나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512046 [1] 인천광역시 서구 가좌동 83-1 플로리체 5층502호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '건지사거리' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택 및 아파트 등 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통상황은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제5층 제502호로서,
외벽 : 인조석 붙임 마감 등.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 평탄하게 조성된 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 30미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역
(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경512046(1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 서구 가좌동 83-1 플로리체 5층502호이며, 용도는 연립주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 166,000,000원이며, 토지면적은 29.53㎡(약 8.93평), 건물면적은 58.59㎡(약 17.73평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)로 추정됩니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지및건물현황

본 건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '건지사거리' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택 및 아파트 등 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제5층 제502호로, 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용 중입니다.

외벽은 인조석 붙임 마감이며, 창호는 하이샷시 창호로 되어 있습니다.

토지는 2필 일단으로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 본건 남동측으로 폭 약 30미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.2. 교통환경

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 주변환경

주거 밀집 지역으로 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 11월 22일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

3.2. 임차인분석

본 건에는 주택도시보증공사(이신혜)가 임차인으로 등재되어 있습니다.

해당 임차인의 보증금은 184,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자(사업일자)는 2021년 12월 2일, 확정일자는 2021년 10월 28일입니다.

임차인의 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황에 대한 추가 확인이 필요하며, 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

3.3. 등기사항요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권이전(갑4), 신탁등기말소(갑3) 등

* 주택임차권(을1): 이신혜, 184,000,000원. (접수일 2024-01-16, 말소 대상)

* 가압류(갑5): 주택도시보증공사, 1,199,000,000원. (말소기준권리)

* 압류(갑6): 계양구, (말소)

* 강제경매(갑7): 주택도시보증공사, 184,000,000원. (말소)

총 등기부채권액은 1,383,000,000원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 1번 주택임차권등기이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 가좌동 지역은 주거 밀집 지역으로, 인근에 다세대, 연립, 아파트 단지가 분포하고 있습니다.

근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능은 유지되고 있으나, 대형 상업 시설이나 역세권의 중심 상권과는 거리가 있습니다.

주변 시세 자료에 따르면, 유사 면적대의 다세대, 연립 주택이 2026년 1월 기준 15,000,000원에서 130,000,000원 사이의 가격으로 거래된 내역이 있습니다. (단, 15,000,000원 거래 건은 특이사항으로 추가 확인 필요)

제공된 JSON 자료의 거래 사례는 본건과 동일한 단지("플로리체")가 아니며, 건축 연도 및 면적, 타입이 상이하므로 참고 자료로 활용해야 합니다.

본 건의 감정가 166,000,000원 대비 면적(58.59㎡)을 고려할 때, 평당가 약 283만원 수준으로 형성되어 있으며, 이는 인근 유사 물건의 거래가 범위 내에 있다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천광역시 서구 가좌동 일대에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 분포하고 있습니다.

5.3. 의료시설

지역 내 종합병원 및 의원 등의 의료시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있습니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

해당 기간 내에는 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있으나, 내국인 일반 매수자에게는 직접적인 제한이 없을 가능성이 높습니다.

6.2. HUG인수조건변경

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 HUG의 채권 확보 또는 물건 관리 방식에 변동이 있었음을 시사합니다. 이는 HUG가 해당 물건 처리에 있어 특정 역할을 수행할 수 있음을 의미하며, 입찰 전 HUG의 구체적인 인수 조건이나 처리 방안을 확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 임차권해결여부

임차인 이신혜는 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리에서 제외될 것으로 보입니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인 관련 부담은 없을 것으로 예상되나, 최종 잔금 납부 시점에 임차인 명도 여부를 재확인해야 합니다.

6.4. 기타확인사항

* 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용 중입니다.

* 임대관계는 미상으로, 실제 거주 여부 및 기타 임대차 관계에 대한 현장 확인이 필요합니다.

* 건축 연도 정보가 명확하지 않으므로, 건물 노후도 및 유지보수 상태를 육안으로 점검하는 것이 좋습니다.

7. 종합의견

본 물건은 인천 서구 가좌동에 위치한 연립주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난한 편입니다.

등기부상 복잡한 권리관계가 있었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

특히, 임차인 이신혜는 대항력이 없고 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 보증금 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

HUG가 채권자이자 물건 인수 조건 변경 주체로 거론되는 점은 HUG와의 협의 또는 HUG의 조건 하에 매각이 진행될 가능성을 시사하며, 이는 잠재적 리스크를 관리하는 데 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

토지거래허가구역이라는 점은 외국인 취득 시에만 해당되므로 내국인에게는 큰 제약이 되지 않을 것으로 보입니다.

주변 유사 면적대의 매매 시세를 고려했을 때, 감정가는 적정 수준으로 판단되며, 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되는 점을 감안하면 경매 투자가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 대항력 없는 임차인으로, 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됨.

* HUG의 채권자로서 물건 인수 조건 변경 관련, HUG의 적극적인 처리가 기대됨.

* 인천 서구 지역의 주거용 부동산으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성 보유.

* 감정평가액 대비 면적 및 위치 고려 시 합리적인 수준의 가격 형성.

9. 예상입찰가

제공된 시세 정보와 본 건의 감정가, 권리분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 166,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

주변 유사 부동산의 거래가액과 본건의 면적을 고려한 적정 시세는 약 140,000,000원에서 155,000,000원 범위로 추정됩니다.

권리관계가 비교적 명확히 정리될 것으로 예상되므로, 감정가의 85% ~ 93% 수준인 140,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

단, 실제 명도 과정이나 HUG 인수 조건 변경에 따른 변동 사항을 반드시 확인한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.