나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34404 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 49-21 영광하이츠빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부천시 원미구 도당동에 위치하는 "도당중학교" 남동측인근의 "영광하이츠빌" 2층 201호로서 주위는 다세대주택이 주를 이루는 주거지대인바 주변환경은 보통시됨.

교통상황

북측으로 접한 소로를 통하여 부천로 등에 연계되며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층건내 2층 201호로서 외벽: 드라이비트 등 마감. 내벽: 몰탈위페인팅, 벽지 등 마감 창호: 샤시창호임 사용승인일 : 2002.09.02.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(도당중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천북고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 49-21번지에 위치한 영광하이츠빌 2층 201호 다세대주택입니다.

부천지원 2025타경34404 (1) 사건으로 부동산강제경매로 진행 중이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 양OO입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적: 15.46㎡ (약 4.68평)

토지 지분: 15.464㎡ (약 4.68평)

건물 면적: 31.38㎡ (약 9.50평)

건물 지분: 31.38㎡ (약 9.50평)

1.3. 감정가

105,000,000원 (일억오백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동에 소재하며, "도당중학교" 남동측 인근에 위치한 "영광하이츠빌" 2층 201호입니다.

주위는 다세대주택이 주를 이루는 주거지대이며, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

북측으로 소로(폭 8m~10m)에 접하고 있으며, 이를 통해 부천로 등 주요 도로와 연계됩니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인 양은영 씨가 존재하며, 임차보증금 1억 1천 5백만원이 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

권리 분석은 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 크게 달라지므로, 신중한 접근이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 양

보증금: 115,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 5월 3일

확정일자: 2021년 4월 1일

배당신고일자: 2024년 8월 1일

대항력: 있음

3.3. 등기부 요약 (주요 권리 및 말소기준)

말소기준권리: 2021년 11월 26일 접수된 부천시의 압류 (갑8) 입니다.

주요 권리:

* 을구 7번: 주택임차권 (양은영, 115,000,000원), 접수일자 2024년 8월 1일, 말소: 인수 (단, 보증금 전액 배당받지 못하는 경우)

* 갑10: 강제경매 (양은영, 115,000,000원), 접수일자 2025년 9월 5일, 말소: 말소 (경매 신청인이므로)

3.4. 인수되는 권리

을구 순위번호 7번의 주택임차권은 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 높습니다. (단, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우에 한함)

강제경매 신청 채권자(양OO)와 대항력 있는 임차인(양은영)의 성이 같아 동일인으로 추정되므로, 임차보증금 1억 1천 5백만원은 사실상 낙찰자가 인수해야 할 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 주거 환경

본건은 다세대주택이 밀집된 일반 주거지역에 속해 있습니다. 인근에 도당중학교가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

주변 상권은 주거 밀집 지역에 통상적으로 형성되는 소규모 상가 및 생활 편의 시설 위주로 구성되어 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

도당중학교가 인근에 위치하며, 주변은 주거 지역으로 생활 편의 시설(마트, 병원, 식당 등)은 보통 수준으로 이용 가능합니다.

건물은 철근콘크리트조이며, 2002년 9월 2일에 사용승인된 5층 건물 내 2층에 위치하고 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 JSON 데이터 분석 결과, 본건 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 일반적인 주거 지역으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 양은영 씨의 보증금 1억 1천 5백만원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 1억 5백만원을 초과하는 금액으로, 인수 금액만으로도 수익성 확보가 어려울 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역 (과거)

본건은 과거 토지거래허가구역(2025.8.26 ~ 2026.8.25.)이었으나, 현재(2026년 9월 20일 기준)로서는 허가 기간이 만료되었습니다. 따라서 현재는 토지거래허가 대상이 아닙니다.

6.3. 건물 노후도

건물 사용승인일이 2002년 9월 2일로, 약 24년이 경과하여 건물 노후도가 있는 편입니다. 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 도당동에 위치한 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 1천 5백만원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 특징입니다. 채권자와 임차인의 성이 동일한 점으로 미루어 보아, 임차보증금 인수 가능성이 거의 확실시됩니다. 이로 인해 실질적인 투자 비용이 매우 높아져, 감정가 수준으로는 신규 투자에 있어 수익성 확보가 매우 어려운 물건으로 판단됩니다. 다만, 저가 낙찰을 통해 수익을 확보할 가능성은 존재하므로, 철저한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 존재로 권리 관계가 명확 (인수 금액 고려 시)

* 도당동 내 일반적인 다세대주택으로 주거 가치 존재

9. 예상 입찰가

감정가: 105,000,000원

인수 보증금: 115,000,000원

본건은 인수해야 할 임차 보증금이 감정가를 초과하는 상황입니다. 따라서 감정가 이상으로 입찰할 경우 상당한 손실이 예상됩니다.

매각으로 인해 임차보증금 전액을 회수하지 못할 가능성도 있으므로, 낙찰자는 최대 1억 1천 5백만원 이상을 부담해야 할 수도 있습니다.

이러한 점을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

인수 보증금(115,000,000원)을 고려했을 때, 낙찰가는 최소한 이 금액 이하로 형성되어야 하며, 추가적인 명도 비용, 수리비, 세금 등을 고려하면 더욱 낮은 가격에 낙찰받아야 투자 가치가 생길 수 있습니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위에서 신중하게 고려할 수 있습니다. 이 가격대에서도 명도 및 제반 비용을 고려한 최종 투자 수익률 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.