나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42529 [1] 경기도 안성시 공도읍 마정리 112-56 시그마빌2 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 ""안성맞춤가족공원"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 전원주택 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주거여건 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 자유롭고 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 제3층 제302호로서
외벽: 치장벽돌 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호: 페어그라스 이중창 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로서
방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니1 등으로 이용중 입니다.

설비내역

위생, 급·배수, 도시가스, 승강기 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

북서측에서 폭 약8미터, 북동측으로 폭 약6미터 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 하수처리구역<하수도법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: 없습니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권등기(임대차보증금 159,000,000원, 전입일자 2022.5.27. 확정일자 2022.5.16.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

본 물건은 경기도 안성시 공도읍 마정리 112-56 시그마빌2 에이동 3층302호에 소재한 다세대주택입니다.

감정평가액은 136,000,000원입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 홍OO입니다.

1.2. 물건 현황

대지권 면적은 48.25㎡ (약 14.6평)이며, 건물 전용면적은 66.75㎡ (약 20.2평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 3층에 위치하며, 2013년 4월 30일에 사용승인되었습니다.

이용 상태는 방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니1로 구성되어 있습니다.

주요 설비로는 위생, 급배수, 도시가스, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 \"안성맞춤가족공원\" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 소규모 공동주택 및 전원주택 등이 혼재하는 주거지역으로서 전반적인 주거 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 자유로운 편이며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지이용계획

본건 토지는 북서측으로 폭 약 8미터, 북동측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 6월 27일 접수된 계양세무서장의 압류(갑8)입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 권리로서 을구 7번의 임차권등기(채권자: 홍현기)가 있습니다.

해당 임차권의 임대차보증금은 159,000,000원이며, 전입일자는 2022년 5월 27일, 확정일자는 2022년 5월 16일입니다.

본 권리는 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 홍*

* 보증금: 159,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 27일

* 확정일자: 2022년 5월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 권리이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

인근 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보를 확인할 수 있습니다.

* 2017년 준공, 전용면적 44.37㎡ (약 13.4평) 주택이 2026년 5월 23일 84,000,000원에 거래되었습니다. (면적당 약 628만원)

* 1994년 준공, 전용면적 68.76㎡ (약 20.8평) 주택이 2026년 5월 18일 65,500,000원에 거래되었습니다. (면적당 약 314만원)

* 2014년 준공, 전용면적 66.61㎡ (약 20.1평) 주택이 2026년 5월 18일 125,000,000원에 거래되었습니다. (면적당 약 625만원)

4.2. 분석

본건 건물면적 66.75㎡ (약 20.2평)과 유사한 규모의 2014년 준공 건물(서연빌리지C동)이 125,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 건물 자체의 시장가치는 약 125,000,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거지역으로 분류되며, 안성맞춤가족공원이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

세부적인 편의시설(마트, 병원 등)은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리 인수

본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 홍*의 보증금 159,000,000원 인수 문제입니다.

감정가 136,000,000원 대비 임차인의 보증금이 더 높아, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도

2013년에 사용승인된 건물로, 약 13년차 건물이므로 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 일반적인 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

그러나 을구 7번 임차인의 보증금 159,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 상황은 큰 부담으로 작용합니다.

특히, 임차인의 보증금이 감정가를 초과하므로, 경매 절차상 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 매우 높습니다.

따라서 매수인은 사실상 낙찰가에 임차보증금의 일부 또는 전부를 추가로 부담해야 하는 상황을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저가 매수 가능성 (조건부)

인수되는 임차보증금 159,000,000원을 고려하더라도, 경매를 통해 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

단, 이는 임차인이 배당을 통해 최대한 변제받고, 그 잔액 인수 금액이 예상 매입가와 합산했을 때 합리적인 수준이어야 합니다.

8.2. 안정적인 주거 환경

주택가에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

인근에 공원이 있어 쾌적성을 더합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수되는 임차보증금을 제외하고, 유사 물건의 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 산정됩니다.

유사 면적(66.61㎡)의 최근 매매 사례가 125,000,000원임을 감안하고, 임차인이 배당받지 못할 경우 발생할 수 있는 잔액 인수 비용을 고려하여 다음과 같이 산정합니다.

인수되는 임차보증금 159,000,000원을 고려했을 때, 본건 건물 자체의 시장가치(약 125,000,000원)를 기준으로, 임차인이 배당받지 못하는 금액(보증금 - 배당금)을 예상하여 입찰가를 조정해야 합니다.

만약 임차인이 감정가 전액인 136,000,000원을 배당받는다고 가정하면, 매수인이 인수해야 할 잔액은 159,000,000원 - 136,000,000원 = 23,000,000원입니다.

따라서, 시세인 125,000,000원을 기준으로 매수인이 부담할 총액을 맞추기 위한 입찰가는 125,000,000원 - 23,000,000원 = 102,000,000원이 됩니다.

만약 임차인이 배당받지 못하는 금액이 더 크다면, 입찰가는 더욱 낮아져야 합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 102,000,000원으로 제시합니다.

입찰 참여 시에는 임차인의 배당 현황을 최신화하여 확인하고, 최종 인수 금액을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.