나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42516 [1] 경기도 평택군 안중면 학현리 504-67 지하층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 학현리 소재 '안중체육관' 남동측 인근에 위치하는 다세대주택으
로, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설, 단독주택, 주거나지 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 스페니쉬 기와잇기지붕 2층 건내 지하층2호로,
외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 세로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안중중고교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(안중초,경기도평택교육지원청고시제2015-2호(2015.02.23))<교육환경 보호에 관한 법률>,
토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,
단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42516 (1)

소재지: 경기도 평택시 안중읍 학현리 504-67 지하층2호

용도: 다세대주택

감정가: 47,000,000원

토지면적: 36.17㎡ (약 10.94평)

토지지분: 36.17㎡ (약 10.94평)

건물면적: 48.93㎡ (약 14.79평)

건물지분: 48.93㎡ (약 14.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OO

특이사항: 제공된 정보 없음

주의사항: 제공된 정보 없음

특수물건정보: 제공된 정보 없음

1.1. 입지조건

위치: 경기도 평택시 안중읍 학현리 소재 '안중체육관' 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택, 주거나지 등으로 형성된 주거지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

도로상태: 본건은 남서측으로 세로한면에 접하고 있습니다.

토지형상 및 이용상태: 장방형의 평지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (안중중고교, 안중초)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 주택 취득 시 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 8월 2일 접수된 근저당권 (채권자: 강옥자, 채권최고액: 22,500,000원)입니다.

본 경매 개시일: 2025년 8월 28일 (채권자: 강옥자, 경매청구금액: 18,439,729원)입니다.

등기부 요약:

* 소유권 이전: 1994년 12월 23일 (이*)

* 소유권 이전: 2016년 3월 28일 (김*, 매매 29,000,000원)

* 근저당권 (말소기준): 2017년 8월 2일 (강*, 22,500,000원)

* 임의경매 개시: 2025년 8월 28일 (강*, 18,439,729원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리 사항은 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상이며, 인수 보증금이 없는 것으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 면밀한 현장 조사가 필요합니다. 이는 잠재적 리스크 항목에서 상세히 다룹니다.

1.3. 상권분석

주거 중심지: 본건은 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 일반적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

생활 편의시설: 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교통 연계성: 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 가능하나, 지역 내 주요 상권으로의 접근성은 보통 수준입니다.

지역 개발: 주변 지역에서는 학현지구 도시개발사업 등 개발 사업이 진행되거나 계획되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주요 시설: 인근에 안중체육관이 위치하고 있습니다. 또한, 안중레포츠공원 등이 인접해 있어 여가 활동을 즐기기에도 용이합니다.

주거 환경: 일반적인 주거 지역으로서 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계 불확실성: '임대관계 미상'으로 표기되어 있어, 등기부상 나타나지 않은 대항력 있는 임차인이 점유하고 있을 가능성이 있습니다. 이 경우, 해당 임차인의 보증금 또는 월세를 낙찰자가 인수해야 할 수 있으며, 이는 명도 과정에서 큰 어려움을 야기할 수 있습니다. 따라서, 반드시 현장 조사를 통해 실제 점유 현황 및 대항력 유무를 철저히 파악해야 합니다.

미등기 점유자: 등기사항 및 임차인 현황 외에 별도의 미등기 점유자가 존재할 가능성도 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

토지이용 제한: 본 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 학교 상대보호구역, 외국인 토지거래 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 거래 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

건축물 상태: 제공된 정보만으로는 건물의 구체적인 상태를 파악하기 어렵습니다. 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

혐오시설 근접성: 주변 지역에 대해 조사한 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택시 안중읍에 위치한 다세대주택으로, 적정 면적과 감정가를 가지고 있으며 권리 관계는 비교적 명확합니다. 말소기준권리인 근저당권 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

주거 지역으로서 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있으며, 주변 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다.

하지만 가장 중요한 위험 요소는 '임대관계 미상'이라는 점입니다. 이에 대한 철저한 현장 조사와 법적 검토 없이는 낙찰 후 예상치 못한 부담이 발생할 수 있으므로, 이 부분을 최우선으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

합리적인 감정가: 47,000,000원의 감정가는 해당 물건의 잠재적 가치 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

개발 잠재력: 평택 안중역세권 개발 등 지역 개발 계획과 연계하여 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 소멸되어, 낙찰자는 비교적 안전하게 권리를 승계받을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 잠재적 리스크(특히 임대차 관계 불확실성)와 현재 시장 상황, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 물건은 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되었으므로, 감정가 47,000,000원을 기준으로 보수적인 접근이 권장됩니다.

일반적으로 이러한 유형의 물건은 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 경합이 이루어질 수 있으나, 임대차 관계의 불확실성을 해소하고 명확한 권리 분석을 마친 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.