나이스옥션 법원경매 안산 2025타경812 [1] 경기도 광명시 철산동 261 파보레 1층116호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 철산동 소재 '7호선 철산역' 남서측 인접에 위치하며, 인근에 공공기관, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 지하철 7호선 철산역에 인접하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하2층, 지상8층 건 중 제1층 제116호 외 3개호수로서,
외벽 : 외장타일 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등 임.

이용상태

집합건출물대장 상 판매 및 영업시설(기타소매시장)으로 등재되어 있으나 재건축 예정으로 전체 건물 출입구가 폐쇄되어 대상 물건에 접근 불가함.

설비내역

기본적인 위생설비, 주차장, 승강기설비, 에스컬레이터 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 50미터 내외, 서측으로 약 33미터 내외 포장도로와 각각 접하며, 동측으로 약 4미터 내외의 본건 주차장 진입(현황 폐쇄된 상태) 가능한 포장도로와 접하고 있으며, 남측으로 약 10미터 내외의 보행자전용도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m)(국지도로)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 상대보호구역(2013-04-22)(광명광덕초등학교해당 교육청에 문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도: 주택))) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상임.

2. 대상물건이 속한 전체 건물은 기준시점 현재 재건축 진행 중으로 2023년 01월 31일 신축허가를 득하였는 바, 본건 경매 진행 및 입찰 시 유의 하시기 바람. (2023-주택과-신축허가-1)

물건 비고

1. 가처분권자가 현재의 소유자임.
2. 감정시 재건축 진행중으로 2023.1.31. 신축허가 되었음. (감정평가서 참조)
3. 감정평가는 건축물현황도에 의하여 작성되었으므로 입찰시 참고 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경812 (1)

* 소재지: 경기도 광명시 철산동 261 파보레 1층116호

* 용도: 판매시설

* 감정가: 91,000,000원

* 토지면적: 1.64㎡ (약 0.49평)

* 토지지분: 1.64㎡ (약 0.49평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 4.00㎡ (약 1.21평)

* 건물지분: 4㎡ (약 1.21평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 박OO

2. 입지조건

* 본 건은 경기도 광명시 철산동 소재 지하철 7호선 철산역 남서측에 인접하여 위치합니다.

* 인근에 공공기관, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 차량의 진출입이 가능하며, 지하철 7호선 철산역에 인접하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다.

* 광명 철산상업지구는 지하철 7호선 철산역을 중심으로 활성화된 지역으로, 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

* 본건은 건물의 북측 약 50미터, 서측 약 33미터, 동측 약 4미터, 남측 약 10미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리는 2025년 9월 5일 접수된 수원지방법원 안산지원 강제경매개시결정 (채권자: 박서현, 권리금액: 300,000,000원)입니다.

* 현재 소유자는 파보레쇼핑몰재건축위원회이며, 2022년 6월 30일 접수된 가처분 (권리자: 파보레쇼핑몰재건축위원회)이 본건의 최선순위 권리입니다.

* 본 경매 절차에서 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 다음과 같습니다.

* 갑구 4번 가처분 (2022.06.30. 접수, 권리자: 파보레쇼핑몰재건축위원회)

* 물건명세서 상 명시된 대지권 목적 토지 별도등기 (을구 7번 구분지상권설정등기)

* 이 외 등기부상의 권리들은 강제경매 개시결정 등기(갑8)를 말소기준으로 하여 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 임대 관계가 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함해야 합니다.

* 총 등기부채권액은 5,855,024,733원입니다.

4. 상권분석

* 본 건은 경기도 광명시 철산동 261번지에 위치한 파보레 상가 건물 내 판매시설입니다.

* 집합건축물대장 상 판매 및 영업시설(기타 소매시장)로 등재되어 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하 2층, 지상 8층 규모이며, 본건은 1층 116호입니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

* 현재 재건축 진행 중으로 전체 건물 출입구가 폐쇄되어 대상 물건에 직접 접근이 불가능한 상태입니다.

* 철산동 일대는 재건축 및 도시 정비 사업이 활발히 진행되고 있는 지역으로, 본건 또한 재건축 구역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

* 인근에 공공기관, 근린생활시설, 아파트 단지가 소재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 양호할 것으로 보입니다.

* 상대보호구역 (광명광덕초등학교)에 해당하나, 해당 교육청 문의가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 재건축 구역으로 지정되어 있어 향후 건물 이용에 변동성이 예상됩니다.

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 매매 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 요구됩니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

* 최선순위 권리인 가처분권자가 현재의 소유자이며, 해당 권리는 매수인에게 인수됩니다.

* 전체 건물 출입구가 폐쇄되어 물건 접근 및 현황 파악이 어렵습니다.

* 감정 시점에 재건축 진행 중이었으며, 2023년 1월 31일 신축 허가를 득한 상태입니다. 감정평가는 건축물 현황도 기준으로 작성되었으므로 입찰 시 참고가 필요합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 명도 시 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 등기부채권 총액이 5,855,024,733원으로 매우 높아 채무 부담이 상당합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 지하철 역세권 상업지역에 위치한 판매시설이나, 현재 재건축 진행으로 인해 접근이 불가하고 출입구가 폐쇄된 상태입니다.

* 감정 시점에 신축 허가를 득하였으며, 향후 재건축 완료 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 최선순위 권리인 가처분권자가 현재 소유자로, 해당 권리가 매수인에게 인수되므로 권리 관계는 비교적 명확합니다.

* 다만, 폐쇄된 출입구로 인한 현황 파악의 어려움, 토지거래허가구역 지정, 임대 관계 미상 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 7호선 철산역 초역세권에 위치한 상업지역 물건으로, 재건축 완료 시 미래 가치 상승 기대.

* 최선순위 가처분권자가 현재 소유자로, 명확한 권리 인수.

* 판매시설 및 근린생활시설 등 복합 용도로 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 91,000,000원입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원이므로, 감정가를 기준으로 물건의 현황, 재건축 진행 상황, 잠재적 리스크 및 미래 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.