나이스옥션 법원경매 인천 2024타경572551 [1] 인천광역시 부평구 주부토로81번길 43, 5층 501호 (부평동,리코팰리스) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천1호선 "부평시장역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며 남측 인근에 인천 1호선 "부평시장역"이 위치하며, 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평스라브지붕 11층 건물 내 5층 501호로서,
(사용승인일 : 2015.03.06)

외벽: 석재붙임 등 마감.
창호: 하이새시창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형 생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경572551 (1) 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2024타경572551 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 주부토로81번길 43, 5층 501호 (부평동, 리코팰리스)

용도: 공동주택 (도시형 생활주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 11층 건물 중 5층 501호

사용승인일: 2015년 03월 06일

감정가: 187,000,000원

토지면적: 8.81㎡ (약 2.67평)

건물면적: 47.35㎡ (약 14.32평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, 인천1호선 부평시장역 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트, 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 남측 인근에 인천1호선 부평시장역이 위치하고 있습니다. 또한, 인근에 버스 정류장이 있어 전반적인 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 및 도로 상태

토지는 세장형으로 주거용 건부지로 이용 중이며, 북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 현황 권리 관계

본건의 말소기준권리는 2021년 09월 24일 접수된 김상국 근저당권(채권최고액 150,000,000원)입니다. 해당 권리 이하로 등기된 대부분의 권리(압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사 (강 )

보증금: 184,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-28

확정일자: 2021-06-28

배당신고일자: 2023-08-30

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 여부 최종 확인 필요.

- 임차인: 권민규

보증금: 1,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-07

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 있으나, 보증금 100만원으로 소액임차인으로 보이나 배당신고 내역이 없어 인수 여부 확인 필요.

* 인수 보증금

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있습니다. 다만, 임차인 권민규의 경우 배당신고가 누락되었을 가능성이 있어 소액 인수 여부를 추가적으로 확인해야 합니다. HUG의 인수조건 변경 내용이 중요하며, 최종적으로 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액

약 371,847,224원

1.4. 상권분석

* 지역 특성

본건이 위치한 부평동 지역은 인천 1호선 부평시장역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 혼합 지역입니다. 역세권 인근으로는 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 밀집해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

* 상업시설 접근성

부평시장역 인근에 위치하여 대형마트, 백화점, 병원 등 각종 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 주변의 다양한 상업시설은 임대 수요를 확보하는 데 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주거 편의성

인천1호선 부평시장역과의 접근성이 뛰어나 시내 이동이 편리합니다. 인근에 재래시장 및 다양한 편의시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거 환경

공동주택, 아파트, 다세대주택이 혼재된 주거 환경을 갖추고 있습니다. 11층 건물 내 5층에 위치하여 탁 트인 조망을 기대할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차권

본건의 가장 큰 특징은 채권자이자 임차인인 주택도시보증공사(HUG)의 '인수조건 변경' 사항입니다. 또한, 등기부상 을12번 주택임차권(강 )이 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으나, HUG의 말소 동의 확약서가 제출된 점이 특이합니다. 이는 HUG가 보증금을 인수하지 않거나, 명확한 정산 절차를 거쳐 소멸될 것으로 예상되나, 인수 조건 변경 내용에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 소액 임차인 권민규

대항력이 없는 임차인 권민규의 경우, 보증금 100만원에 대한 배당 신고 누락 가능성이 있어 낙찰 후 소액 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용계획 제한

토지가 일반상업지역에 속해 있어 주거용 건물에 대한 향후 개발 또는 증축에 있어 건축법 등 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등도 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 1호선 부평시장역 인근의 역세권에 위치한 도시형 생활주택으로, 2015년 준공되어 비교적 신축에 해당합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 주변 상권 이용도 편리합니다.

다만, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등기되어 있고 '인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어, HUG와의 보증금 정산 및 말소 절차를 정확히 파악하는 것이 가장 중요합니다. 현재 등기부상 말소 기준 권리 하의 권리들은 소멸될 예정이나, HUG의 임차권 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 최종 인수 부담이 결정될 것입니다. 소액 임차인 권민규의 경우에도 배당 여부 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천1호선 부평시장역 도보 약 5분 내외 거리의 초역세권.

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 비교적 최신 건물.

* 편리한 생활 인프라: 주변 상업시설, 교통망 이용 편리.

* HUG 관련 불확실성 해소 시: HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 보증금 인수 부담이 없을 경우, 시세 대비 저렴하게 취득 가능성.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 중, 본건과 유사한 조건(2015년식, 47.35㎡, 5층)을 가진 "해피팰리스"(2015년식, 49.26㎡, 5층)가 2026년 7월 1일에 28,400만원에 거래되었습니다. 또한, "해담캐슬"(2016년식, 43.31㎡, 7층)은 2026년 7월 2일에 18,800만원에 거래되었습니다.

본건(2015년식, 47.35㎡, 5층)의 감정가는 187,000,000원입니다. "해담캐슬"의 거래가와 유사한 수준이며, "해피팰리스"보다는 상당한 차이가 있습니다. 이는 각 건물의 개별적인 상태, 단지 규모, 또는 기타 요인에 따른 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정

HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출 등의 정보를 고려할 때, 임차 보증금 인수 부담이 없을 것으로 가정합니다.

감정가(187,000,000원)는 최근 거래된 유사 물건("해담캐슬")의 시세와 유사한 수준입니다.

"해피팰리스"의 고가 거래는 본건과 직접 비교하기 어려운 특수한 경우로 판단합니다.

따라서, 감정가 수준에서 소폭 상승한 금액을 고려해볼 수 있습니다.

* 최종 예상 입찰가

185,000,000원 ~ 200,000,000원

안정적인 취득을 위해 감정가 수준인 185,000,000원에서 시작하여, 권리 관계 최종 확인 후 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.