나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512148 [1] 인천광역시 계양구 서운동 182-1 늘봄이지빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 '인천계수중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물로서,

외벽 : 석재붙임 및 페인팅 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 북측으로 폭 약 11미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

서운동 182-1 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(살나리(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 토지거래허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512148 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 서운동 182-1 늘봄이지빌 3층301호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 34.71㎡ (약 10.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.38㎡ (약 13.42평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물

건축년도: 2010년

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 124,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 '인천계수중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본 상 다수의 권리 변동이 있었으나, 말소기준권리인 인천지방법원 강제경매개시결정(2025타경512148)에 의해 선순위 권리들을 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서 (한국토지주택공사)

* 보증금: 132,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-25

* 확정일자: 2022-04-28

* 배당신고일자: 2022-09-23

* 대항력: 없음

* 비고: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사) 명의로 주택임차권이 등기되었으나, 대항력은 없는 것으로 확인됨.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리: 서울보증보험(강제경매, 2025-09-05 접수)

* 인수되는 보증금: 0원 (을구 7번 주택임차권은 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임)

4. 상권분석

* 주위환경: 본건은 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치하고 있음. 상업시설은 인근에 분포하며, 생활편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

* 교육시설: '인천계수중학교'가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 허가 절차를 확인해야 함. (해당 기간 내 잔금 납부 시 필요)

6.2. 기타 법규 제한

* 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(살나리(구획정리)), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용 시 관련 법규 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 서운동에 위치한 다세대주택으로, 주위 환경이 양호하고 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 2천 4백만원이며, 건물면적 약 13.42평, 토지면적 약 10.50평입니다. 권리분석 상 인수되는 보증금은 없으나, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있다는 점을 유의해야 합니다. SGI 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항은 대항력이 없어 매수인에게 부담되지 않을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근(2010년)에 건축된 다세대주택으로 건물 상태 양호 예상.

* '인천계수중학교' 인근의 주거지역으로 안정적인 입지.

* 인근 버스정류장 위치로 대중교통 이용 편리.

9. 예상 입찰가

본건과 동일한 건물(늘봄이지빌, 지번 182) 내 4층, 46.73㎡ 면적의 최근 매매 사례(2026년 4월)가 140,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(44.38㎡)의 시세는 약 133,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 124,000,000원을 고려하고, 낙찰 후 명도 및 법규 관련 제반 비용을 감안했을 때, 보수적인 관점에서 경쟁력을 확보하고 수익성을 고려한 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 135,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

단, 토지거래허가구역 지정에 따른 절차 이행 가능 여부 및 비용을 반드시 사전에 확인하고 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.