나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512092 [1] 인천광역시 서구 경서동 735-1 렉스빌 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512092 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 735-1 렉스빌 3층 301호

용도: 연립주택 (다세대주택으로 이용 중)

감정가: 134,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.36㎡ (약 9.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 50.05㎡ (약 15.14평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 북측 및 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

등기부등본 상 말소기준권리인 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경512092, 채권자: 서울보증보험, 접수일자: 2025-09-05)보다 선순위인 권리 및 후순위 권리가 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

보증금: 122,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-08-06, 확정일자: 2021-07-13, 배당신고일자: 2023-09-08

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기(을구 5번), 말소: 인수

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (입주자: 이현정)

보증금: 122,000,000원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-06, 확정일자: 2021-07-13, 배당신고일자: 2023-09-08

대항력: 있음

비고:

3.3. 인수되는 권리 및 임차보증금

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 5번 주택임차권등기가 기재되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금 122,000,000원이 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 시사합니다.

다만, "SGI 인수조건 변경" 및 "서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됨" 이라는 특이사항이 있으며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 서울보증보험(채권자)이 임차인 관련 문제를 인수하거나 해결하여 낙찰자에게 인수되는 보증금이 없을 가능성도 있습니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 크리스탈빌 (2010년식, 56.24㎡, 3층): 85,000,000원 (약 500,300원/평)

* 그레이스파크빌 (2012년식, 47.76㎡, 3층): 90,000,000원 (약 622,800원/평)

* 보람아트빌2차 (2010년식, 44.88㎡, 2층): 76,000,000원 (약 559,600원/평)

이를 바탕으로 산정한 평당 평균 시세는 약 560,900원입니다.

본건 건물의 전용면적은 약 15.14평이므로, 현재 시세 기준 예상 가치는 약 84,870,000원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 감정가와 시세 비교

본건의 감정가는 134,000,000원이나, 최근 거래된 주변 시세는 76,000,000원 ~ 90,000,000원 수준으로, 감정가 대비 약 35% 이상 낮은 시세가 형성되어 있습니다. 이는 권리 분석상의 복잡성, 시장 상황 변화, 또는 감정 시점의 차이 등에 기인할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 경서초등학교가 인접해 있습니다. 또한, 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통시설

인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 차량으로도 주요 도로 접근이 편리합니다.

5.3. 주변 환경

주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 특별한 혐오시설이나 소음, 공해 유발 시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 관련 불확실성

대항력 있는 임차인(서울보증보험/이현정)이 존재하며, 등기부상 주택임차권(을구 5번)이 "인수"로 기재되어 있습니다. 비록 "인수 보증금 합계: 0원" 및 SGI의 말소동의 확약서 제출이 있다는 점은 긍정적이나, 법원 서류 간의 정보 불일치 가능성 및 SGI 측의 조건 변경에 따른 실제 인수 보증금 발생 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 허가 구역으로 설정되어 있습니다(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.). 입찰자의 국적 및 거래 시점에 따라 허가 절차가 필요할 수 있으며, 이는 거래 과정에 영향을 미칠 수 있습니다. (현재 시점(2026년 10월)에서는 허가 기간이 만료되었을 가능성이 있으나, 관련 법규 확인 필요).

6.3. SGI 인수조건 변경

"SGI 인수조건 변경"이라는 문구는 채권자(서울보증보험)의 경매 신청 조건이나 임차권 처리 방식에 변동이 있었음을 시사합니다. 이는 경매 절차 진행 및 최종 낙찰 후 권리관계에 예상치 못한 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 134,000,000원이지만 최근 시장 시세는 약 76,000,000원에서 90,000,000원 수준으로 형성되어 있어 시세 차익을 통한 투자 매력이 있을 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 등기부상 임차권의 인수 여부, SGI 관련 조건 변경, 토지거래허가구역 지정 등 복잡하고 불확실한 권리관계와 규제 사항이 다수 존재합니다. 특히 임차인 보증금 122,000,000원에 대한 인수 여부가 불명확한 상태에서 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보는 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 거래 시세보다 감정가가 높아, 권리관계만 명확히 해결된다면 시세 차익 기대 가능.

* 편리한 교통 및 주거 환경: 경서초등학교 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능.

* SGI 관련 변수: 채권자(서울보증보험)가 임차권 문제를 해결할 가능성이 있어, 복잡한 권리관계가 정리될 경우 유리.

9. 예상 입찰가

본건의 경우, 최근 시장 시세(약 85,000,000원)와 감정가(134,000,000원) 간의 큰 차이, 그리고 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 존재합니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 점과 SGI의 말소동의 확약서 제출을 고려하더라도, 잠재적인 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

감정가의 약 70~80% 수준에서 시세와의 괴리를 줄이면서 리스크를 고려한 적정 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 105,000,000원으로 제시합니다.

이 가격은 최근 시세보다는 높지만 감정가보다는 현저히 낮으며, SGI 관련 제반 사항이 낙찰자에게 인수 부담으로 작용하지 않을 것이라는 전제 하에, 잠재적 가치를 반영한 수준입니다. 단, 입찰 전 관련 권리관계 및 SGI와의 합의 내용에 대한 철저한 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.