나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512077 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 451-63 효성 해링턴타워 인하 29층2922호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현3동 행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층 건물내 29층 2922호로서, 외벽: 일부 석재 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로, '업무시설 및 근린생활시설'의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 30미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512077 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 451-63 효성 해링턴타워 인하 29층2922호

용도: 오피스텔

감정가: 222,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 주택도시보증공사)

1.2. 면적

토지면적: 7.58㎡ (약 2.29평)

토지 지분: 7.5845㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.70㎡ (약 15.94평)

건물 지분: 52.6966㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건축물명: 효성 해링턴타워 인하

준공년도: 2021년

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층 건물 중 29층 2922호

주요 용도: 업무시설 (오피스텔), 근린생활시설, 운동시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현3동 행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 원활하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북측으로 약 30미터 내외의 도로가 소재합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역

* 제2종일반주거지역

* 방화지구

* 시가지경관지구 (2023-12-18)

* 가축사육제한구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) - 외국인 낙찰 시 관련 규정 확인 필요.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천세무서장 압류 (접수일자: 2024-05-30)

3.2. 인수되는 권리

없음 (주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 을구 1번 주택임차권이 매각으로 소멸됩니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이민지)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-21

* 확정일자: 2021-12-21

* 배당신고일자: 2024-02-19

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 말소동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 을1: 주택임차권 (이민지, 230,000,000원) - 말소 (HUG 동의)

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (장미랑) - 말소

* 갑3: 압류 (인천세무서장) - 말소기준권리

* 갑4: 강제경매 (주택도시보증공사, 230,000,000원) - 말소

3.5. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-07-21

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (을구 1번 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸됨)

* 기타: 본건이 속한 건물은 102동에 해당합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 "효성 해링턴타워 인하"는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 복합적으로 형성된 지역에 자리하고 있습니다. 용현3동 행정복지센터 인근으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 건축물 특징

2021년 준공된 신축급 오피스텔로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 마감

철골철근콘크리트 구조의 32층 건물 중 29층에 위치하며, 외벽은 일부 석재 및 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화 설비 등이 정상적으로 갖추어져 있습니다.

5.3. 이용상태

현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 관련 사항에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 토지거래 허가구역 (외국인)

외국인 낙찰 시, 토지거래계약 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에는 별도의 허가를 받아야 합니다. (단, 현재 지정 기간은 만료되었거나 만료 시점에 가까움)

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적인 관련이 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재한 효성 해링턴타워 인하 오피스텔로, 2021년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행되며, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 29층의 고층에 위치하며, 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 오피스텔

2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 관리가 용이합니다.

8.2. 일괄 매각

토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

8.3. 권리관계 명확

주택도시보증공사의 말소 동의로 인해 임차인 관련 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(효성 해링턴타워 인하)의 유사 면적 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 12일: 10,500만원 (30.24㎡, 12층)

* 2026년 3월 6일: 17,500만원 (56.09㎡, 19층)

* 2026년 5월 2일: 16,000만원 (53.39㎡, 7층)

본건의 건물 면적은 52.70㎡ (약 15.94평)이며 29층입니다. 최근 거래 사례 중 19층 56.09㎡ 물건이 17,500만원에 거래된 점, 7층 53.39㎡ 물건이 16,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건은 29층의 고층 프리미엄을 감안하여 17,500만원 이상의 가치를 가질 수 있습니다.

9.2. 인수 보증금

본건은 인수되는 임차인 보증금이 0원입니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

최근 거래 시세 및 본건의 고층 이점 등을 고려할 때, 보수적으로 175,000,000원에서 185,000,000원 사이의 입찰가를 예상합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.