나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512133 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 610-194 5층501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용현초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 501호로서,
(사용승인일 : 2009.05.28)
외 벽 : 몰탈 위 페인트 및 석재 붙임, 전면 통유리 마감 등
창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건 기본적인 급·배수설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-26)(인천광역시남부교육지원청 고시 제2024-3호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

물건 비고

한남아트빌로 표기되어 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경512133 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 미추홀구 용현동 610-194, 5층 501호이며, 용도는 공동주택(다세대주택)입니다.

건물은 2009년 5월 28일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조입니다.

감정가는 128,000,000원이며, 토지 면적은 30.93㎡ (약 9.36평), 건물 면적은 51.12㎡ (약 15.46평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 서OOOOOOOO이며, SGI 인수조건 변경, 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 등의 특이사항이 있습니다.

주의사항으로, 한남아트빌로 표기되어 있으니 현황조사보고서를 참조하여 정확한 물건을 확인해야 합니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용현초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지 이용 계획상 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 한정)으로 지정되어 있습니다.

건물의 남동측으로는 폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

주변 지역은 도시재생 사업 및 개발 계획이 진행되고 있어 향후 환경 개선이 기대됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 9월 5일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정(갑11)입니다.

말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 권리는 을구 순위 5번의 주택임차권(한국토지주택공사, 124,000,000원)입니다.

하지만, 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 점은 주목할 만합니다. 이는 해당 임차권이 최종적으로 말소될 가능성이 있음을 시사합니다.

따라서, 현재로서는 인수 보증금이 0원인 것으로 파악되나, 법원의 최종 판단을 주시해야 합니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 124,000,000원

* 전입일자: 2022-02-14

* 확정일자: 2022-01-14

* 배당신고일자: 2024-02-28

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 권리 (확약서 제출로 말소 가능성 있음)

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (입주자 홍가은)

* 보증금: 124,000,000원

* 전입일자: 2022-02-14

* 확정일자: 2022-01-14

* 배당신고일자: 2024-02-28

* 대항력: 있음

* 비고: SGI 인수조건 변경 관련, 확약서 제출로 말소 가능성 있음

* 임차인: 성명미상

* 보증금: 0원

* 대항력: 없음

집행법원에 제출된 확약서 내용에 따라 대항력 있는 임차인의 보증금이 인수되지 않을 가능성이 높지만, 낙찰 후 실제 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건과 인근의 빌라 및 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 최근(2026년 5월) 거래된 사례들은 다음과 같습니다.

* 38.67㎡ (약 11.7평) 면적의 빌라가 60,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 513만원)

* 69.25㎡ (약 20.95평) 면적의 다세대주택이 110,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 525만원)

* 32.76㎡ (약 9.9평) 면적의 빌라가 66,900,000원에 거래되었습니다. (평당 약 676만원)

이러한 거래 사례들을 종합해 볼 때, 해당 지역의 다세대주택은 평당 약 550만원에서 650만원 사이의 시세를 형성하고 있는 것으로 추정됩니다.

본건의 건물 전용면적 15.46평에 이 시세를 적용하면 약 8,500만원에서 10,000만원 범위의 시장 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

주변 지역에서는 도시재생 사업이 활발히 진행 중이거나 예정되어 있어, 장기적인 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

현재까지 파악된 정보상으로 주변에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 용현초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

대중교통 이용이 가능한 지역이며, 기본적인 급배수 및 도시가스 설비가 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

건축물 대장에 따르면 건물은 총 5층 중 5층에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인(서울보증보험)의 보증금 문제입니다. 비록 말소동의 확약서가 제출되었으나, 최종적으로 법원의 판단에 따라 보증금 124,000,000원을 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다.

'한남아트빌'로 표기된 점, 즉 등기부등본과 실제 건물의 명칭이 다를 수 있다는 점은 현장 확인 시 반드시 체크해야 할 사항입니다.

건축물 표제부와 전유부 상의 주소 표기가 다소 차이가 있어(번지수 vs 도로명 주소), 정확한 물건 위치 확인에 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동의 용현초등학교 인근에 위치한 비교적 신축(2009년식)의 다세대주택입니다.

감정가는 1억 2,800만원으로 책정되었으나, 주변 실거래가 분석 결과 평당 약 550만원~650만원 수준의 시세를 고려할 때, 감정가가 시세보다 높게 형성된 것으로 보입니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 말소동의 확약서 제출로 인수 부담이 해소될 가능성이 높아 투자 매력도를 높이는 요인이 될 수 있습니다.

하지만, 확약서의 효력과 최종 법원의 판단을 기다려야 하므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

'한남아트빌' 표기 오류 등 현장 확인이 필수적인 사항들이 있으므로, 면밀한 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

도시재생 사업 및 개발 계획이 진행 중인 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

대항력 있는 임차인이 있으나, 말소동의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 적을 것으로 예상되는 점은 적극적인 투자 기회가 될 수 있습니다 (최종 확인 필요).

감정가 대비 시세가 낮다면, 시세 차익을 통해 수익을 확보할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 128,000,000원입니다.

주변 실거래가 분석 결과, 3.3㎡당 약 550만원 ~ 650만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

본건의 전용면적(약 15.46평)에 이 시세를 적용하면, 시장 가치는 약 8,500만원 ~ 10,000만원 범위로 추정됩니다.

감정가가 시세보다 높게 책정된 점, 대항력 있는 임차인 관련 불확실성을 고려할 때, 입찰가 산정은 보수적으로 접근해야 합니다.

인수 보증금이 없다는 전제 하에, 일반적인 경매 입찰가 산정 기준(감정가의 80~90%)과 시세 범위를 고려할 때, 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

* 보수적 접근 시: 감정가의 80% ~ 85% 수준

* 128,000,000원 * 0.80 = 102,400,000원

* 128,000,000원 * 0.85 = 108,800,000원

* 시세 범위 고려 시: 약 9,000만원 ~ 10,000만원

종합적으로 볼 때, 본 물건의 잠재적 인수 보증금이 없다는 점이 명확히 확인되고, 현장 조사를 통해 물건 상태가 양호하다고 판단될 경우, 100,000,000원에서 110,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 권리 분석의 확실성, 물건의 현장 상태, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 검토하여 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.