나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3642 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 32-13 벨트라움 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '부천동초등학교' 동측으로 약50미터
지점에 위치하며 주위는 동류형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕)) 5층건 내의 2층 201호로서,

외벽 : 외장타일 붙임등마감.
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감.
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약6미터의 막다른도로 및 남동측으로 약4미터, 북동측으로 약6미터의
포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(가톨릭대),
상대보호구역(부천동초),절대보호구역(부천동초), 과밀억제권역,
중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역)
<추가기재> 건축법 제2조제1항제11나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부천지원에서 진행하는 2025타경3642 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 부천시 원미구 역곡동 32-13 벨트라움 2층 201호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 389,000,000원이며, 토지면적은 36.35㎡(약 11.00평), 건물면적은 61.71㎡(약 18.67평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 농OOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동에 위치하며, 주변에 부천동초등학교가 약 50미터 거리에 있습니다.

주위 환경은 동유형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거지로 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 04월 23일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권최고액 357,500,000원)입니다.

등기부 요약에 따르면 소유권 보존, 소유권 이전, 근저당권, 그리고 본 건의 임의경매 개시결정(2025년 09월 08일)이 등기되어 있습니다.

임차인 현황으로 인수해야 할 보증금은 없으며(총 합계 0원), 임대 관계는 현재 미상입니다. 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석 결과, 2026년 7월에 동일 지역에서 거래된 다세대주택의 경우, 면적 약 48㎡ 내외의 주택이 140,000,000원에서 172,000,000원 수준에서 매매된 사례가 확인되었습니다.

본건의 감정평가액 389,000,000원은 위 최근 실거래가와 상당한 격차를 보이고 있습니다. 이는 감정가 산정 시점과 현재 시장 가격 간의 차이가 있거나, 본건 건물의 특징에 따른 평가 차이일 수 있습니다.

본건은 5층 건물 내 2층이며, 비교 사례 건물의 건축 연도가 2001~2002년경임을 고려할 때, 본건 역시 유사한 시기에 건축된 것으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

건축물대장상 본건 건물은 철근콘크리트구조이며, 5층 건물 중 2층에 위치합니다.

외벽은 외장타일, 내벽은 벽지 및 일부 타일로 마감되었으며, 창호는 하이새시 창호입니다.

급배수 및 위생 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장 상 신축 허가일은 2022년 8월 22일, 사용 승인일은 2023년 7월 21일입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 법규에 따른 허가를 취득해야 하는 번거로움이 있습니다.

감정평가액과 최근 실거래가 시세 간의 큰 격차는 수익성 분석에 있어 중요한 고려 요소이며, 낙찰 후 매도 또는 임대 시 예상치 못한 수익률 저하를 가져올 수 있습니다.

채권 최고액 357,500,000원은 본 건의 현 시세 추정가보다 높은 금액으로, 만약 추가적인 채권이 존재하거나 감정가 대비 낙찰가가 낮을 경우 채권 회수에 문제가 발생할 수 있습니다.

임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 임차인과의 원활한 협상이 이루어지지 않을 경우 추가적인 시간 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 역곡동에 위치한 다세대주택으로, 부천동초등학교 인근에 있어 교육 환경이 양호하며 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 감정가와 최근 거래된 유사 물건의 시세 사이에 현저한 차이가 존재하므로, 입찰가를 산정함에 있어 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

토지거래허가구역이라는 점과 임대 관계 미확인이라는 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고, 현장 방문을 통한 실사 및 법률 검토를 철저히 진행해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 및 초등학교 인근의 우수한 주거 입지를 가지고 있습니다.

감정가와 실거래가 시세 차이를 고려할 때, 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

권리 관계가 비교적 명확하며, 인수할 보증금이 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다 (임차인 미상 부분 제외).

1.8. 예상 입찰가

주변 다세대주택의 최근 실거래가(2026년 7월)를 분석한 결과, 본건과 유사한 규모(약 48㎡)의 주택이 140,000,000원에서 172,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적(61.71㎡)과 인근 거래 사례(오페라, 48.64㎡, 172,000,000원)의 평당 가격을 적용하여 환산 시, 대략 218,000,000원 내외의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

이러한 추정 시세와 감정가(389,000,000원) 간의 큰 괴리, 그리고 채권 최고액(357,500,000원)이 추정 시세보다 높다는 점을 감안하여, 보수적인 접근을 제안합니다.

인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 현 시세 기준 예상 입찰가는 195,000,000원으로 제시합니다.

다만, 본건은 토지거래허가구역으로 관련 허가 비용이 발생할 수 있으며, 실제 명도 과정에서의 변수 등을 추가적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 주변 시설 관련: 현 시점에서의 공개된 정보 및 간이 검색 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.