나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512090 [1] 인천광역시 서구 마전동 919-16 엘리시안 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경512090 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 서구 마전동 919-16 엘리시안 5층502호

1.3. 건물 용도

다세대주택

1.4. 감정평가액

152,260,000원

1.5. 면적 정보

1.5. 1. 토지면적: 28.80㎡ (약 8.71평)

1.5. 2. 건물면적: 50.36㎡ (약 15.23평)

1.5. 3. 제시외 건물면적: 11.50㎡ (약 3.48평) (매각 포함)

1.6. 경매 구분

부동산강제경매

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 채권자

서OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 서구 마전동에 소재하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 상가 및 업무시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 엘리시안이라는 건물명으로 보아 일정 규모 이상의 공동주택 단지로 추정됩니다.

2.2. 교통상황

인천 지하철 2호선 마전역이 도보 약 12분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다양한 버스 노선이 인근 도로를 경유하고 있어 대중교통망이 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 주요 도로 접근성 또한 양호하여 차량 이용도 용이한 편입니다.

2.3. 교육환경

인근에 인천마전초등학교, 인천완정초등학교, 마전중학교, 인천마전고등학교 등이 있어 교육 환경이 양호합니다.

2.4. 생활편의시설

주변에 롯데마트 검단점, 홈플러스 등 대형마트가 위치하고 있으며, 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다. 마전동 행정복지센터가 가까이 있어 행정 서비스 이용에도 편리함이 있습니다.

2.5. 주변 환경 분석

인천 서구 마전동은 검단신도시 개발과 함께 인프라가 지속적으로 확충되고 있는 지역입니다. 다수의 아파트 단지가 들어서 있으며, 교통, 교육, 편의시설 등 주거 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

2.6. 잠재적 리스크 (혐오시설)

주변 지역에서 혐오시설 집단화에 대한 우려가 제기된 바 있으나, 본 물건지(마전동 919-16) 바로 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 택지 개발 지역 인근에서는 관련 시설 입지 가능성이 항상 존재하므로 지속적인 관심이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 압류(서구, 갑9, 2025-05-12)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 채권자 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정(갑10)도 포함됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 요약에 따르면, 을구 순위5번의 주택임차권(한국토지주택공사, 138,000,000원)은 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다. 그러나, 경매 채권자인 서울보증보험주식회사가 해당 임차권에 대한 말소 동의 확약서를 제출한 것으로 확인되었습니다. 이로 인해 해당 임차권은 매각으로 소멸될 가능성이 높으며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 138,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-15

* 확정일자: 2021-10-07

* 배당신고일자: 2023-12-14

* 대항력: 없음

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (입주자: 이진희)

* 보증금: 138,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-15

* 확정일자: 2021-10-07

* 배당신고일자: 2023-12-14

* 대항력: 있음

* 비고: SGI 인수조건 변경, 대항력있는임차인.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 기타 권리사항

제시외 건물(11.50㎡)이 매각에 포함되어 있으며, 이는 별도의 가치를 가질 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 지역 특성

본 물건이 위치한 마전동은 검단신도시 개발과 맞물려 주거 기능이 강화되고 있는 지역입니다. 신축 및 기존 아파트 단지와 다세대주택이 혼재되어 있으며, 관련 생활 인프라가 지속적으로 확충되고 있습니다.

4.2. 비교 가능한 매매 사례 분석

최근 2025년에 거래된 마전동 소재 연립/연립다세대 주택들의 시세는 다음과 같습니다.

* 2025년 3월, 84.12㎡ (25.4평) 연립주택, 2022년 건축, 36,300만원에 거래.

* 2025년 3월, 51.58㎡ (15.6평) 연립주택, 2016년 건축, 26,500만원에 거래.

* 2025년 3월, 42.96㎡ (13.0평) 연립다세대주택, 1994년 건축, 7,400만원에 거래.

