나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512059 [1] 인천광역시 남동구 간석동 216-1 베네시안 6층605호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인천약산초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위 는 본건과 동유형의 도시형생활주택 및 오피스텔(주거용)이 소재하고 아파트, 근린생활시 설, 숙박시설, 위락시설 등이 혼재하는 상업지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인천지하철 1호선 '간석오거 리역' 이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 6층 605호로서, (사용승인일자: 2015.03.25) 외벽: 미장스톤 및 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 바닥: 장판깔기 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비, 난 방설비, 도시가스 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 40m 내외, 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하며 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호 1 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(2013-03-08)(( 문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건 축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770], 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육 지원청 평생교육건강과 460-6086), 과밀억제권역, 철도보호지구(2014-07-14)(문의:市대중 교통과 440-3832), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간 : 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512059 (1)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건내역

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 216-1 베네시안 6층605호

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2015년 3월 25일 사용승인

건물규모: 철근콘크리트구조 15층 건물 내 6층

건물면적: 44.98㎡ (약 13.61평)

토지면적: 7.42㎡ (약 2.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 182,000,000원

1.4. 채권자

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인천약산초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 본건과 동유형의 도시형생활주택 및 오피스텔(주거용)과 아파트, 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등이 혼재하는 상업지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 인천지하철 1호선 '간석오거리역'이 위치하고 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 동측으로 노폭 약 40m 내외, 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 우리은행의 가압류(2023.10.11.)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김선숙) → 김

* 보증금: 184,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-16

* 확정일자: 2022-07-18

* 배당신고일자: 2024-09-05

* 대항력: 없음

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 특수물건정보 HUG 인수조건 변경

3.4. 등기부현황

* 소유권보존: 양영임 외 1명 (2015-03-27)

* 공유자전원지분전부이전: 고명길 (2015-06-10)

* 소유권이전: 심형욱 (2022-09-06)

* 주택임차권: 김선숙 (2024-09-05) - 말소 예정

* 가압류: 우리은행 (2023-10-11) - 말소기준권리

* 가압류: 주식회사케이뱅크 (2024-03-19) - 말소

* 압류: 시흥세무서장 (2024-05-30) - 말소

* 압류: 화성세무서장 (2025-05-27) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-09-02) - 말소

총 등기부채권액: 393,508,978원

4. 상권분석

4.1. 건물용도 및 주변 상권

본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 해당 건물은 공동주택, 도시형생활주택으로 건축되었습니다. 주변은 주거용 건물과 상업시설이 혼재된 지역으로, 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등이 분포하는 상업지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변교통

인천지하철 1호선 간석오거리역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주변환경

인천약산초등학교가 인근에 위치하며, 아파트 단지와 상업시설이 혼재된 생활권입니다.

5.3. 건물구조 및 설비

철근콘크리트구조이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 옥내소화전, 난방설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경' 문구가 반복적으로 명시되어 있습니다. 이는 HUG(주택도시보증공사)와 관련된 특별한 조건이나 절차가 있을 수 있음을 시사합니다. 임차인 정보상 대항력은 없으며 보증금 전액을 배당받을 예정으로 보이나, 낙찰 후 HUG 측과 인수 조건에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간 2025.08.26. ~ 2026.08.25.) 등으로 지정되어 있습니다. 다만, 본건 부동산의 경우 건축물대장 상 '베네시안'으로 건축허가를 받아 준공되었으므로, 건축법상 문제는 없을 것으로 보입니다. 토지거래허가구역 지정 기간은 본건 매각 시점(2026년 7월)에 만료되었으나, 과거 지정 이력이 존재했습니다.

6.3. 임대 현황

감정평가서 요약 상 '임대미상임'으로 기재되어 있어, 실제 임대 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 등기부 및 임차인 현황에 HUG 관련 임차인 정보는 명확히 기재되어 있습니다.)

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원에서 진행하는 2025타경512059 부동산강제경매 물건으로, 인천 남동구 간석동 소재 신축급 도시형생활주택입니다. 2015년 3월에 사용승인된 건물로, 6층에 위치한 전용면적 44.98㎡(약 13.6평)의 소형 주거 공간입니다. 인천지하철 1호선 간석오거리역을 이용할 수 있는 편리한 교통망을 갖추고 있으며, 주변 상업 및 주거 시설이 잘 갖추어진 지역입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하여 입찰 전 이 부분에 대한 명확한 확인이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천지하철 1호선 간석오거리역 인근의 역세권 입지.

* 2015년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 전용면적 약 13.6평의 소형 주거 공간으로 실거주 및 임대 투자 용이.

* 강제경매 절차로 권리관계가 명확하나, HUG 관련 특이사항 확인 필요.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 중 2026년 3월 31일 거래된 '풍경채'(2014년 건축, 전용면적 64.73㎡)가 17,300만원에 거래되었습니다. 본건은 2015년 건축된 도시형생활주택으로, 전용면적 44.98㎡(약 13.6평)이며 감정가는 182,000,000원입니다.

'풍경채'와 같은 단지 또는 건물은 아니지만, 건축 연도가 유사하고 동일 지역 내 거래 사례라는 점에서 참고할 만합니다. '풍경채'의 평당 가격을 단순 계산하면 약 880만원/평 (17,300만원 / 19.6평) 수준입니다. 본건의 감정가는 약 1,338만원/평 (18,200만원 / 13.6평)으로, 면적 대비 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

그러나 도시형생활주택의 경우 일반 다세대와 시세 차이가 있을 수 있으며, 본건의 감정가 182,000,000원은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 'HUG 인수조건 변경' 관련 불확실성을 감안하고, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받기 위해서는 90% ~ 100% 수준의 낙찰가율을 적용할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

HUG 관련 인수 조건에 대한 명확한 확인 없이 진행할 경우, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 유사 면적대의 거래 사례를 고려했을 때, 16,000만원 ~ 17,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. HUG 관련 변수를 충분히 확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.