나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512079 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 493-9 초록파크 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안초등학교' 동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 연립주택 등이 소재하는 주택지대으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 북동측 근거리에 시민공원역(지하철 인천2호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호으로서,
(사용승인일 : 2004.05.31)

외벽 : 사이딩 판넬 등 마감.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택(복층)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 자루형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-07-17), 지구단위계획구역(2022-06-13)(미추6존치관리구역), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재정비촉진지구(2023-07-17)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건 주택에는 부합물및종물㉠,㉡이 소재하나, 본건의 사용·수익·처분에 미치는 영향이 미미하다고 판단되는 바, 이에 구애 없이 감정평가하였음.(별첨‘사진용지’참고)

물건 비고

-제시외 건물 포함
-부합물및종물인 제시외 건물로 본건의 사용,수익,처분에 미치는 영향이 미미하여 본건 감정가에 제한받지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512079 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 493-9 (신 주소: 인천광역시 미추홀구 남주길147번길 14-11) 초록파크 비동 4층401호

* 용도: 다세대주택 (복층)

* 감정가: 251,300,000원

* 매각물건: 토지/건물 일괄매각

* 경매종류: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

* 건축년도: 2004년 5월 31일 사용승인

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 토지면적: 57.31㎡ (약 17.34평)

* 건물면적: 99.14㎡ (약 30.00평)

* 건물 제시외면적: 23.50㎡ (약 7.11평)

* 토지 공유지분: 57.309㎡ (약 17.34평)

* 건물 공유지분: 99.14㎡ (약 30.00평)

* 특이사항: 재정비촉진지구, 제시외 건물 포함 (본건 감정가에 제한받지 않음)

1.1. 입지조건

* 주위환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 연립주택 등이 밀집한 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

* 단지 인근에 버스정류장이 소재하며, 북동측으로는 시민공원역(인천2호선)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 토지 및 도로상태

* 토지는 대체로 자루형의 형상으로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(미추6존치관리구역), 가축사육제한구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간 2025.8.26~2026.8.25)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 3월 2일 접수된 우리은행 근저당권(을7)이며, 감정가 포함 등기부상의 모든 권리(가압류, 근저당 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* * 신동욱

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자/확정일자: 2025년 4월 16일

* 배당신고일자: 2025년 9월 30일

* 대항력: 없음

* 비고:

* * 신인철

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 4월 16일

* 확정일자/배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수되는 임차보증금: 0원 (모든 임차인은 대항력이 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 다세대, 연립주택 등이 다수 분포하고 있습니다.

* 소규모 상업 시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 개발에 따른 상권 변화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 조용한 주택가에 위치하며, 주거 환경이 양호합니다.

* 교육시설: 주안초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 편리합니다.

* 편의시설: 단지 인근 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 반경에서 특별한 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재정비촉진지구: 개발 계획에 따라 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 개발 진행 상황에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 감정평가서 상 본건에 포함되어 있으나, 사용·수익·처분에 미치는 영향이 미미하여 감정가에 제한받지 않는다고 명시되었습니다. 다만, 실제 이용 현황과 차이가 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 본 건은 외국인 등에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간(2025.8.26 ~ 2026.8.25)이 명시되어 있으며, 현재(2026년 7월)는 지정 기간이 만료되거나 임박한 상태입니다.

1.6. 종합 의견

* 인천 미추홀구 주안동에 위치한 본 물건은 주거 편의성과 교통 접근성이 양호한 다세대주택입니다.

* 권리 관계가 명확하여 안전한 투자가 가능하며, 인수해야 할 임차 보증금이나 대항력 있는 임차인이 없어 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 재정비촉진지구로서의 미래 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 개발 가치 기대.

* 인천 2호선 시민공원역 이용 편리, 우수한 교통망.

* 권리관계 깨끗하여 안전한 투자 대상.

* 인근 주택 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 주변 시세(JSON 데이터) 분석 결과, 유사 면적대(약 13평형)의 거래 금액은 약 8,200만원 ~ 12,200만원으로, 평당 약 625만원 ~ 899만원 수준입니다.

* 본 건 건물 면적 99.14㎡ (약 30평)을 적용하여 환산한 extrapolated 시세는 약 1억 8,700만원 ~ 2억 6,900만원으로 추정됩니다.

* 감정가 251,300,000원과 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 경쟁 상황 및 물건의 상태에 따라 변동될 수 있으나, 약 2억 6,000만원 내외에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* (참고: 인수되는 임차보증금은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.