물건의 면적(50.36㎡, 약 15.23평)과 건축 연도(2011-2012년경)를 고려할 때, 51.58㎡ 면적의 2016년 건축 주택(26,500만원)이 가장 유사한 비교 사례로 보입니다. 해당 사례의 제곱미터당 가격은 약 513.8만원입니다. 본 물건의 감정가(152,260,000원)를 면적으로 나눈 제곱미터당 가격은 약 302.3만원으로, 비교 사례 대비 낮은 편입니다. 이는 감정가가 시장 가격보다 보수적으로 책정되었거나, 비교 사례의 특수성을 반영한 결과일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

인천 지하철 2호선 마전역(도보 약 12분) 및 다수의 버스 노선을 통해 시내외 접근성이 우수합니다.

5.2. 교육

인천마전초, 인천완정초, 마전중, 인천마전고 등 주요 교육시설이 인근에 위치합니다.

5.3. 편의시설

대형마트(롯데마트, 홈플러스), 주민센터, 병원(검단탑병원 계획) 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.4. 주변 환경

검단신도시 개발 지역에 속해 있어 신흥 주거 타운으로서의 이점을 가지며, 녹지 공간(나진포천 수변공원, 근린공원 등)도 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

본 물건에는 '대항력 있음'으로 등기된 임차인(서울보증보험주식회사)이 존재합니다. 그러나 경매 채권자이기도 한 서울보증보험주식회사가 말소 동의 확약서를 제출함으로써, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 이 점이 확인됩니다. 그럼에도 불구하고, 임차인 관련 복잡한 법적 상황은 항상 예상치 못한 변수를 만들 수 있으므로 주의 깊은 접근이 필요합니다.

6.2. 제시외 건물 포함

등기부등본상 등록되지 않은 제시외 건물(11.50㎡)이 매각에 포함되었습니다. 이는 별도의 법적 검토나 명도 절차가 필요할 수 있으며, 실제 이용 가치 및 잠재적 문제를 파악해야 합니다.

6.3. SGI 인수조건 변경

'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항은 서울보증보험주식회사의 기존 역할이나 권리 관계에 변동이 있었음을 시사합니다. 이는 권리 분석 시 중요하게 고려해야 할 부분이며, 낙찰 후 발생할 수 있는 법적 분쟁 소지를 최소화하기 위해 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 마전동 소재 엘리시안 5층 502호 다세대주택은 입지, 교통, 교육, 생활 편의시설 측면에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고, 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 보증금이 0원으로 처리되어 낙찰자의 인수 부담이 크게 줄어든 점은 큰 장점입니다. 감정평가액이 인근 유사 부동산의 최근 거래 사례 대비 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 제시외 건물 포함 및 SGI 관련 특이사항에 대한 추가적인 확인 및 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금 없음: 낙찰 후 추가 자금 부담 없이 명도가 가능합니다.

* 감정가 대비 시세 차익 기대: 유사 거래 사례 대비 낮은 감정가는 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

* 지속적인 개발 호재: 검단신도시의 성장과 함께 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 양호한 주거 인프라: 편리한 교통, 교육, 생활 편의시설은 실수요자뿐만 아니라 투자자에게도 매력적인 요소입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 152,260,000원입니다. 최근 거래된 2016년 건축, 51.58㎡ 면적의 연립주택이 26,500만원에 거래된 점을 감안하면, 본 물건의 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 추정됩니다. 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가적인 부담이 없다는 점을 고려하여 경쟁력 있는 가격으로 접근할 수 있습니다.

