나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34370 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 160-8 3층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 ""양지초등학교""서측에 위치하며, 주변은 다세대
주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 역곡역(1호선)이 소재하는 바, 대중
교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물내 3층 제2호로서,
(사용승인일1986.11.15)

외벽: 몰탈위 페인팅 및 벽돌쌓기 마감 등
내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 ""다세대주택""으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 중로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에
관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지
거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

귀 제시목록(등기사항전부증명서 포함)에는 ""3층 2호""로 되어 있으나 현관 홋수표시는
""402호""로 되어있으며, 건물 벽면에 ""나""동으로 표시되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

-공부상 3층 2호이나 현관출입문 표시는 402호로 되어 있으며, 건물 벽면에 "나" 동으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부천지원 2025타경34370 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 160-8 3층2호

건물 구조 및 용도: 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 2호, 다세대주택

사용승인일: 1986년 11월 15일

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 (경매개시결정 기준)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 23.36㎡ (약 7.07평)

건물 면적: 30.74㎡ (약 9.30평)

토지/건물 일괄 매각 여부: 일괄 매각

1.3. 감정가

감정가액: 80,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 양지초등학교 서측에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 1호선 역곡역이 인근에 위치하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

지역 지구: 제2종일반주거지역

도로: 중로2류(폭 15m~20m)에 접합

기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(양지초), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 현황 요약

말소기준권리: 국민은행 근저당 (을4, 2015.07.10.)

임차인 현황: 한국토지주택공사 (보증금 60,000,000원 / 63,000,000원)

* 두 건의 임차 내역 모두 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다.

* 배당신고일자가 2024년 7월 30일로 동일하며, 두 건의 보증금 합계는 123,000,000원입니다.

* 인수되는 권리: 없음 (총 인수 보증금 0원)

3.2. 등기부 요약

갑구: 소유권 이전(박명화, 김두진), 압류(구로세무서장, 남부천세무서장) - 모든 압류 사항은 말소 예정입니다.

을구: 근저당(국민은행, 말소기준권리), 주택임차권(한국토지주택공사, 말소) - 모든 근저당 및 임차권은 말소 예정입니다.

등기부채권 총액: 72,960,000원

4. 상권분석

4.1. 건물 용도

본 물건은 집합건축물대장상 '다세대주택'으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 연식(1986년 준공)의 '에덴빌라'(연립주택, 약 38.88㎡)가 2026년 7월 기준으로 170,000,000원에서 175,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 437만원 ~ 450만원 수준입니다.

반면, 신축(2016년 준공) '삼성펠리스5차'(다세대주택, 약 34.7㎡)는 2026년 7월 기준으로 212,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 611만원 수준입니다.

본 물건은 30.74㎡ (약 9.30평) 면적의 다세대주택으로, 연식이 오래된 점(1986년 준공)을 감안할 때, 유사 연식의 에덴빌라 시세를 참고하여 평당 약 450만원 수준으로 환산 시 약 138,330,000원 (30.74㎡ * 450만원)의 시세가 형성될 수 있습니다. 다만, 건물 노후도 및 공부와의 차이 등은 시세에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 북서측 인근에 양지초등학교가 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 기타

주변은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

건축물 현황상 '3층 2호'이나, 실제 현관 출입문 표시는 '402호'로 되어 있으며, 건물 벽면에는 '나' 동으로 표시되어 있습니다. 이는 향후 명도나 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 또한, 제공된 건축물대장 전유부 JSON 데이터에 '1층2호'로 표기되어 있는 부분은 심각한 공부상 오류 가능성을 시사하며, 반드시 현장 확인 및 건축물대장 재확인이 필요합니다.

6.2. 노후도

건축물 사용승인일이 1986년 11월 15일로, 약 40년 경과한 노후 건물입니다. 이는 건물 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다. 경매 진행 및 잔금 납부 시점에 따라 허가 절차가 필요할 수 있으므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 등기부상 모든 권리가 말소되는 깨끗한 권리 분석이 가능한 물건입니다. 또한, 인근에 초등학교와 역곡역이 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 공부상의 호수 표기 오류, 건물의 노후도, 토지거래허가구역 지정 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 실제 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물의 정확한 상태, 공부와의 차이점, 주변 환경 등을 면밀히 조사하고, 법률 전문가와 상담하여 위험 요소를 최종 점검하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 말소되어 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 역세권 인접: 1호선 역곡역 이용 가능으로 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 초등학교 인접: 양지초등학교와 가까워 교육 환경이 우수합니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가 80,000,000원 대비 주변 시세(최근 2026년 7월 거래 기준 약 1.7억~2.12억)를 고려할 때, 저가 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료(2026년 7월 거래)와 물건의 노후도, 공부상 차이 등의 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 시세 범위를 약 130,000,000원 ~ 140,000,000원으로 산정할 수 있습니다.

안정적인 시세 차익 확보와 위험 요소 고려, 그리고 경쟁 입찰 상황 등을 감안할 때, 100,000,000원 을 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 125% 수준이며, 최적의 입찰가는 현장 조사 결과 및 최종 경쟁 상황에 따라 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.