나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512151 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 621-2 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ""용현초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 2층 202호로서,
- 외벽 : 벽돌붙임 마감 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, '공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 세로의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

외벽에 '해피빌리지'로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512151 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 명세

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 621-2 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 126,000,000원

토지면적: 26.87㎡ (약 8.13평)

건물면적: 50.22㎡ (약 15.19평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

주의사항: 외벽에 '해피빌리지'로 표시되어 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 용현초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 장방형의 형상을 하고 있으며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 북서측으로는 세로 형태의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리는 2022년 02월 22일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(을5)입니다. 이보다 선순위인 권리는 없으며, 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 대상 권리

말소기준권리: 갑5 (2022-02-22, 가압류, 주택도시보증공사)

매각으로 소멸되는 권리: 을5 (2022-07-04, 주택임차권, 한국토지주택공사, 120,000,000원) - 다만, 물건명세서상 SGI의 말소동의 확약서 제출이 조건부로 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 5번 주택임차권 (다만 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨)

등기부채권 총액: 202,000,000원

3.3. 임차인 현황 및 특이사항

임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-05-28

확정일자: 2018-05-14

배당신고일자: 2022-07-04

대항력: 없음

특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 (물건명세서상 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있음)

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 현황

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 지역 내 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 8일 거래: 38.67㎡ (약 11.7평), 1991년식, 60,000,000원 (약 155만원/㎡)

* 2026년 5월 6일 거래: 69.25㎡ (약 20.9평), 2004년식, 110,000,000원 (약 159만원/㎡)

* 2026년 5월 4일 거래: 32.76㎡ (약 9.9평), 1996년식, 66,900,000원 (약 204만원/㎡)

4.2. 본건 시세 평가

본건은 50.22㎡ (약 15.19평) 면적의 다세대주택으로, 건축 연도 2008년으로 주변 거래 사례 중 가장 신축에 해당합니다. 최근 거래된 유사 면적대의 시세를 고려할 때, ㎡당 약 155만원 ~ 159만원 수준의 거래가 형성되어 있습니다. 본 건의 건축 연도를 감안하면, ㎡당 170만원 ~ 180만원 수준으로 평가하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이를 바탕으로 본건의 시장가치는 약 85,000,000원 ~ 90,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 126,000,000원 대비 시장가는 낮은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 202호입니다. 급배수, 위생, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 지역 편의시설

주거 밀집 지역 내에 위치하며, 용현초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변으로 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 주변 탐문 결과 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 리스크

가장 중요한 리스크 요인으로, 물건명세서상 한국토지주택공사(서울보증보험)의 주택임차권(120,000,000원)이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 임차인 현황에는 대항력이 없다고 기재되어 있으나, 이는 낙찰자에게 보증금 인수 부담으로 작용할 수 있습니다. SGI 인수조건 변경 내용에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

6.2. 채권 총액 및 법적 현황

총 채권액이 202,000,000원으로 감정가보다 높은 상황이며, 강제경매 개시 결정으로 진행 중입니다.

6.3. 기타

토지이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 제한)으로 지정되어 있으나, 일반적인 주거용 거래에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연도(2008년)가 비교적 최신인 다세대주택으로 입지 조건은 무난하나, 1억 2천만원에 달하는 임차권 보증금 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 임차권 문제가 해결되지 않을 경우, 낙찰가가 예상 시장가치보다 훨씬 낮아야만 수익성이 확보될 수 있습니다. 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮다는 점도 주의 깊게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2008년) 연식의 다세대주택입니다.

* 용현초등학교 인근으로 주거 환경이 양호한 지역입니다.

* 임차권 인수 리스크를 확실히 해소한다면, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 임차인 보증금 120,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않는다는 전제 하에, 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 시세: 약 85,000,000원 ~ 90,000,000원

감정가: 126,000,000원

잠재적 리스크(임차권 미소멸 시 보증금 1.2억 부담)를 고려하면, 입찰가는 매우 신중하게 결정해야 합니다. 임차권이 인수되지 않을 경우, 낙찰가율 65~75% 수준을 고려하여 약 85,000,000원으로 입찰가를 제안합니다. 단, 임차권 인수 여부에 따라 입찰가 결정이 크게 달라지므로, 반드시 사전에 명확한 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.