* 감정가: 152,260,000원

* 인근 시세 고려 시 예상 시장 가치: 약 250,000,000원 ~ 270,000,000원 (유사 거래 사례 기반 추정)

이를 바탕으로, 적정 예상 입찰가 범위를 감정가의 100% ~ 120% 수준으로 설정하되, 시장 경쟁 상황 및 본 물건의 실질적 가치를 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 180,000,000원

본 입찰가 범위는 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 가치 상승 여력을 고려한 보수적인 추정치이며, 실제 낙찰가는 현장 분위기 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경512090 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 서구 마전동 919-16 엘리시안 5층502호

1.3. 건물 용도

다세대주택

1.4. 감정평가액

152,260,000원

1.5. 면적 정보

1.5. 1. 토지면적: 28.80㎡ (약 8.71평)

1.5. 2. 건물면적: 50.36㎡ (약 15.23평)

1.5. 3. 제시외 건물면적: 11.50㎡ (약 3.48평) (매각 포함)

1.6. 경매 구분

부동산강제경매

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 채권자

서OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 서구 마전동에 소재하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 상가 및 업무시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 엘리시안이라는 건물명으로 보아 일정 규모 이상의 공동주택 단지로 추정됩니다.

2.2. 교통상황

인천 지하철 2호선 마전역이 도보 약 12분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다양한 버스 노선이 인근 도로를 경유하고 있어 대중교통망이 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 주요 도로 접근성 또한 양호하여 차량 이용도 용이한 편입니다.

2.3. 교육환경

인근에 인천마전초등학교, 인천완정초등학교, 마전중학교, 인천마전고등학교 등이 있어 교육 환경이 양호합니다.

2.4. 생활편의시설

주변에 롯데마트 검단점, 홈플러스 등 대형마트가 위치하고 있으며, 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다. 마전동 행정복지센터가 가까이 있어 행정 서비스 이용에도 편리함이 있습니다.

2.5. 주변 환경 분석

인천 서구 마전동은 검단신도시 개발과 함께 인프라가 지속적으로 확충되고 있는 지역입니다. 다수의 아파트 단지가 들어서 있으며, 교통, 교육, 편의시설 등 주거 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

2.6. 잠재적 리스크 (혐오시설)

주변 지역에서 혐오시설 집단화에 대한 우려가 제기된 바 있으나, 본 물건지(마전동 919-16) 바로 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 택지 개발 지역 인근에서는 관련 시설 입지 가능성이 항상 존재하므로 지속적인 관심이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 압류(서구, 갑9, 2025-05-12)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 채권자 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정(갑10)도 포함됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 요약에 따르면, 을구 순위5번의 주택임차권(한국토지주택공사, 138,000,000원)은 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다. 그러나, 경매 채권자인 서울보증보험주식회사가 해당 임차권에 대한 말소 동의 확약서를 제출한 것으로 확인되었습니다. 이로 인해 해당 임차권은 매각으로 소멸될 가능성이 높으며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 138,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-15

* 확정일자: 2021-10-07

* 배당신고일자: 2023-12-14

* 대항력: 없음

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (입주자: 이진희)

* 보증금: 138,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-15

* 확정일자: 2021-10-07

* 배당신고일자: 2023-12-14

* 대항력: 있음

* 비고: SGI 인수조건 변경, 대항력있는임차인.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 기타 권리사항

제시외 건물(11.50㎡)이 매각에 포함되어 있으며, 이는 별도의 가치를 가질 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 지역 특성

본 물건이 위치한 마전동은 검단신도시 개발과 맞물려 주거 기능이 강화되고 있는 지역입니다. 신축 및 기존 아파트 단지와 다세대주택이 혼재되어 있으며, 관련 생활 인프라가 지속적으로 확충되고 있습니다.

4.2. 비교 가능한 매매 사례 분석

최근 2025년에 거래된 마전동 소재 연립/연립다세대 주택들의 시세는 다음과 같습니다.

* 2025년 3월, 84.12㎡ (25.4평) 연립주택, 2022년 건축, 36,300만원에 거래.

* 2025년 3월, 51.58㎡ (15.6평) 연립주택, 2016년 건축, 26,500만원에 거래.

* 2025년 3월, 42.96㎡ (13.0평) 연립다세대주택, 1994년 건축, 7,400만원에 거래.

