나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512064 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1451-1 뉴다인 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원감정 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""구월여자중학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 본건의 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층중 3층 301호로서 사용승인일은 2011. 8. 24일로
외벽 : 판넬, 돌붙임 및 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 샷시유리 이중창 등임.

이용상태

도시형생활주택임.

설비내역

위생설비, 난방설비및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 주상복합건물부지로 인접도로와 등고함.

인접 도로상태등

본건 토지의 서측 및 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역>, 도시관리계획
입안중임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512064 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1451-1, 뉴다인 3층 301호

주소: 인천광역시 남동구 인하로507번길 88 (구월동)

건물명: 뉴다인

용도: 도시형생활주택

건축물 사용승인일: 2011년 08월 24일

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 중 3층 301호

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 12.77㎡ (약 3.86평)

건물면적: 33.67㎡ (약 10.19평)

건물 전용면적: 33.67㎡ (약 10.19평)

감정가: 167,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""구월여자중학교"" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

집합건물 등기부상 소유권 보존, 이전, 압류, 가압류, 강제경매, 주택임차권 등 다양한 권리 내역이 등기되어 있었습니다.

주택임차권(을5)은 말소 예정이었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권액은 226,230,093원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 김 (주택도시보증공사)

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 03월 30일

확정일자: 2022년 03월 16일

배당신고일자: 2024년 04월 26일

대항력: 없음

비고: 임차인의 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 임차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 남동구(인천광역시)의 압류 (2022년 11월 07일 접수)

매각으로 인해 본건 건물의 소유권 및 기타 권리 중 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

주택임차권(을5) 또한 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸됩니다.

따라서 본 경매 물건은 낙찰자가 인수하는 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 지역은 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한 중로2류(접합)에 해당하며, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

현재 도시관리계획 입안 중인 지역으로 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

4.2. 업종 및 이용 현황

건축물대장상 본 건물은 도시형생활주택, 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점)이 복합적으로 입주 가능한 건물입니다.

본건 호실은 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 지역 내 소비 활동이 이루어지는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 마트, 병원, 은행 등 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

본건 남측 인근에 구월여자중학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 임차인의 대항력은 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, 만약의 절차상 착오나 예상치 못한 법적 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 기타 리스크

토지이용계획상 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 토지 이용 규제나 도시 계획 변경에 따른 영향을 받을 수 있다는 잠재적 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2011년 준공) 건물에 해당합니다.

권리관계가 비교적 명확하고, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 권리가 없는 상태입니다.

주택도시보증공사의 HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 문제는 해결된 것으로 보입니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이나, 신축 연식 및 주거 형태(도시형생활주택)를 고려할 때 차후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 주변 유사 건물(다세대, 빌라)의 최근 실거래가는 본건의 감정가보다 현저히 낮게 형성되어 있어, 시세 조사 시 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2011년 준공)로 양호한 상태의 주거 공간 확보가 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없고, 주택도시보증공사의 개입으로 권리 관계가 깔끔하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전이 용이합니다.

* 도시형생활주택은 1인 가구 및 소형 주거 수요에 적합하여 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 도시관리계획 입안 중인 지역으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 167,000,000원입니다.

제공된 주변 최근 매매 정보(2026년 3월)를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 10평)의 오래된 다세대 주택(1989년-2001년식)의 실거래가는 약 4,500만원에서 8,500만원 수준으로, 본건 감정가와 큰 차이를 보입니다.

이는 본건이 신축(2011년식) 도시형생활주택이라는 점을 감안하더라도 시세 격차가 상당함을 시사합니다.

감정가는 10.19평 기준 약 16,388,616원/평으로, 주변 다세대 시세(약 370만원-560만원/평)와는 큰 차이가 있습니다.

이에, 주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 신축 연식과 도시형생활주택이라는 점을 감안하되, 과도한 경쟁을 피하고 합리적인 투자를 위해서는 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 전략이 유효해 보입니다.

주변의 낮은 시세 추이를 감안하여, 본건의 적정 시장 가치는 감정가보다 낮을 수 있습니다.

안정적인 투자를 고려하여, 감정가의 80% 수준인 약 133,600,000원에서 90% 수준인 약 150,300,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 본건의 실제 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 135,000,000원에서 145,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.