나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512121 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 492-3 씨밀레7차 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 "귤현초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 4층 403호로서, 외벽 : 인조석붙임 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호 구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교 육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경 관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)), 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 토지거래허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8. 25.))임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건은 '씨밀레 3동'에 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경512121 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 492-3, 씨밀레7차 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 87,000,000원

토지 면적: 28.34㎡ (약 8.57평)

토지 지분: 28.34㎡ (약 8.57평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 37.26㎡ (약 11.27평)

건물 지분: 37.26㎡ (약 11.27평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 "귤현초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

동측으로 노폭 약 12미터, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로가 접해 있습니다.

3. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 403호입니다.

외벽은 인조석 붙임 등, 내벽은 벽지 및 타일 붙임 등 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수 설비, 가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 토지 이용 상태

토지는 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.

5. 권리분석

등기부 현황상 소유권 보존, 소유권 이전, 주택임차권, 공유자전원지분 이전, 강제경매, 압류 등기 등이 확인됩니다.

말소기준권리는 2025년 9월 4일 접수된 서울보증보험의 강제경매 개시 결정입니다.

* 임차인 현황

임차인: 인 공사 (서울보증보험주식회사)

보증금: 115,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 12일

확정일자: 2021년 7월 26일

배당신고일자: 2023년 11월 22일

대항력: 있음

비고: 본건의 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 115,000,000원을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 등기부등본상 '을3' 순위 주택임차권은 인수 대상입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 3번의 주택임차권이 있으며, 임차보증금 115,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

6. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 유사 다세대 주택의 거래 금액은 다음과 같습니다.

- 2025년 12월 거래: 35.16㎡ (전용면적) / 2015년식 건물 / 14,850,000원

- 2025년 12월 거래: 39.25㎡ (전용면적) / 2011년식 건물 / 13,500,000원

- 2025년 12월 거래: 57.84㎡ (전용면적) / 2010년식 건물 / 15,500,000원

상기 거래 사례들의 면적 대비 금액이 본건의 감정가(87,000,000원)와 큰 차이를 보이고 있습니다. 이는 거래 시점, 건물 연식, 개별 물건의 상태 및 권리 관계 등에 따른 차이일 수 있습니다. 본건은 2009년에 건축되었으며, 건물 면적은 37.26㎡입니다.

7. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래 계약에 관한 허가구역으로, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (외국인 등 토지거래허가구역)

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 115,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액이 배당으로 회수되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 87,000,000원을 초과하는 금액으로, 총 인수 비용이 크게 늘어날 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현장 조사 및 지도상 확인 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장장 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 공항 인근 지역으로서 장애물 제한표면구역(수평표면)에 해당될 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 속해 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

8. 생활정보

인근에 귤현초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

또한, 다양한 근린생활시설 및 주거단지가 혼재하여 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

9. 종합 의견

본건은 인천 계양구 귤현동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인으로 인한 115,000,000원의 보증금 인수 부담입니다. 이로 인해 실제 총 인수 비용이 감정가를 크게 초과할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 인수 금액 산정이 필수적입니다. 제공된 주변 시세 정보와 감정가 간의 현저한 차이 또한 신중한 검토가 필요합니다.

10. 투자 포인트

* 인천 계양구 귤현동이라는 지역적 이점.

* 초등학교 등 교육 시설 인접.

* 정확한 시세 재조사를 통한 투자 가치 판단 가능성.

11. 예상 입찰가

본건은 115,000,000원의 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 물건 자체의 가치를 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가 87,000,000원을 기준으로, 인수 부담을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 보수적인 입찰 희망가는 감정가의 약 70~80% 수준인 60,000,000원에서 70,000,000원 사이를 고려할 수 있습니다.

하지만, 이 경우 매수인의 총 인수 비용은 다음과 같이 산정됩니다.

예상 입찰가 + 인수 보증금 = (60,000,000원 ~ 70,000,000원) + 115,000,000원 = 약 175,000,000원 ~ 185,000,000원

이는 감정가 87,000,000원을 훨씬 상회하는 금액이므로, 본건의 실제 시장 가치에 대한 면밀한 재평가가 반드시 선행되어야 합니다. 제공된 주변 시세 정보(1350만원 ~ 1550만원)와 감정가의 괴리, 그리고 높은 인수 보증금을 종합적으로 고려할 때, 본건의 최종 투자 결정은 심도 있는 추가 조사와 분석 후에 신중하게 내려져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.