경우 매수인이 인수할 가능성이 높음.

3.2. 말소기준권리

* 갑7. 강제경매 (주택도시보증공사, 접수일자: 2025-09-05)

3.3. 인수되는 권리

* 을1. 주택임차권 (정 의 승계인, 보증금 180,000,000원)

* 등기부등본상 말소: 인수

* 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

4. 상권분석

* 본 물건은 배곧동의 일반상업지역에 위치하며, 인근에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하여 유동인구 및 배후수요가 기대되는 지역임.

* "배곧고등학교"가 인근에 위치하여 학생 및 교직원 관련 상권 형성 가능성이 있음.

5. 생활정보

* 건물 내 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 양호한 편임.

* 교통 및 상업시설 접근성이 좋은 편으로, 기본적인 생활 인프라 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

* 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(주택도시보증공사 승계, 보증금 180,000,000원)의 보증금 인수 위험이 존재함. 해당 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수하게 되므로 총 매입 비용에 대한 신중한 검토가 필요함.

* 임차인 조 의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 기록되어 있으나 대항력이 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있으며, 이에 대한 명확한 관계 파악이 요구됨.

* 감정평가서상 내부 구조 및 하자 유무 확인이 불가능하여, 실제 현황과 다를 가능성을 배제할 수 없음. (내부 변경이나 하자 존재 가능성)

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택거래 한함)으로, 외국인 매수인 시 허가 절차가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 시흥시 배곧동의 상업지역 내 오피스텔로, 입지 및 주변 환경은 양호하나, 1억 8천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 것으로 판단됨.

* 최근 매매 사례가가 1억 4천 5백만원에서 1억 5천만원 수준임을 고려할 때, 인수 보증금(1억 8천만원)이 감정가(1억 5천 4백만원) 및 시세보다 높다는 점은 낙찰 시 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 시사함.

8. 투자 포인트

* 개발이 진행 중인 배곧 신도시 지역 내의 오피스텔 및 상가 건물.

* 편리한 교통 및 생활 인프라 접근성을 갖춘 입지.

* 향후 지역 발전 가능성에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 최근 유사 면적의 매매 사례가가 145,000,000원 ~ 150,000,000원이며, 감정가는 154,000,000원임.

* 이를 고려하고, 인수 보증금 180,000,000원을 제외한 순수 부동산 가치 측면에서 입찰가를 산정한다면, 시장 상황 및 위험 요소를 감안하여 140,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 고려할 수 있음.

* 단, 상기 입찰가는 180,000,000원의 인수 보증금 부담을 고려하지 않은 금액이며, 실제 총 매입 비용은 입찰가 + 인수 보증금 (또는 배당 후 잔액)이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 권리 분석 내용을 재확인하고 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.