나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53258 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1359 2층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "한양대학교 에리카캠퍼스" 남동측 인근에 위치하는 다세대주택 제2층 제301호로 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주 택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보 아 보통임.

건물의 구조

지층 철근콘크리트조 일층-삼층 조적조 평스라브지붕 지하1층/지상3층 건물 내 제2층 제301 호로서 외벽 : 치장벽돌 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 거실, 주방 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 건부지(다세대주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류( 폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역( 한양대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관 한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임. 나.기타 : 본건은 현장방문 시 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였으며 후면 건물개황도는 집합건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의거 도시한 것으로 현황과 차이가 있을 수 있 으니 경매시 유의하시기 바람.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53258 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1359 2층301호

건물용도: 다세대주택

감정가: 103,000,000원

토지면적: 48.67㎡ (약 14.73평)

건물면적: 55.02㎡ (약 16.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO (주택임차인 박덕환)

총 채권액: 95,000,000원 (임차인 박덕환)

건축물대장상 전체 층수: 지하 1층, 지상 3층 (총 12세대)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 안산시 상록구 사동 1359번지 2층 301호

주위환경: 본건은 "한양대학교 에리카캠퍼스" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

인접도로: 본건 서측으로 노폭 약 10미터, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 2월 22일자 기흥세무서장 압류 (등기구분: 갑7)

주요 권리 내역:

* 소유권이전 등기: 2012년 8월 17일, 2021년 4월 20일 등 소유권 변동 이력이 있습니다.

* 주택임차권 등기: 2025년 5월 29일, 권리자 박덕환, 보증금 95,000,000원. 전입일자 2021년 5월 26일, 확정일자 2021년 4월 26일.

* 본 임차권은 말소기준권리보다 후순위로 등기되었으나, '대항력'이 있으며 '인수' 조건입니다.

* 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않는 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 압류 등기: 기흥세무서장, 용인시 압류 내역이 존재합니다.

* 강제경매 개시 결정: 2025년 7월 21일, 채권자 박덕환(박OO)으로 보증금 95,000,000원에 의한 경매입니다.

인수 가능한 보증금: 95,000,000원 (임차인 박덕환)

1.3. 상권분석

지역 특성: 대학가 인근의 주거 밀집 지역으로, 비교적 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

주변 개발: 인근에 신축 다세대 주택 사례가 있는 것으로 보아, 지역의 지속적인 발전 가능성을 예상해 볼 수 있습니다.

본건 용도: 본건은 다세대주택으로, 개인의 주거용 부동산으로 활용하기에 적합한 용도입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 한양대학교 에리카캠퍼스가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

주거환경: 주택지대에 위치하여 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

건물 구조 및 이용 상태: 본건은 지층 철근콘크리트조, 지상 1층-3층 조적조 평슬라브 지붕 건물로, 본건(2층 301호)은 방 2개, 욕실, 거실, 주방 등으로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수 조건 임차 보증금: 임차인 박덕환의 보증금 95,000,000원은 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 총 매입 비용이 증가할 수 있습니다.

공유자 우선매수권: 공유자가 해당 부동산에 대한 우선매수권을 신고한 경우, 최고 입찰가와 동일한 금액으로 소유권을 취득할 수 있어 입찰 경쟁에서 불리하게 작용할 수 있습니다.

전세사기피해자 우선매수권: '전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법' 제20조 제1항에 따라 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 수 있는 바, 해당 법적 권리 행사 여부에 따라 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자에게는 거래 허가가 필요할 수 있습니다.

현장 조사 제한: 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 불가하였으며, 외부 관찰에 의거 작성되었으므로 실제 현황과 다를 수 있습니다. 경매 시 내부 상태를 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 한양대학교 에리카캠퍼스와의 인접성으로 인해 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

감정가 103,000,000원은 최근 주변 실거래가와 비교할 때 면적당 가격이 낮게 책정된 것으로 분석되어, 잠재적인 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

가장 큰 투자 위험 요인은 대항력 있는 임차인 박덕환의 보증금 95,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인이므로 면밀한 검토가 필요합니다.

공유자 우선매수권 및 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성은 본건의 또 다른 특이사항으로, 입찰 전 반드시 확인하고 고려해야 합니다.

감정평가 당시 내부 조사가 제한되었던 점을 감안하여, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 파악이 필수적입니다.

전반적으로 시세 대비 저평가된 감정가가 매력적이지만, 임차 보증금 인수 부담과 다양한 권리 관계를 신중하게 분석하여 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가: 유사 면적의 최근 실거래가보다 낮은 감정가로, 투자 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

대학가 인접 입지: 한양대학교 에리카캠퍼스와의 근접성으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

지역 개발 가능성: 주변 주택가 재정비 또는 개발 사업 추진 가능성이 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 103,000,000원입니다.

임차인 박덕환의 보증금 95,000,000원은 매수인이 인수해야 할 금액입니다.

최근 주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택은 3.5백만원/㎡ 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

본건 전용면적(55.02㎡)을 기준으로 시장 가치를 환산하면 약 192,570,000원 (55.02㎡ * 3,500,000원/㎡) 수준으로 예상됩니다.

인수해야 할 보증금 95,000,000원을 고려 시, 총 투자금은 약 200,000,000원 내외로 책정될 수 있습니다.

감정가(103,000,000원)로 입찰 시, 총 부담액은 약 198,000,000원 (103,000,000원 + 95,000,000원)으로, 이는 최근 실거래가 수준과 유사하거나 약간 낮은 금액입니다.

공유자 우선매수권, 전세사기피해자 우선매수권 등의 변수를 고려하여 신중한 입찰가가 요구됩니다.

상기 분석을 종합적으로 고려하여, 105,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

이 경우, 총 투자금은 약 200,000,000원 (105,000,000원 + 95,000,000원)으로, 시장 경쟁력을 갖춘 금액으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.