나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53250 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 823-3 리치캐슬 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본오중학교" 북측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 소재하는등 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(경사지붕) 5층건 내 3층 302호로서 외벽 : 석재타일붙임 마감등 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임등 마감 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형에 가까운 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(본오중) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(본오초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역 <도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 다세대주택으로 이용 중임.
2. ‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 안대령)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.05.04. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53250 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 823-3 리치캐슬 3층302호

건물명: 리치캐슬

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

감정가: 273,000,000원 (2억 7천 3백만원)

토지면적: 35.03㎡ (약 10.6평)

토지 지분: 35.03㎡ (약 10.6평)

건물면적: 58.80㎡ (약 17.8평) - 전용면적 기준

건물 지분: 58.8㎡ (약 17.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부등본상 강제경매 신청인)

1.1. 1. 건물 상세 정보 (건축물대장 기반)

건축물 분류: 공동주택 (도시형생활주택-단지형 다세대주택)

사용승인일: 2022년 02월 18일

층수: 5층 건물 중 3층

구조: 철근콘크리트구조

외벽: 석재타일붙임 마감 등

내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감

창호: 하이새시 이중창호

위생 및 설비: 위생, 급배수, 개별난방 설비 등

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본오중학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 소재하는 등 일반적인 주거지역 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(본오중, 본오초), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리 분석 요약

본건의 말소기준권리는 2023년 02월 07일 접수된 강서세무서장의 압류(갑3)입니다.

등기부상 을구에 기재된 주택임차권(안대령)은 경매 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 승계와 관련된 것으로, 해당 임차권은 말소될 예정입니다.

특히, 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 내용의 확약서를 제출하였으며, 이는 경매 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 명확히 합니다.

따라서 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-18

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 안 의 승계인)

보증금: 279,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-01

확정일자: 2022-03-08

배당신고일자: 2024-01-05

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 대항력 포기 확약서 제출됨.

1.3. 3. 등기부 요약 (주요 권리)

소유권보존 (갑1): 2022-02-28

소유권이전 (갑2): 2022-04-04 (오승훈)

압류 (갑3): 강서세무서장 (2023-02-07) - 말소기준권리

주택임차권 (을3): 안 (2022-03-08 확정, 2022-04-01 전입, 279,000,000원) - 말소 예정

강제경매 (갑5): 주택도시보증공사 (2025-09-04)

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 부동산 거래 동향

최근 2026년 3월 기준, 본오동 인근에서 유사한 다세대주택 거래 사례가 확인되었습니다.

2025년식 "이안애" 아파트 전용 49.42㎡ (약 15평)가 3억 7,300만원에 거래되었으며, 평당 약 755만원 수준입니다.

동일 단지인 "이안애(911-2)" 전용 71.19㎡ (약 21.5평)는 3억 8,500만원에 거래되어 평당 약 541만원 수준입니다.

2009년식 "준하이츠빌B동" 전용 84.8㎡ (약 25.6평)는 2억 3,000만원에 거래되었습니다.

본건(리치캐슬, 2022년식, 전용 58.80㎡)의 감정가 2억 7,300만원은 최근 신축 다세대주택의 실거래가 대비 다소 낮은 수준으로 평가됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

각급 학교(본오중학교, 본오초등학교)가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 임차권 관련

임차인 안 은 주택도시보증공사(HUG)와 HUG 인수 조건 변경 및 대항력 포기에 대한 확약서를 제출하였으므로, 경매 매수인이 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

1.6. 2. 토지이용계획

토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 외국인 등 특정 대상자에 대한 규제이며 일반적인 개인의 경매 낙찰에는 직접적인 영향을 미치지 않을 수 있습니다. 단, 구매자의 신분 및 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다.

권리상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정이며, 특히 대항력 있는 임차인이 대항력을 포기하는 확약서를 제출함에 따라 임차보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

입지적으로 학교, 주거시설, 근린생활시설 등이 인접하여 생활 편의성이 양호하며 교통 접근성 또한 무난합니다.

최근 인근 신축 다세대주택의 거래 사례를 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 시세 대비 다소 낮게 형성된 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 건물로 관리 상태 및 내부 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

권리관계가 명확하여 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

주변 시세 대비 저평가 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1. 시세 분석 및 입찰가 산정

최근 실거래가 분석 결과, 본오동 지역의 신축급 다세대주택은 전용면적 기준 평당 약 540만원 ~ 755만원 수준에서 거래되고 있습니다.

본건은 전용면적 58.80㎡ (약 17.8평)이며, 감정가는 2억 7,300만원 (평당 약 464만원)입니다.

최근 유사 규모 및 신축 연식의 거래 사례(이안애 71.19㎡, 3억 8,500만원)를 바탕으로 환산 시, 본건의 시장 가치는 약 3억 1,800만원 (58.80㎡ * 541만원/㎡) 내외로 추정됩니다.

감정가 대비 시장가치 간의 차이를 고려할 때, 경쟁 입찰이 예상됩니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 2억 9,000만원 ~ 3억 1,000만원 범위에서 결정될 것으로 보입니다.

신중한 접근을 위해 입찰 예정가는 30,000만원 (3억)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.