물건의 면적(50.36㎡, 약 15.23평)과 건축 연도(2011-2012년경)를 고려할 때, 51.58㎡ 면적의 2016년 건축 주택(26,500만원)이 가장 유사한 비교 사례로 보입니다. 해당 사례의 제곱미터당 가격은 약 513.8만원입니다. 본 물건의 감정가(152,260,000원)를 면적으로 나눈 제곱미터당 가격은 약 302.3만원으로, 비교 사례 대비 낮은 편입니다. 이는 감정가가 시장 가격보다 보수적으로 책정되었거나, 비교 사례의 특수성을 반영한 결과일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

인천 지하철 2호선 마전역(도보 약 12분) 및 다수의 버스 노선을 통해 시내외 접근성이 우수합니다.

5.2. 교육

인천마전초, 인천완정초, 마전중, 인천마전고 등 주요 교육시설이 인근에 위치합니다.

5.3. 편의시설

대형마트(롯데마트, 홈플러스), 주민센터, 병원(검단탑병원 계획) 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.4. 주변 환경

검단신도시 개발 지역에 속해 있어 신흥 주거 타운으로서의 이점을 가지며, 녹지 공간(나진포천 수변공원, 근린공원 등)도 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

본 물건에는 '대항력 있음'으로 등기된 임차인(서울보증보험주식회사)이 존재합니다. 그러나 경매 채권자이기도 한 서울보증보험주식회사가 말소 동의 확약서를 제출함으로써, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 이 점이 확인됩니다. 그럼에도 불구하고, 임차인 관련 복잡한 법적 상황은 항상 예상치 못한 변수를 만들 수 있으므로 주의 깊은 접근이 필요합니다.

6.2. 제시외 건물 포함

등기부등본상 등록되지 않은 제시외 건물(11.50㎡)이 매각에 포함되었습니다. 이는 별도의 법적 검토나 명도 절차가 필요할 수 있으며, 실제 이용 가치 및 잠재적 문제를 파악해야 합니다.

6.3. SGI 인수조건 변경

'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항은 서울보증보험주식회사의 기존 역할이나 권리 관계에 변동이 있었음을 시사합니다. 이는 권리 분석 시 중요하게 고려해야 할 부분이며, 낙찰 후 발생할 수 있는 법적 분쟁 소지를 최소화하기 위해 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 마전동 소재 엘리시안 5층 502호 다세대주택은 입지, 교통, 교육, 생활 편의시설 측면에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고, 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 보증금이 0원으로 처리되어 낙찰자의 인수 부담이 크게 줄어든 점은 큰 장점입니다. 감정평가액이 인근 유사 부동산의 최근 거래 사례 대비 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 제시외 건물 포함 및 SGI 관련 특이사항에 대한 추가적인 확인 및 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금 없음: 낙찰 후 추가 자금 부담 없이 명도가 가능합니다.

* 감정가 대비 시세 차익 기대: 유사 거래 사례 대비 낮은 감정가는 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

* 지속적인 개발 호재: 검단신도시의 성장과 함께 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 양호한 주거 인프라: 편리한 교통, 교육, 생활 편의시설은 실수요자뿐만 아니라 투자자에게도 매력적인 요소입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 152,260,000원입니다. 최근 거래된 2016년 건축, 51.58㎡ 면적의 연립주택이 26,500만원에 거래된 점을 감안하면, 본 물건의 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 추정됩니다. 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가적인 부담이 없다는 점을 고려하여 경쟁력 있는 가격으로 접근할 수 있습니다.

* 감정가: 152,260,000원

* 인근 시세 고려 시 예상 시장 가치: 약 250,000,000원 ~ 270,000,000원 (유사 거래 사례 기반 추정)

이를 바탕으로, 적정 예상 입찰가 범위를 감정가의 100% ~ 120% 수준으로 설정하되, 시장 경쟁 상황 및 본 물건의 실질적 가치를 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 180,000,000원

본 입찰가 범위는 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 가치 상승 여력을 고려한 보수적인 추정치이며, 실제 낙찰가는 현장 분위기 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.