나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512158 [1] 인천광역시 서구 청라동 202-5 에이스하이테크시티청라 2층1-222호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동에 소재하고, "초은중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, 프리케스트콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층1-222호(기호 1), 제2층1-223호(기호 2)이며, 외벽 : 외장판넬, 석재마감 등 창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호 1, 2 : "공장(지식산업센터)"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지이며, "공장(지식산업센터)" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지의 동측으로 포장도로에 접하며, 남측으로 보행자 전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2019-12-16) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(2019-12-16)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시첨단산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함). 본건 기호 1, 2는 외관상 한 개의 회사(임차인)가 이용 중인 것으로 보이므로 경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512158 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 202-5 에이스하이테크시티청라 2층1-222호

용도: 지식산업센터

감정가: 192,000,000원

토지면적: 15.22㎡ (약 4.60평)

토지지분: 15.22㎡ (약 4.60평)

건물면적: 51.30㎡ (약 15.52평)

건물지분: 51.3㎡ (약 15.52평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

특이사항: 토지거래허가구역

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, "초은중학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

토지의 동측으로는 포장도로에 접하고, 남측으로는 보행자 전용도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 중소기업은행의 근저당권으로, 접수일자는 2021년 11월 23일이며 채권금액은 312,000,000원입니다.

본 경매 절차를 통해 다음의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다:

* 근저당권 (중소기업은행)

* 가압류 (신용보증기금)

* 가압류 (서울보증보험주식회사)

* 임의경매 (중소기업은행)

등기부상 채권 총액은 892,000,000원입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권개요'가 언급되어 있으나, 상세 내용이 없어 정확한 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다. 다만, 일반적인 임의경매 절차에서는 권리 분석에 따라 대부분의 권리가 소멸됩니다.

파악된 임차인은 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

* 주식회사에스디개발관리(장 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2024-06-01

* 배당신고일자: 2025-10-27

* 대항력: 없음

* 주식회사태양이앤씨(서 )

* 보증금: 0원

* 차임: 1,200,000원

* 전입(사업)일자: 2024-06-13

* 대항력: 없음

* 주식회사태양종합관리(박 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2024-06-11

* 대항력: 없음

1.3. 상권분석

본 건은 지식산업센터로, 주변에 공동주택, 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권에 위치하고 있습니다.

"초은중학교"가 인근에 있어 교육 및 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

본 건이 위치한 지역은 도시첨단산업단지로 지정되어 있어, 관련 산업 종사자들의 이용 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

인근에 공동주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

"초은중학교"가 인접해 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근 및 대중교통 이용이 가능한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 허가 구역으로 유효합니다. 이는 특정 거래에 제한을 야기할 수 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 등으로 되어 있으나, 위생설비, 급배수시설, 승강기 등의 정상 작동 여부는 입찰 참여 시 별도로 확인이 필요합니다.

임대관계는 미상으로, 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없으나, 건물 내부 이용 현황이 공부 서류와 상이할 수 있으며, 외관상 한 개 회사가 이용 중인 것으로 보여 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 요구될 수 있습니다.

등기부상 채권 총액이 892,000,000원에 달하여 채권 관계가 복잡합니다.

토지 이용 계획상 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 도시첨단산업단지, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 인천광역시 서구 청라동에 소재한 지식산업센터로, 초은중학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 (외국인 주택용도 취득에 한함) 및 복잡한 채권 관계 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상되나, 내부 점유 현황 및 임대 관계에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

지식산업센터 용도로, 향후 산업 발전 및 수요 증대에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 법적 문제 발생 소지가 적습니다.

주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하여 입지 조건이 양호한 편입니다.

감정가 192,000,000원 대비 건물 면적(51.30㎡)을 고려 시, 시장 가치 대비 가격 메리트 확인이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 192,000,000원

인수되는 권리/보증금: 0원

등기부 채권 총액: 892,000,000원

본 건은 인수되는 권리나 보증금이 없어 감정가를 기준으로 시장 상황, 본건의 현재 상태, 향후 투자가치 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 시세, 예상 임대 수익률, 향후 개발 계획 등을 면밀히 분석한 후 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적으로 경매 첫 기일에는 감정가의 80~90% 수준에서 입찰하는 경우가 많으나, 본건의 경우 정확한 현장 조사 및 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

보수적인 접근을 고려하여, 대략 153,600,000원 (감정가 80%) ~ 172,800,000원 (감정가 90%) 사이에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.