나이스옥션 법원경매 안산 2025타경820 [1] 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 4층402호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧한울초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 밀집하는 성숙중인 상가지대로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 제3경인고속화도로 등 주요 간선도로와의 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건 내 제4층 제402호 외 1개호로서, (사용승인일 : 2024.02.29) 외 벽 : 석재붙임, 페어글라스 및 강화유리붙임 등 마감, 내 벽 : 내부 인테리어 등 마감, 창 호 : 커튼월 시공 등임.

이용상태

기호(가, 나) 공히 공장(지식산업센터)으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 정방형 토지로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20~25m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경820 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO (우리은행으로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 4층402호

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 211,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물면적: 35.49㎡ (약 10.74평)

건물지분: 35.49㎡ (약 10.74평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 제4층

사용승인일: 2024년 02월 29일

내부 이용상태: 공장(지식산업센터)으로 이용 중

1.4. 토지 정보

토지면적: 10.93㎡ (약 3.31평)

토지지분: 10.93㎡ (약 3.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용상태: 인접 도로대비 등고평탄한 정방형 토지로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧한울초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 밀집하는 지역으로 제반 입지 여건은 보통 수준입니다. (cite:1)

2.2. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 제4층 제402호이며, 사용승인일은 2024년 2월 29일입니다. 외벽은 석재붙임, 페어글라스 및 강화유리붙임 등, 내벽은 내부 인테리어, 창호는 커튼월 시공으로 마감되었습니다. (cite:1)

2.3. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 제3경인고속화도로 등 주요 간선도로와의 접근이 용이하여 교통 사정은 보통입니다. (cite:1)

2.4. 토지 이용 상태 및 도로

인접 도로 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다. 본건 남서측으로 노폭 약 20~25m의 포장도로와 접해 있습니다. (cite:1)

2.5. 토지이용계획 및 규제

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)입니다. (cite:1)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. (cite:1)

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.2. 등기부상 권리관계

말소기준권리: 2024년 10월 29일 접수된 우리은행의 근저당권(186,000,000원)입니다. (cite:1)

이후 접수된 권리로는 2025년 2월 14일 접수된 주식회사 이유앤제이케이의 가압류(30,176,000원) 및 2025년 9월 3일 접수된 우리은행의 임의경매개시결정(330,383,636원)이 있습니다. (cite:1)

또한, 소유권이전 1번 신탁 등기가 말소된 내역이 확인됩니다. (cite:1)

등기부채권 총액은 216,176,000원입니다. (cite:1)

3.3. 인수되는 권리 여부

매각으로 인해 상기 권리들은 대부분 말소될 예정이며, 명시적으로 인수되는 권리는 없습니다. (cite:1)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 밀집도

배곧신도시 전체적으로 상권 침체가 심각하며, 특히 중심상권 외곽이나 일부 지역에서는 높은 공실률을 보이는 것으로 파악됩니다. (cite:3, 7, 8) 다만, 해당 물건이 위치한 배곧시그니처타워는 지식산업센터로, 주변의 다른 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설과 함께 상권의 한 축을 형성하고 있습니다. (cite:1, 4)

4.2. 잠재적 수요 및 공급

서울대 시흥캠퍼스 조성, 경제자유구역 혁신생태계 조성 사업 등 대규모 개발 호재가 있지만, 실제 상업시설의 수요 흡수에는 어려움이 있다는 분석이 있습니다. (cite:3, 7) 지식산업센터의 특성상, 입주 기업들의 수요가 주요하며, 관련 산업 생태계 조성 움직임은 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다. (cite:9, 10)

5. 생활정보

5.1. 건물 용도 및 이용 현황

본건은 집합건축물대장상 용도가 공장(지식산업센터)으로 등록되어 있으며, 현재도 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. (cite:1)

5.2. 편의 및 부대시설

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재경보 설비, 지하 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다. (cite:1) 주변에는 상가지대와 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. (cite:1) 배곧신도시 내에는 롯데마트, 신세계 프리미엄 아울렛 등 대형 편의시설도 위치해 있습니다. (cite:6, 8)

5.3. 교육 환경

본건 남서측 인근에 "배곧한울초등학교"가 소재하고 있습니다. (cite:1)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 실제 이용 상태 차이

집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)으로 명확히 기재되어 있으며, 실제 이용 상태도 일치하는 것으로 파악됩니다. (cite:1)

6.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 확인되지 않습니다. (cite:1)

6.3. 기타 유의사항

배곧신도시 상권 전반의 어려움 및 높은 공실률에 대한 우려가 제기되고 있습니다. (cite:3, 7, 8) 이는 향후 임대 수익률이나 자산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지이용계획 상 '토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)'으로 지정되어 있으나, 본건의 경우 지식산업센터 용도이므로 일반적인 주택 거래와는 무관할 것으로 판단됩니다. (cite:1)

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본건은 비교적 신축(2024년 2월 사용승인)인 지식산업센터 물건으로, 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 교통 및 도로 접근성은 보통 수준이며, 주변에 상업 및 업무시설이 혼재되어 있습니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

7.2. 총평

배곧신도시의 상권 침체 우려에도 불구하고, 지식산업센터라는 용도와 신축 건물이라는 점은 긍정적입니다. 다만, 향후 임대 수요 확보 및 공실 관리가 중요한 과제가 될 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 신축 건물: 2024년 2월 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도 권리 관계가 복잡하지 않습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 적습니다.

* 지식산업센터 용도: 특정 산업군 기업들의 수요를 받을 수 있습니다.

8.2. 기회 요인

* 개발 호재: 서울대 시흥캠퍼스, 경제자유구역 지정 등 지역 개발 잠재력이 있습니다. (cite:9, 10)

* 향후 지역 활성화 시 상권 동반 성장 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본건의 감정가는 211,000,000원입니다. (cite:1)

9.2. 권리 인수 비용

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 0원이며, 기타 인수되는 권리도 없는 것으로 파악됩니다. (cite:1)

9.3. 적정 입찰가 제안

현재 배곧신도시 상권의 전반적인 침체 및 높은 공실률을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중한 접근이 필요합니다. 다만, 신축 건물이라는 점과 지식산업센터의 수요를 감안하여, 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 현재 시장 상황, 향후 임대 수요 예측, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 할 금액이며, 절대적인 기준이 아닙니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.