나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1554 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 150-4 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 일반 음식점, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 밀집된 상가지대를 형성하고 있는 지역으로 서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근 "미추홀대로" 및 "주안로" 로변에 버스정류장 이 소재하고, 북서측 인근에 경인선전철 "주안역"이 위치하여 제반 대중교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 6층 건물 내 2층 201호 및 202호로서, 외벽 : 외장석재붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 1992년 11월 21일]

이용상태

공부상 용도는 기호(1) "일반음식점", 기호(2) "일반게임제공업의 시설"로 등재되어 있으며, 기준시점 현재 외부간판 및 출입문에 "올스타존 스크린야구장"으로 표시되어 있음. (2023년까지는 기호(1) "사무실 및 휴게실", 기호(2) "스크린야구장(4세트)"으로 이용됨)

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 가각정리된 정방형 완경사지로서, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약 8미터, 북측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 공히 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천 광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20), 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임. 나. 본건은 현장조사일 현재 폐문된 상태로 내부진입이 불가능하였으며, 장기간 영업을 하지 않고 있는 것으로 관리사무소(지하층 소재)로부터 탐문조사되었으니 업무에 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각
-집합건축물 대장상 용도는 1번 물건은 "일반음식점", 2번 물건은 "일반게임 제공업의 시설"이지만, 2023년까지 1,2번 물건을 함께 상호명 "올스타존 스크린야구장"으로 이용하였으며, 1번 물건은 "사무실 및 휴게실" 2번 물건은 "스크린야구장(4세트)'로 활용하였던 것으로 조사됨.
- 본건은 장기간 영업을 하지 않고 있는것으로 탐문 조사됨.
- 빌딩 알림 표지판의 1층 스크린 야구장은 실제는 2층(현황상 1.5층 정도)이고, 2층 도도 상호 영업점은 실제는 3층임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1554 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 150-4 2층201호

용도: 근린상가

감정가: 1,540,000,000원

토지면적: 161.55㎡ (약 48.87평)

건물면적: 522.61㎡ (약 158.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 일반 음식점, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 밀집된 상가지대를 형성하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 "미추홀대로" 및 "주안로" 로변에 버스정류장이 있고, 북서측 인근에는 경인선 전철 "주안역"이 위치하여 대중교통 이용이 대체로 편리한 편입니다.

인접 도로 상태

본건 건물은 서측으로 로폭 약 8미터, 북측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

등기부 현황

* 소유권 이전: 양승록 (2015-11-25), 박판임 (2024-11-11)

* 근저당권: 하나은행, 채권금액 1,008,000,000원 (말소기준권리)

* 임의경매: 하나은행, 채권금액 857,935,088원 (인천지방법원 2025타경1554)

채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,008,000,000원입니다.

말소기준권리

하나은행의 근저당권 (2024-11-11 접수)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 현장 조사 시 추가 확인 필요)

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

상권분석

지역 특성

본건이 위치한 미추홀구 주안동 지역은 인천의 주요 상권 중 하나로, 각종 근린생활시설, 상업시설, 주거시설 등이 밀집되어 있어 유동인구와 상주인구가 풍부한 지역입니다.

건물 용도 및 활용 현황

집합건축물대장상 본건(201호, 202호)의 용도는 각각 "일반음식점" 및 "일반게임 제공업의 시설"로 등재되어 있으나, 2023년까지는 "올스타존 스크린야구장"으로 함께 사용되었습니다. 구체적으로 201호는 "사무실 및 휴게실"로, 202호는 "스크린야구장(4세트)"로 활용된 것으로 조사되었습니다. 건물의 주 용도는 제2종근린생활시설 및 판매시설에 해당합니다.

영업 상태

현장 탐문 조사 결과, 본건은 장기간 영업을 하지 않고 있는 것으로 파악되었습니다.

5. 생활정보

생활정보

본건은 근린상가로, 주변 상업지역 발달로 인해 다양한 편의시설 및 서비스 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치: 집합건축물대장상의 용도와 실제 사용 현황 간 차이가 존재합니다.

* 장기 미영업 및 공실 위험: 현재 장기간 영업을 하지 않고 있는 것으로 조사되어, 향후 공실 발생 및 수익성 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 건물 사용승인일이 1992년 11월 21일로, 일정 수준의 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다.

* 층수 표기 혼동 가능성: 건물 내외부 표기된 층수와 실제 층수 간 차이가 있을 수 있다는 탐문 조사 결과가 있습니다. (빌딩 알림 표지판상의 1층이 실제 2층, 2층이 실제 3층과 혼동될 수 있다는 내용)

* 토지거래계약 허가구역: 본건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동의 역세권 인근에 위치한 근린상가로, 교통 접근성이 우수하고 주변 상권이 발달한 지역적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 현재 장기간 영업이 중단된 상태로 공실 및 수익성 리스크가 존재하며, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 건물 노후화 등의 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 향후 적극적인 활용 방안 마련 및 시장 상황에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 주요 상권 내 역세권 입지: 주안역 인근의 안정적인 유동인구와 배후 수요를 기반으로 한 잠재적 가치.

* 활성화 시 임대 수익 기대: 상권 내 점포로서 정상 운영 시 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 리모델링 및 용도 변경을 통한 가치 상승: 필요시 시설 개선 또는 용도 변경을 통해 경쟁력 확보 및 가치 증대 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가는 1,540,000,000원입니다. 본건의 현재 영업 상태, 주변 상권 시세, 건물 상태 및 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. (인수되는 보증금은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.