나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53236 [1] 경기도 시흥시 배곧동 200-2 배곧유호엔씨티1차 7층713호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 '배곧중학교' 남측 근거리에 위치하며 주위는
각종 근린생활시설, 아파트, 학교, 공원 등이 혼재하는 상업지대로 제반 주위
환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상18층 건물 내 7층 713호로서,
외벽 : 하단 석재붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 (탐문사항)
창호 : 샷쉬 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측, 남서측, 북서측으로 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구
역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건의 공부상 용도가 업무시설(오피스텔)인바, 주거용 여부를 재확인하시기 바람.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 `오피스텔`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53236 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 200-2 배곧유호엔씨티1차 7층 713호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 용도: 업무시설, 주거용 여부 재확인 필요)

감정가: 100,000,000원

토지면적: 5.02㎡ (약 1.52평)

토지지분: 5.0161㎡ (약 1.51평)

건물면적: 24.42㎡ (약 7.39평)

건물지분: 24.4172㎡ (약 7.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 시흥시 배곧동 소재 '배곧중학교' 남측 근거리에 위치합니다.

* 주위환경: 각종 근린생활시설, 아파트, 학교, 공원 등이 혼재하는 상업지대로 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지: 인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 남동측, 남서측, 북서측으로 도로에 각각 접하고 있습니다.

* 도시계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정 (2025타경53236) (접수일자: 2025-09-05)

* 주요 권리 사항:

* 집합건물 등기부상 소유권이전, 신탁 관련 등기 및 매매 관련 등기가 다수 존재합니다.

* 을구 1번: 주택임차권 (정 )

* 권리자: 정선기 (주택도시보증공사 관련)

* 권리금액: 120,000,000원

* 전입일자: 2022-06-03

* 확정일자: 2022-05-02

* 배당신고일자: 2024-07-01

* 상태: 인수 (매수인에게 대항 가능하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 정 )

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-03

* 확정일자: 2022-05-02

* 배당신고일자: 2024-07-01

* 대항력: 있음

* 주의사항: 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임대차보증금 120,000,000원의 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. (물건명세서 참고사항 참조)

1.3. 상권분석

* 본건은 경기도 시흥시 배곧동의 중심 상업지역에 위치하고 있으며, 배곧중학교 남측 인근으로 배후 수요가 풍부합니다.

* 주변에는 아파트 단지, 다양한 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 지구단위계획구역 내에 속해 있어 체계적인 도시 개발이 이루어지고 있으며, 주요 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층, 지상 18층 건물 중 7층 713호입니다.

* 건물 내역:

* 외벽: 하단 석재붙임 등 마감

* 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 (탐문사항)

* 창호: 샷쉬 창호 등 (탐문사항)

* 설비: 위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 근린생활시설, 공원, 학교 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인(정 )이 존재하며, 임대차보증금 120,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 본건의 감정가(100,000,000원) 및 최근 시세(약 7700만~8200만원)를 고려할 때, 인수 금액이 클 경우 상당한 재정적 부담이 될 수 있습니다.

* 집합건축물대장상 용도는 '오피스텔(업무시설)'이나, 주거용으로 사용될 가능성이 있습니다. 이에 대한 확인이 필요하며, 추후 법규 위반에 따른 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계가 '미상'으로 기재된 부분이 있어, 등기부 외 별도 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 시흥시 배곧동의 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다.

* 주요 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 120,000,000원 인수 가능성입니다. 이는 감정가 및 최근 시세보다 높은 금액으로, 입찰 참여 시 총 투자 비용에 대한 신중한 검토가 필수적입니다.

* 건축물 용도 관련 주의사항도 반드시 확인하여 향후 발생할 수 있는 문제를 예방해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 배곧 신도시의 지속적인 발전 가능성과 함께 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 우수한 교통 접근성과 주변 편의시설은 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 상업지역 내 위치하여 주변 상권 및 인프라 이용이 매우 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 최근 실거래가는 2025년 12월 82,000,000원, 2026년 4월 77,000,000원 수준으로 형성되어 있으며, 감정가는 100,000,000원입니다.

* 그러나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 120,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높은 상황입니다.

* 이로 인해, 실제 총 투입 비용은 입찰가 외에 인수하게 될 임차 보증금의 잔액을 반드시 고려해야 합니다.

* 이러한 보증금 인수 위험을 감안하여, 보수적인 관점에서 85,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

* 본 입찰가는 순수 부동산 취득 비용만을 고려한 것으로, 인수 보증금 잔액이 발생하는 경우 추가적인 부담이 발생함을 반드시 유의해야 합니다.

* 최종 입찰가 산정 시에는 반드시 임차인과의 협의, 배당표 확정 등 추가적인 정보를 확인하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 주변 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 현재 확인된 바로는 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 인근에 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.